Инвестиции в недвижимость в Израиле: что на самом деле говорят цифры 

Минус 1,5% и плюс 7,9%. Эти два числа опубликованы в один день, 14 августа 2026 года, в одном сообщении Центрального статистического бюро, и оба описывают один и тот же рынок жилья.

Первое — индекс цен на жильё, он снизился на 1,5% по сравнению с тем же периодом годом раньше. Второе — средняя цена сделки, во II квартале 2026 года она дошла до 2 430 500 ₪ против 2 255 700 ₪ годом раньше. Любые инвестиции в недвижимость в Израиле начинаются с выбора между этими двумя картинами.

По первой рынок остывает, по второй — разгоняется. Разница в цене вопроса измеряется сотнями тысяч шекелей.

Два числа об одном рынке

Индекс цен очищен от качества: он сравнивает похожие квартиры — та же площадь, тот же район, то же состояние. Падение на 1,5% означает, что конкретная квартира сегодня продаётся дешевле, чем год назад. Средняя цена сделки не очищена ни от чего. Она берёт все закрытые сделки и делит на количество, поэтому растёт даже тогда, когда ни одна квартира не подорожала: достаточно, чтобы в статистику попало больше крупных и новых квартир в центре и меньше маленьких на периферии. Именно это и произошло. В районе Тель-Авива в мае 2026 года продали 481 новую квартиру против 150 годом раньше, причём два проекта дали 44% всех продаж района.

Поэтому, когда вам говорят «жильё подорожало на 8% за год», спросите, какое из двух чисел человек прочитал.

Вместе они рассказывают одну историю: сами цены немного снизились, а состав сделок изменился сильно.

51,8% за десять лет — и это не вся правда

Ряд ЦСБ позволяет измерить десятилетие без интерпретаций: в мае–июне 2016 года индекс цен на жильё стоял на 391,1 пункта, в мае–июне 2026 года — на 593,6. Это рост на 51,8%, или 4,26% в год. Такое среднее обманывает сильнее любого другого числа на рынке, потому что складывает вместе четыре периода, которые вели себя по-разному.

Тот, кто купил в мае 2021 года и продал в мае 2022-го, увидел 18% за год. Тот, кто купил в мае 2016-го и продал в мае 2018-го, увидел 4,6% за два года — меньше, чем стоили ему вход и выход из сделки. Один и тот же рынок, одна страна, разница в темпе в четыре раза, и всё решает год, в котором у вас случайно оказались свободные деньги.

Пик ряда — 609,8 пункта в январе–феврале 2025 года, с тех пор индекс потерял 2,7%. Это третий эпизод годовых снижений за десятилетие: первый был в 2018 году и длился три квартала, второй — во второй половине 2023 года, третий идёт сейчас.

На горизонте десяти лет на историческое среднее опереться можно. На горизонте трёх лет оно бесполезно, а последние три года вводило в заблуждение.

Откуда берётся прибыль у квартиры для инвестиций

У инвестиционной квартиры ровно два источника дохода — ежемесячная аренда и рост цены, а всё, что выглядит как третий источник (льготное финансирование от застройщика, «специальная цена для инвесторов»), обычно оказывается скидкой, уже заложенной обратно в цену.

Текущая доходность в Израиле низкая. Квартира за 1 800 000 ₪, которая сдаётся за 4 500 ₪ в месяц, даёт 3,00% брутто годовых, а после двух недель простоя в среднем, страховки строения и обслуживания на 3 000 ₪ в год остаётся 2,62% — ещё до машканты и до налогов.

Вот что происходит с той же квартирой, если купить её как дополнительную с машкантой 897 100 ₪ на 25 лет под 4,8% и держать десять лет. Расчёт наш, повторить его можно в калькуляторе ниже по странице:

Точка безубыточности здесь, по расчёту Finansiko, — рост на 0,60% в год. Ниже неё сделка теряет деньги, даже если квартира сдана все месяцы и жилец платит вовремя. Причина в одной строке: платёж по машканте 5 140 ₪, чистая аренда меньше, и владелец докладывает из своего кармана около 1 200 ₪ в месяц в первый год и порядка 95 000 ₪ за десять лет. Он покупает не денежный поток. Он покупает подверженность росту цены и финансирует её из зарплаты. Разница принципиальная: поток можно планировать, подверженность можно только терпеть, а большинство разговоров о том, «сколько квартира приносит в месяц», обходят это стороной.

