Машканта на вторую квартиру и что она реально требует 

900 000 ₪. Столько своих денег нужно минимум на инвестиционную квартиру за 1 800 000 ₪ в сентябре 2026 года, и ещё 144 000 ₪ налога на покупку сверху по ступеням Налогового управления.

Тот, кто приходит в банк с 600 000 ₪ и планом купить квартиру под сдачу, узнаёт это в первую минуту разговора.

50% финансирования, и это не обсуждается

Предельная доля финансирования для квартиры, которая не является единственной, — 50% стоимости по правилам Банка Израиля на 2026 год. Это ограничение регулятора, а не политика отдельного банка, поэтому ходить по отделениям в поисках большего финансирования бессмысленно.

Свои деньги можно дополнить из других источников, например кредитом под залог имеющейся квартиры, но тогда платёж по этому кредиту войдёт в ихс ахзар и уменьшит то, что дадут на новую квартиру. Это не магия, а перенос долга с места на место.

Банк также посмотрит на ожидаемый доход от аренды, обычно засчитает его частично и не полностью.

Налог на покупку с первого шекеля

Эта разница — крупнейшая статья сделки после самой цены, и в расчётах доходности из интернета её почти всегда забывают.

Добавим адвоката, оценщика, посредника и первый ремонт — и в ценах 2026 года легко выйдем на 10% сверх цены квартиры в расходах, которые не вернутся к вам с арендой.

Стоит обратить внимание и на сроки уплаты. Налог на покупку платят в течение 60 дней со дня сделки, то есть задолго до того, как вы получите первый шекель аренды. Тот, кто планирует оплатить его из будущего дохода от квартиры, просто не укладывается в график. То же с первым ремонтом: старая квартира, купленная под сдачу, почти всегда требует нескольких десятков тысяч шекелей, прежде чем её можно сдать по той цене, на которую вы рассчитывали. Обе суммы должны лежать отдельно ещё до подписания.

Доходность, которую считают неправильно

Обычный расчёт — годовая аренда, делённая на цену квартиры. Он игнорирует налог на покупку, расходы на сделку, месяцы простоя, ремонты, арнону в пустые периоды и налог на доход.

На доход от аренды Налоговое управление даёт три маршрута: освобождение до месячного потолка, 10% с оборота либо обычный маршрут с вычетом расходов. Разницу между ними видно в калькуляторе налога на доход от аренды. Выбор между ними меняет чистую доходность, особенно на дорогой квартире.

Здесь же принципиальное отличие от биржевого индекса: в квартире прибыль приходит из двух источников, аренды и роста стоимости, и ликвиден только первый. В любой год, и в 2026 тоже, тот, кто покупает, исходя из роста в 5% в год, делает ставку, а не расчёт.

Посчитаем полностью на нашем примере в ценах сентября 2026 года. Квартира за 1 800 000 ₪, финансирование 50% по потолку Банка Израиля, то есть машканта 900 000 ₪ на 25 лет под 5%. Платёж выходит 5 261 ₪ в месяц. Реальная аренда такой квартиры в районах среднего спроса — от 4 500 ₪ до 5 500 ₪, то есть примерно та же сумма. Получается, что в первые годы денежный поток близок к нулю, а иногда и отрицательный, и это ещё до пустого месяца, замены бойлера или платежей дому. Прибыль, если она будет, придёт от роста стоимости и уменьшения долга за годы, а не от текущего дохода.

Вопрос, который стоит задать до покупки

Принесли бы те же 900 000 ₪ меньше в другом месте. Это не риторика: между низкими комиссиями на бирже, полной ликвидностью и нулевым налогом на покупку, с одной стороны, и квартирой с плечом, налоговыми льготами по аренде и ощущением устойчивости, с другой, идёт настоящий спор.

Что можно сказать уверенно: инвестиционная квартира в Израиле в 2026 году требует больших своих денег, долгого терпения и управления. Тот, кто ищет полностью пассивный доход, здесь его не получает.

И ещё, о чём говорят не всегда: инвестиционная квартира меняет ваш статус для всех будущих покупок. Как только квартир становится две, каждая следующая покупка начинается по ступеням Налогового управления 2026 года с 8% налога, а ваша первая квартира перестаёт считаться единственной для освобождения при продаже. Семье, которая через пять лет планирует улучшить собственное жильё, это стоит учесть: сегодняшняя инвестиция может удорожить завтрашний переезд на десятки тысяч шекелей.

Посчитайте три числа до поиска квартиры

Свои деньги (50% цены по правилам Банка Израиля), налог на покупку (8% с первого шекеля по ступеням Налогового управления) и сопутствующие расходы, всё по состоянию на 2026 год. Их сумма — то, что должно быть на счету до начала поисков.

Дальше проверьте ежемесячный платёж в калькуляторе машканты и сравните его с ожидаемой арендой за вычетом одного пустого месяца в году. Решение Банка Израиля 21.10.2026 повлияет на ставку, а в сделке с плечом это ощутимее, чем в собственном жилье.

Кому это не подходит: тем, чьи свои деньги в основном заёмные; тем, у кого нет резерва на пустые месяцы и ремонты; и тем, кому деньги понадобятся ликвидными в ближайшие три года.

Доходность инвестиционной квартиры выглядит иначе после налога и после платежа, и здесь это видно:

Частые вопросы

Почему финансирование только 50%?

Это ограничение Банка Израиля для квартиры, которая не является единственной, и оно одинаково во всех банках.

Налог 8% со всей суммы?

8% с первого шекеля и до верхней ступени, а выше неё 10%, по данным Налогового управления на 2026 год. Необлагаемой ступени, как у единственной квартиры, здесь нет.

Можно взять кредит, чтобы добрать свои деньги?

Можно, но платёж войдёт в ихс ахзар и уменьшит одобренную машканту. Это шаг, который считают, а не обходят.

Считается ли аренда доходом у банка?

Обычно лишь частично, потому что банк закладывает месяцы без арендатора.

А налог на доход от аренды?

Налоговое управление даёт три маршрута: освобождение до потолка, 10% с оборота или обычный с вычетом расходов. Выбор зависит от суммы дохода и расходов.

Читайте также

• Инвестиции в недвижимость в Израиле: цифры десятилетия
• Калькулятор налога на покупку
• Машканта в Израиле: все этапы в одном месте
• Словарь терминов сайта
• Ипотека для нерезидентов и чем она отличается
• Деньги под залог имеющейся квартиры
• Обновление, налог и залог