Банк профинансирует до 75% стоимости квартиры для единственного жилья, на срок до 30 лет, под залог самой квартиры. На среднюю квартиру 2 435 000 ₪ нужно принести из дома минимум 608 750 ₪ и ещё около 5% на сопутствующие расходы. Путь от ишур экрони до регистрации занимает обычно два-четыре месяца, а сам ишур экрони действует 24 дня. Данные на сентябрь 2026.
Честный ответ такой: большая часть того, сколько вы заплатите, решается ещё до входа в банк — 608 750 ₪ своих денег на среднюю квартиру по данным ЦСБ за 2026 год, ваш располагаемый доход и дата, когда вы подписываете.
Эта страница — карта всего, что мы написали про машканту в Израиле: сколько денег нужно принести, что проверяет банк, что происходит на каждом этапе и во что обходится всё вокруг. Каждый шаг ведёт к своему подробному разбору и к калькулятору, который переводит его в ваши числа.
Сколько своих денег нужно на самом деле
Банк Израиля задаёт потолок доли финансирования, то есть той части квартиры, которую банк готов оплатить. Остальное приносите вы.
| Кто покупает | Финансирование, % | Минимум своих денег, ₪ |
|---|---|---|
| Единственная квартира | 75% | 608 750 ₪ |
| Улучшающие жильё | 70% | 730 500 ₪ |
| Дополнительная или инвестиционная | 50% | 1 217 500 ₪ |
Это законный минимум, а не то, что понадобится в реальности. К сумме добавляются сопутствующие расходы, о которых ниже, и обычно это ещё 3–6% от цены квартиры в 2026 году, так что пара, покупающая первую квартиру по средней цене, должна подойти к сделке с 680 000 ₪ на счету, а не ровно с 608 750 ₪. Именно этот разрыв и рушит сделки в последние две недели перед подписанием, когда выясняется, что продавец хочет больший аванс или что оценщик определил стоимость ниже цены сделки. Тот, кто планирует с запасом в 5% сверх минимума, почти не сталкивается с этим, а тот, кто считает ровно по потолку, узнаёт о разрыве в самый неудобный момент.
Второе ограничение не менее важно — это ихс ахзар: какая доля вашего располагаемого дохода уходит на ежемесячный платёж. Директива 329 Банка Израиля разрешает до 50%, но на практике банки работают в коридоре 33–40%, а выше 40% кредит получает у них повышенный вес риска. Практический смысл: при располагаемом доходе 20 000 ₪ в месяц банк спокойно одобрит платёж около 7 000 ₪, а не 10 000 ₪.
Наш калькулятор платёжеспособности считает оба ограничения сразу и показывает предельную сумму по доходу и по стоимости квартиры.
7 этапов, два-четыре месяца
Двух одинаковых сделок не бывает, но порядок почти всегда один.
- Проверка возможностей, ещё до поиска квартиры: сколько своих денег есть и какой платёж выдержит бюджет.
- Теудат закаут, если она вам положена: она даёт государственный кредит на фиксированных условиях, а выпускают её за считаные дни.
- Ишур экрони в двух-трёх банках, который банк обязан выдать за 5–7 рабочих дней и который действует 24 дня.
- Договор и адвокат, и здесь же появляются сопутствующие расходы и график платежей продавцу.
- Оценка от банка. Если определённая стоимость ниже цены сделки, доля финансирования считается от меньшей из двух.
- Открытие дела и подписание, на этом шаге закрывают тмиль и покупают страховки, которых требует банк.
- Перевод денег по графику платежей и запись квартиры на ваше имя в табу или в управлении земель.
Дольше всего тянется четвёртый этап, а не банк. Все сроки и доли здесь верны на 2026 год.
Что такое ишур экрони и почему он заканчивается
В ишур экрони банк фиксирует условия, которые вам показывает: сумму, срок, маслули и ставки. Это не договор, и вы им не связаны, а банк связан — именно поэтому у документа есть срок годности.
По реформе прозрачности Банка Израиля, вступившей в силу 31.08.2022, каждый банк обязан показать три стандартные корзины в одинаковом виде: с одинаковым делением между маслулями, чтобы сравнивать банки можно было без специальных знаний. Рядом с тремя обязательными банк показывает и четвёртую, свою.
24 дня — это немного, когда квартира ещё не найдена. Поэтому логика простая: выпускать ишур экрони, когда вы уже близко к сделке, а не в начале поиска, и обновлять его при необходимости. Как сравнивать три предложения и по чему решать — в разборе тмиля.
Маслули, тмиль и ставка
Одна машканта состоит из нескольких кредитов, подписанных вместе, и у каждого свои правила. Прайм движется вместе со ставкой Банка Израиля, которая на сентябрь 2026 составляет 3,25%. Фиксированная без привязки не двигается вообще. Привязанная к мададу стартует низко и растёт вместе с индексом. Банк Израиля требует, чтобы минимум треть суммы была в фиксированной ставке.
На этом шаге закрываются три решения, и большинство заёмщиков принимают их за двадцать минут у стойки: как поделить между маслулями, на какой срок и каким способом погашения.
У каждого из этих решений есть свой разбор с числами, и читать их удобно в том порядке, в котором они закрываются в банке. Маслули машканты объясняют, что делает с платежом каждый из них при росте ставки или индекса и почему деление, которое выглядит дешёвым сегодня, может подорожать через пять лет. Разбор тмиля продолжает темой самого деления, трёх стандартных корзин и способа сравнить три предложения, не утонув в числах. Таблица Шпицера против керен шава берёт ту же машканту и показывает разницу в 140 389 ₪ процентов между двумя способами погашения вместе с ценой, которую эта экономия берёт с первого платежа. А ставка по машканте отвечает на вопрос, который всплывает в каждом разговоре: кто вообще определяет предложенную вам ставку и что с ней будет на следующем решении.