И вот что сбивает с толку: та же квартира, тот же жилец, та же ставка — прибыль или убыток зависят от одного числа, которым никто не управляет.

Четыре налога

Налог на покупку жилья (мас рехиша, מס רכישה) появляется в день подписания, и это самое большое различие между покупателем первой квартиры и инвестором. У единственной квартиры есть нулевая ступень до 1 978 745 ₪, поэтому первая квартира за 1 800 000 ₪ покупается вообще без налога, а та же самая квартира как дополнительная стоит 144 000 ₪ налога — 8% с первого шекеля. Ступени заморожены до 15 января 2028 года.

Налог на аренду — место, где ошибаются чаще всего, потому что освобождение ведёт себя неинтуитивно. Потолок — 5 654 ₪ в месяц, но это не обычный потолок: каждый шекель сверху уменьшает освобождение ещё на шекель, так что при аренде 11 308 ₪ освобождение обнуляется полностью. При 4 500 ₪ налога нет и отчитываться не нужно. При 6 500 ₪ трек освобождения стоит 525 ₪ в месяц, а трек 10% — 650 ₪, то есть освобождение пока выгоднее. При 9 000 ₪ картина переворачивается: освобождение обходится в 2 075 ₪, а трек 10% — в 900 ₪. Точка перехода между треками, по нашему расчёту, — 6 741 ₪ в месяц, и арендодатель, который не проверяет её раз в год, платит вдвое больше положенного, причём никто ему об этом не сообщит.

Третий трек, обычные ступени подоходного налога (мас ахнаса, מס הכנסה), почти всегда самый дорогой для тех, кому нет 60: доход от аренды считается доходом не от личного труда и облагается с 31% с первого шекеля. Он окупается только при действительно крупных расходах — процентах по машканте и амортизации дорогого объекта.

Отдельная история — репатрианты. У оле хадаша своя шкала налога на покупку: 0% до 1 978 745 ₪, 0,5% на часть до 6 055 070 ₪ и 8% сверх того. Окно открывается за год до репатриации и закрывается через семь лет после неё, льгота даётся один раз на жильё и один раз на бизнес, и она не требует, чтобы квартира была вашей единственной в мире, — требуется, чтобы она служила жильём. Разница между 0,5% и 8% на одной и той же квартире доходит до сотен тысяч шекелей, и задним числом её не исправить. Нерезидент льготы не получает вовсе: для него любая квартира в Израиле считается дополнительной, налог начинается с 8% с первого шекеля, а финансирование ограничено половиной стоимости — подробности в отдельном разборе машканты для нерезидентов.

И поверх всего есть мас ясеф — дополнительные 3% с годового дохода свыше 721 560 ₪, а прибыль от продажи квартиры входит в этот доход. Об этом тоже забывают.

На этапе котлована или с ключами в руках?

57% новых квартир, проданных в мае 2026 года, передаются покупателю только через два года и больше — это и есть покупка «на бумаге», а в Тель-Авиве доля таких сделок доходит до 85%. Данные управления главного экономиста Минфина показывают снижение с максимума в 67%, зафиксированного в марте 2025 года, прямо перед тем, как вступили в силу ограничения Банка Израиля (בנק ישראל) на льготные схемы финансирования.

Покупка в начале проекта звучит как скидка, и иногда это действительно скидка. Но главное её преимущество другое: платёж растянут. В типичной сделке вы платите 7% при подписании, а остальное по ходу строительства, так что деньги остаются у вас и работают ещё два года, а машканта берётся частями, а не сразу целиком.

Цена спрятана в другом пункте договора. Платежи застройщику привязаны к индексу стоимости жилищного строительства (мадад тсумот ха-бния, מדד תשומות הבנייה), который за 12 месяцев до июля 2026 года вырос на 3,5%, главным образом из-за роста оплаты труда в отрасли на 5,4%, тогда как индекс потребительских цен прибавил за тот же период всего 1,5%. На остатке в 1 500 000 ₪, который выплачивается два года, такая привязка добавляет десятки тысяч шекелей, не показанные ни в одном прайс-листе.

