Тмиль машканты и как сравнивать предложения банков 

Банковский работник кладёт на стол три предложения в ставках сентября 2026 года. В одном месячный платёж на 280 ₪ ниже, чем в двух других, и взгляд цепляется именно за него.

Это самая дорогая ошибка во всём процессе, потому что тмиль машканты измеряется суммой, которая уйдёт из вашего кармана за 25 лет, а не платежом первого месяца.

Что такое тмиль машканты

Машканта на 1 200 000 ₪ почти никогда не бывает одним кредитом. Она поделена на части, каждая часть называется маслуль (מסלול) и имеет свою ставку и свой срок, а границы такого деления задаёт Банк Израиля. Подробный разбор маслулей есть в отдельном материале.

Тмиль — это решение о том, какого размера каждая часть. Он определяет сразу три вещи: сколько вы платите в этом месяце, насколько платёж может вырасти в будущем и сколько денег уйдёт всего за весь срок.

Большинство заёмщиков смотрит только на первое из трёх.

Что требует Банк Израиля

По директиве 329 минимум треть суммы должна быть взята под фиксированную ставку, максимум две трети — под переменную. Старое ограничение, привязывавшее прайм к трети машканты, отменено 17.01.2021.

Внутри этой рамки свободы много. Можно 50% фиксированной и 50% прайма, можно по трети в трёх маслулях, можно 70% фиксированной и 30% прайма — всё внутри рамки, заданной Банком Израиля. Каждое из этих делений совершенно законно, и у каждого своё поведение, когда ставка двигается.

Три тмиля на одни и те же 1 200 000 ₪

В таблице три деления одного кредита на 25 лет по ставкам июля 2026 года, которые идут от ставки Банка Израиля, при индексе 1,5% в год. Последняя колонка — сценарий, в котором прайм вырастает на два процентных пункта и остаётся там.

Источник данных таблицы: по расчёту Finansiko в нашем калькуляторе, верно на сентябрь 2026 года.

Посмотрите, что происходит между первой колонкой и последней. Тмиль с самым низким первым платежом, тот, где треть привязана к индексу потребительских цен ЦСБ, не оказывается самым дешёвым ни в одном из двух состояний: если всё остаётся как сегодня, он дороже первого на 42 000 ₪, а если ставка растёт, он дороже третьего на 53 000 ₪. Разница в 280 ₪ в месяц, которая вначале выглядит экономией, на деле переносит выплаты в будущее и возвращается с процентами. Третий тмиль, самый консервативный, даёт самый дорогой первый платёж и лучшую защиту в плохом сценарии, и это именно то, что покупают, когда берут больше фиксированной.

Правильного тмиля для всех здесь нет. Есть один вопрос: какое из чисел в таблице тревожит вас больше.

Предварительное одобрение, которое обязан дать каждый банк

С 31.08.2022 в Израиле действует реформа прозрачности, и она меняет правила разговора с банком.

Предварительное одобрение — документ, в котором банк перечисляет условия, готовые к выдаче до того, как есть подписанная квартира, — должно быть одинаковым по структуре во всех банках. Внутри показывают три стандартные корзины, заданные Банком Израиля, и четвёртую, которую банк подбирает под клиента. В каждой корзине обязаны стоять три числа: общая ожидаемая ставка, сумма всех выплат за весь срок и самый высокий ожидаемый месячный платёж.

Ещё два числа стоит запомнить. Банк обязан выдать одобрение за 5–7 рабочих дней с момента запроса, и оно действует 24 дня со дня выдачи. В эти 24 дня банк связан предложенными условиями, и это как раз окно, в которое стоит успеть во второй и третий банк.

Как сравнить три предложения

Стандартные корзины для того и придуманы: одинаковая структура в каждом банке, поэтому три листа можно положить рядом и сравнивать строку со строкой.

• Возьмите из каждого банка одну и ту же стандартную корзину, скажем первую, и сравнивайте именно их. Сравнение корзины одного банка с другой корзиной второго банка — это сравнение разных вещей.
• Сначала сравните сумму выплат за весь срок, потом максимальный ожидаемый платёж.
• И только в конце посмотрите на первый месячный платёж.
• Проверьте, что будет с каждым предложением, если прайм вырастет на два пункта, а такое уже случалось в 2022 и 2023 годах.

Разница в 0,2% ставки на фиксированном маслуле в 600 000 ₪ на 25 лет стоит около 17 400 ₪ за весь срок в ценах 2026 года, поэтому даже короткие переговоры окупают потраченное время.

Есть ещё один шаг, который большинство пропускает. Получив три предварительных одобрения, можно вернуться в банк с лучшим предложением и попросить улучшить один конкретный пункт, например ставку на фиксированном маслуле, показав встречное предложение. Это совершенно нормальная просьба, банки к ней привыкли, и работает она заметно лучше, чем общая просьба «сделать машканту подешевле».

Три вопроса, которые стоит задать на встрече: какая ставка в каждом маслуле отдельно, а не только средняя, каким будет максимальный ожидаемый платёж в каждой корзине и что произойдёт, если через пять лет мы захотим погасить часть суммы. Ответ на третий вопрос вскрывает комиссии за выход, и сам собой он в разговоре почти никогда не всплывает.

Прогнать полученные предложения друг против друга можно в калькуляторе машканты:

Три ошибки, которые повторяются

Первая — выбирать по месячному платежу. Это единственное число, которое банковский работник может легко уменьшить, и чаще всего он делает это удлинением срока или увеличением привязанной к индексу части.

Вторая — растянуть срок, не посмотрев на цену. Пять дополнительных лет на средней машканте стоят сотни тысяч шекелей, и точный расчёт есть в материале о первоначальном взносе и ихс ахзар.

Ещё одна ошибка, которую трудно заметить в моменте, — смотреть на среднюю ставку всего предложения. Среднее прячет тмиль: одна и та же средняя ставка 4,4% в 2026 году может получиться из консервативного деления с небольшим праймом и из агрессивного с большой переменной частью, и вести себя через пять лет эти предложения будут совершенно по-разному.

Третья — отказаться от второго предложения. Понять, хорошее ли предложение, без второго рядом невозможно, и реформа прозрачности существует ровно для того, чтобы такое сравнение было доступно без специальных знаний.

Частые вопросы

Что такое стандартная корзина?

Одно из трёх делений, заданных Банком Израиля, которое каждый банк обязан показать в предварительном одобрении в одинаковой форме. Корзины нужны, чтобы банки можно было сравнивать, а рядом банк показывает четвёртую корзину, подобранную под клиента.

Сколько действует предварительное одобрение?

24 дня со дня выдачи, и в этот период банк связан предложенными условиями. Выдать одобрение банк обязан за 5–7 рабочих дней с момента запроса.

Можно ли поменять тмиль после получения одобрения?

Да. Предварительное одобрение не договор, можно попросить банк показать другое деление и получить обновлённый документ. После подписания тмиль меняют через рефинансирование, и тогда у этого есть цена.

Всегда ли лучше больше фиксированной ставки?

Нет. Больше фиксированной покупает стабильность и обходится дороже, когда ставка не растёт, что видно в таблице выше. Решение зависит от того, сколько места в вашем бюджете есть для роста платежа на тысячу шекелей через пять лет.

Читайте также

• Машканта в Израиле: все этапы в одном месте
• Словарь терминов сайта
• Когда рефинансирование действительно выгодно
• Ставка машканты и решение Банка Израиля
• Разница между двумя графиками погашения
• Машканта для самозанятых и нужные документы