Квартира за 2 000 000 ₪ для пары, покупающей первое жильё, стоит не 2 000 000 ₪. Она стоит 2 067 042 ₪. Разницу, 67 042 ₪, банк не финансирует. Это 3,35% цены, которые надо принести из дома — вдобавок к собственному капиталу (хон ацми, הון עצמי) на саму квартиру. Калькулятор расходов на покупку квартиры ниже раскладывает эту сумму по статьям и говорит, сколько наличных вам не хватает в день подписания.
—
| Статья | Сумма | Доля сопутствующих расходов |
|---|
Налог на покупку по ступеням 2026 года (заморожены до 15.01.2028). Рекомендованный тариф Коллегии адвокатов — 1% с первых 633 967 ₪ и 0,75% с остатка плюс НДС; на рынке обычно берут от 0,5% до 1,5% или фиксированную сумму. Комиссия посредника законом не установлена, обсуждается и платится только при состоявшейся сделке. Чего здесь нет: страхования жизни и строения (ежемесячный платёж), арноны и платы за дом, а также льготного налога на покупку для репатриантов, инвалидов и семей погибших. Это прогноз, а не консультация.
47 200 ₪ из 67 042 — это посредник
В примере выше самая крупная статья — комиссия посредника: 2% плюс НДС (маам, מע"מ), то есть 47 200 ₪. За ней адвокат — 0,5% плюс НДС, 11 800 ₪. Налог на покупку единственного жилья по такой цене — всего 744 ₪, потому что первая ступень свободна от налога до 1 978 745 ₪, а часть сверх неё облагается лишь по 3,5%. Так что как раз та статья, которой все боятся, — самая маленькая в списке, пока речь о первой квартире и цене ниже трёх миллионов. Всё остальное, от оценщика до переезда, стоит вместе 7 298 ₪. И это всё.
| Цена квартиры | Сопутствующие, единственное жильё | Из них налог на покупку | Сопутствующие, дополнительное жильё | Из них налог на покупку |
|---|---|---|---|---|
| 1 500 000 ₪ | 51 548 ₪ (3,44%) | 0 ₪ | 171 548 ₪ (11,44%) | 120 000 ₪ |
| 2 000 000 ₪ | 67 042 ₪ (3,35%) | 744 ₪ | 226 298 ₪ (11,31%) | 160 000 ₪ |
| 2 500 000 ₪ | 101 586 ₪ (4,06%) | 20 538 ₪ | 281 048 ₪ (11,24%) | 200 000 ₪ |
| 3 000 000 ₪ | 141 336 ₪ (4,71%) | 45 538 ₪ | 335 798 ₪ (11,19%) | 240 000 ₪ |
Рассчитано в этом калькуляторе, актуально на 16 сентября 2026 года: адвокат 0,5% плюс НДС, посредник 2% плюс НДС, оценщик 2 500 ₪, открытие дела 360 ₪, пошлины 438 ₪, переезд 4 000 ₪.
Банк финансирует квартиру, а не сделку
Это то место, где пары спотыкаются на последнем шаге. Процент финансирования считается только от цены квартиры: 75% от 2 000 000 ₪ — это 1 500 000 ₪, а оставшиеся 500 000 ₪ плюс 67 042 ₪ сопутствующих приносят из накоплений. На деле нужно 567 042 ₪, а не полмиллиона, и эта разница стоит ещё трёх месяцев поисков.
Есть здесь и вопрос времени. Налог на покупку платят в течение 60 дней со сделки, посреднику платят в день подписания, адвокату обычно двумя платежами. Переезд и ремонт приходят уже после получения ключей, так что фактически деньги растягиваются на месяцы, а не уходят разом. Но уходят они до того, как ипотека (машканта, משכנתא) поступит на счёт продавца. Частное ипотечное консультирование, если вы его берёте, стоит от 3 000 до 12 000 ₪ и обязательным не является, но при сложном миксе обычно окупается ставкой.