Второй риск — сам застройщик. Закон о продаже квартир требует банковской гарантии или страховки на каждый платёж сверх первых 7%, и это защищает деньги, если компания рухнет. Время он не защищает: компенсация за просрочку начинается только через 60 дней, а проект, сдвинутый на год, на год же сдвигает и вашу первую аренду. Концентрация в отрасли при этом растёт: в мае 2026 года десять крупнейших компаний собрали около 26% всех продаж застройщиков против 19% годом раньше.

Вторичка устроена наоборот. Вы видите квартиру, дом, соседей и состояние труб, получаете ключи месяца через три, и вместо привязки к индексу строительства получаете ремонт, ваад байт и парковку, которой иногда просто нет. Взамен есть место для торга, а в новом проекте с единым прайс-листом его почти не бывает.

Тем, кто считает поток с первого дня, подходит готовая квартира. Покупка на этапе котлована — для длинной подверженности рынку с растянутыми платежами, и только если вы способны пережить перенос сдачи на год.

Новостройки против вторички

За пять лет с мая–июня 2021 по май–июнь 2026 года новые квартиры подорожали на 26,2%, тогда как весь рынок — на 30,6%, а за последний год индекс новых квартир снизился на 2,0%, сильнее рынка в целом. Это противоречит интуиции большинства покупателей, уверенных, что новое всегда впереди.

Объяснение в составе сделок: 38,4% продаж новых квартир идут с государственной субсидией, в основном по программе «мехир ламиштакен», и если исключить их из расчёта, индекс новостроек растёт на 0,9% вместо 0,5%.

В количествах рынки тоже расходятся: в мае 2026 года продано 4 633 квартиры на вторичном рынке, рост скромные 7%, против 2 412 новых на свободном рынке с подскоком на 40%. Дело не в спросе, а в инструментах продажи. Частный продавец не может предложить льготное финансирование.

Какие сделки действительно принесли больше

У главного экономиста Минфина есть редкое наблюдение: что стало с победителями первых розыгрышей «мехир ламиштакен» 2016 года, после того как закончился запрет на перепродажу. К маю 2026 года свою квартиру продали 43% победителей в Лоде, 37% в Афуле и 20% в Ришон-ле-Ционе. Самая высокая средняя реальная прибыль — в Ришон-ле-Ционе, 1,2 млн ₪ на квартиру, в Афуле она составила 594 тыс. ₪.

Разрыв вдвое между двумя розыгрышами одной и той же программы отвечает на вопрос, где стоит покупать: прибыль определил не тип сделки, а расположение и стартовая цена относительно рынка. Стоит помнить и то, что в этих розыгрышах есть преимущество для местных жителей, так что такая доходность была доступна не каждому.

У сделок, которые в Израиле приносят больше остальных, обычно одна общая черта: они покупаются ниже рынка по структурной причине, а не благодаря удачному торгу с продавцом. Квартира в государственном розыгрыше, жильё в проекте городской реновации до утверждения плана, объект с торгов конкурсного управляющего, квартира с юридической проблемой, у которой есть известное решение. Во всех этих случаях прибыль заложена уже в день покупки и не держится на надежде, что рынок вырастет.

А идея, которая всплывает на каждом форуме, — разделить квартиру на две единицы и удвоить аренду — требует очень осторожной проверки: незарегистрированная должным образом единица способна взорваться при встрече с местной комиссией, со страховой компанией и с банком в день продажи.

Риски, о которых не расскажет маклер

Первый и главный — финансирование. Для инвестиционной квартиры Банк Израиля ограничивает машканту половиной стоимости против 75% для единственной, и в нашем примере это означает минимум 1 097 100 ₪ своих денег на квартиру за 1 800 000 ₪, причём 197 100 ₪ из них — сопутствующие расходы, которые в квартиру не превращаются.

Второй — ликвидность. Продажа квартиры занимает месяцы, на остывающем рынке дольше, и в отличие от портфеля ценных бумаг, где можно продать часть за один день и оставить остальное, здесь нельзя продать одну комнату, чтобы закрыть внезапный расход или выйти из сделки на середине, когда выясняется, что расчёт был слишком оптимистичным.