Где кончаются деньги вокруг кредита
Расходы вокруг сделки застают врасплох многие пары именно на неделе подписания, когда все деньги уже расписаны продавцу. Налог на покупку считается по ступеням Налогового управления и зависит от того, единственная ли это квартира. Адвокат берёт обычно 0,5–1% от цены квартиры. Оценщик, открытие дела, пошлины за регистрацию и страховки добавляют ещё несколько тысяч шекелей, и все они приходятся на один месяц. На средней квартире речь о десятках тысяч шекелей, которые нужно держать отдельно, а для единственной квартиры налог на покупку иногда выходит нулевым благодаря необлагаемой ступени.
Калькулятор налога на покупку считает вашу ступень отдельно.
Калькуляторы по этапам
- До поиска: сколько машканты дадут при вашем доходе.
- Во время сравнения: калькулятор машканты.
- Перед подписанием: во сколько обходится покупка помимо цены квартиры, включая налог и гонорары.
- Спустя годы: рефинансирование машканты.
Проверьте эти три числа до подписания
Первый ежемесячный платёж против вашего сегодняшнего располагаемого дохода. Сумму всех выплат за весь срок, а не только платёж. И ожидаемый платёж, если ставка вырастет на процент. Банк, который не даёт вам эти три числа письменно, времени вам не экономит.
Ставка, которую вы получите, зависит ещё и от даты: следующее решение Банка Израиля принимается 21.10.2026, и маслуль прайм реагирует на него сразу. Тому, кто подписывает рядом с датой решения, стоит попросить банк обновить ишур экрони после неё.
Ситуации, которые не укладываются в шаблон
До сих пор разговор шёл об обычном сценарии: семья, первая квартира, одна машканта. Но значительная часть вопросов приходит как раз от тех, кто находится в другом положении, и у каждого такого случая свои правила.
Покупатель у застройщика платит по темпу стройки, а не сразу, и на каждый платёж получает гарантию по закону о продаже. В квартире со скидкой действуют условия мехир лемиштакен, а в доме, попавшем в городское обновление, меняется запись в реестре, но кредит продолжается как прежде.
Перемены в семье двигают и кредит. При разводе банк по-прежнему видит двух заёмщиков, даже когда соглашение говорит иначе. Квартира в наследство приходит вместе с записанным на ней долгом, возраст укорачивает срок, а тем, кто уже на пенсии, доступна обратная ипотека.
Есть и те, кому нужны деньги, а не квартира: заём под залог имеющегося жилья, объединение кредитов машкантой или промежуточный кредит, когда продажа затянулась. Инвестиционная квартира и покупка нерезидентом работают на пониженном финансировании, и страхование машканты стоит проверить в любом из этих случаев.
Перед встречей с банком стоит увидеть, что позволяет ваш доход, в калькуляторе платёжеспособности:
—
| Срок | Максимальная ипотека | Ежемесячный платёж | Максимальная цена квартиры | Всего процентов банку |
|---|
| Строка | Сумма | Что с ней делает банк |
|---|
Расчёт по Инструкции о надлежащем банковском управлении 329 Банка Израиля, версия 12 от 08.02.2026: доля финансирования до 75% для единственной квартиры, 70% при замене жилья и 50% для инвестиционной квартиры (п. 2); платёж свыше 50% свободного дохода запрещён (п. 5), а свыше 40% обязывает банк выделять больше капитала (п. 6), поэтому большинство банков останавливаются на 35–40%; срок до 30 лет (п. 8). Свободный доход = постоянный подтверждённый доход нетто минус обязательства со сроком более 18 месяцев и алименты, минус аренда, которую продолжают платить (приложение А). Чего здесь нет и что зависит от банка: стаж на работе, данные кредитного реестра, поручители и проценты признания переменных доходов. Это прогноз, а не предварительное одобрение.
Частые вопросы
Сколько времени занимает получение машканты в Израиле?
От ишур экрони до перевода денег обычно два-четыре месяца, и большая часть срока зависит от самой сделки, а не от банка. Сам ишур экрони выдают за 5–7 рабочих дней.
Сколько своих денег нужно на первую квартиру?
Минимум 25% стоимости квартиры по правилам Банка Израиля плюс сопутствующие расходы. На средней квартире 2026 года за 2 435 000 ₪ это 608 750 ₪ и ещё 3–6%.
Можно взять машканту на 100% стоимости квартиры?
Нет. Потолок Банка Израиля на 2026 год — 75% для единственной квартиры и 50% для дополнительной. Внешний кредит, взятый ради своих денег, банк учитывает как часть платежа, и одобренная сумма уменьшается.
Что будет, если оценщик определит стоимость ниже цены сделки?
Доля финансирования считается от меньшей из двух величин, поэтому требуемая сумма своих денег растёт. Это одно из мест, где сделки застревают в последний момент.
Когда стоит идти к консультанту по машканте?
Когда есть сложность: нестандартный доход, самозанятость, две квартиры или разрыв между ценой и оценкой. В простой сделке разница между предложениями, которые вы добудете сами, и предложением консультанта меньше, чем принято думать.
Читайте также
- Машканта закаут: что даёт теудат закаут
- Перенос машканты на другую квартиру
- Первоначальный взнос и ихс ахзар в числах
- Маслули машканты и что каждый делает с платежом
- Рефинансирование машканты: когда выгодно
- Словарь терминов сайта