Статья, которую можно уменьшить
Из всего списка только две определяются переговорами: посредник и гонорар адвоката. Комиссия посредника законом не установлена, и в сделке на 2 000 000 ₪ каждые полпроцента стоят 11 800 ₪ вместе с НДС. Тот, кто покупает у застройщика, посреднику не платит: у него сопутствующие расходы падают до 19 842 ₪.
Адвокат по рекомендованному тарифу Коллегии адвокатов стоил бы в этой сделке 19 570 ₪ вместо 11 800 ₪. Этот тариф — рекомендация, а не обязанность, и на рынке принято 0,5–1,5% либо фиксированная сумма. Я бы запросил три предложения и проверил, что входит в каждое. Регистрация в Табу (טאבו) и сопровождение отношений с банком не всегда входят в цену — именно отсюда берутся сюрпризы в конце.
Проверьте комиссию за открытие дела, прежде чем платить
С 22 августа 2022 года комиссия за открытие ипотечного дела ограничена 360 ₪ (сумма привязана к индексу), а до того банки брали 0,25% суммы кредита — это 3 250 ₪ при ипотеке в 1 300 000 ₪. Часть банков отказывается от комиссии вовсе в маркетинговых целях. Пошлины Управления регистрации недвижимости маленькие и фиксированные: регистрация сделки 44 ₪, регистрация залога 188 ₪, предупредительная отметка 188 ₪, подписанная выписка 18 ₪.
Оценка для банка стоит от 1 500 до 3 000 ₪, и здесь спорить не о чем: банк выбирает оценщика из своего списка.
А что с пересечением?
Это статья, о которой забывают чаще всего. Между получением квартиры и фактическим переездом проходит от месяца до трёх, и в это время платят и аренду, и платёж по ипотеке: при аренде 5 500 ₪ и трёх месяцах это 16 500 ₪ — больше, чем все пошлины и оценщик вместе. В калькуляторе для этого есть поле.
Прежде чем подписывать предварительное соглашение, заполните калькулятор и сравните результат с деньгами на счёте. В нашем примере это 67 042 ₪, у вас будет другое число. Если не хватает, лучше узнать сейчас: за неделю до подписания цену уже не сбить. А какую ипотеку вам одобрят, можно проверить в калькуляторе платёжеспособности.
Частые вопросы о расходах на покупку квартиры
Какой процент цены закладывать на сопутствующие расходы?
Для единственного жилья 3–5% цены, в основном в зависимости от того, есть ли посредник и в какой ступени налога на покупку вы находитесь. Для дополнительного жилья это подскакивает примерно до 11%, потому что налог на покупку начинается с 8% с первого шекеля.
Можно ли взять ипотеку на сопутствующие расходы?
На сами расходы — нет. Процент финансирования считается от цены квартиры, и банк не финансирует налог на покупку, посредника или ремонт. Кому нужны эти деньги, тот иногда берёт отдельный кредит, а это уменьшает платёжеспособность и, значит, одобренную ипотеку.
Когда платят налог на покупку?
В течение 60 дней с даты сделки, даже если ключей вы ещё не получили. Для единственного жилья до 1 978 745 ₪ (2026 год) налог равен нулю, а сверх этого — 3,5% с превышающей части, по ступеням.
Облагается ли комиссия посредника НДС?
Да, как и гонорар адвоката и оценщика. В калькуляторе для каждого есть отдельная отметка: иногда вам называют цену «с НДС», а иногда без, и разница между ними — 18%.
Что меняется при покупке у застройщика?
Посредника нет, гонорар адвоката застройщика оплачивается отдельно и ограничен правилами, и появляется привязка к индексу стоимости строительства, которой здесь нет вовсе. Зато добавляются более долгие месяцы пересечения: передача квартиры часто откладывается.
Читайте также: Калькулятор налога на покупку · Калькулятор платёжеспособности · Калькулятор ипотеки · Все калькуляторы