Третий — концентрация: у инвестора с одной квартирой единственный объект, в одном городе, с одним жильцом, а два месяца простоя стирают шестую часть годовой доходности брутто.

Четвёртый — регуляторный, и он уже случался дважды за это десятилетие: повышение налога на покупку для инвесторов в октябре 2021 года и ограничения Банка Израиля на льготные схемы финансирования в марте 2025 года. С октября 2021 по май 2026 года запас квартир в руках инвесторов сократился на 8 341 штуку, и одно изменение в законе способно переписать весь ваш расчёт уже после подписания договора.

И последнее число, мимо которого легко пройти: в мае 2026 года инвесторы купили 1 319 квартир и продали 1 275. Это сбалансированный рынок, а не спрос в одну сторону.

Проверьте свою сделку в числах

Введите цену, свои деньги, ожидаемую аренду и ставку, которую предложил банк, и выберите «дополнительная квартира», если это не единственное ваше жильё:

Смотрите на одну строку — прибыль при нулевом росте цены. Если и там число положительное, сделка держится на собственном потоке. Если нет, вы ставите на индекс.

Стоит прогнать и калькулятор расходов на покупку квартиры, чтобы увидеть, сколько денег сгорает до того, как объект станет вашим, и сравнение покупки с арендой, если речь о квартире, в которой вы собираетесь жить сами.

Следующее решение по ставке Банк Израиля примет 21 октября 2026 года, а от неё считается ставка по машканте. Ступени налога на покупку заморожены до 15 января 2028 года, и что будет после этой даты, пока не решено. Эти две даты изменят таблицы выше сильнее, чем любая конкретная квартира, которую вы найдёте в этом месяце.

Частые вопросы

Сколько своих денег нужно на инвестиционную квартиру в Израиле?

Не меньше половины цены, потому что Банк Израиля ограничивает машканту на дополнительную квартиру 50%, плюс около 11% на налоги и сопутствующие расходы. На квартире за 1 800 000 ₪ это 1 097 100 ₪ по нашему расчёту.

Какая средняя доходность квартиры в Израиле?

Зависит от места и, главное, от того, что именно считать. Доходность аренды брутто в крупных городах ниже 3%, на периферии выше. Вторую часть, рост стоимости, заранее знать нельзя: за последнее десятилетие он составил 4,26% в год в среднем, а за последний год оказался отрицательным.

Что выгоднее — новостройка или вторичка?

У застройщика растянутые платежи и новый объект, против них — привязка к индексу строительства, выросшему на 3,5% за год, и вероятность просрочки сдачи. Вторичка даёт объект, который видно, ключи за три месяца и место для торга. Тому, кто считает поток с первого дня, вторичка подходит почти всегда.

Платят ли налог с аренды в 5 000 ₪?

Нет. Месячное освобождение на 2026 год — 5 654 ₪, и пока весь доход от аренды ниже этой суммы, нет ни налога, ни обязанности отчитываться.

Сколько налога берут при продаже инвестиционной квартиры?

25% с реальной прибыли — с дохода после индексации и вычета признаваемых расходов: уплаченного налога на покупку, гонорара адвоката, комиссии маклера. Освобождение для единственной квартиры до 5 008 000 ₪ на дополнительную не распространяется.

Есть ли льгота для репатриантов?

Да, по налогу на покупку: 0% до 1 978 745 ₪ и 0,5% до 6 055 070 ₪ вместо обычных ступеней. Окно — год до репатриации и семь лет после, один раз на жильё. На мас шевах и на налог с аренды эта льгота не распространяется.

Что будет, если застройщик обанкротится?

Закон о продаже квартир требует банковской гарантии или страховки на каждый платёж сверх первых 7%, деньги возвращают. Время и уплаченные за это время проценты гарантия не вернёт, поэтому имеет смысл выяснить, какой банк сопровождает проект, ещё до того, как обсуждать модель кухни.

Читайте также

• Калькулятор доходности инвестиционной квартиры
• Калькулятор налога на покупку: единственная квартира против дополнительной
• Три трека налога на доход от аренды
• Калькулятор мас шевах
• Машканта на квартиру у застройщика и график платежей
• Сколько своих денег требует банк