דירה ב-2,000,000 ₪ לזוג שקונה דירה ראשונה לא עולה 2,000,000 ₪. היא עולה 2,067,042 ₪. את ההפרש, 67,042 ₪, הבנק לא מממן. זה 3.35% מהמחיר שצריך להביא מהבית, בנוסף להון העצמי לדירה עצמה. מחשבון עלויות רכישת דירה שלמטה מפרק את הסכום הזה לסעיפים ואומר כמה מזומן חסר לכם ביום החתימה.
—
| סעיף | סכום | חלק מהעלויות הנלוות |
|---|
מס רכישה לפי מדרגות 2026 (מוקפאות עד 15.1.2028). התעריף המומלץ של לשכת עורכי הדין הוא 1% על 633,967 ₪ הראשונים ועוד 0.75% על היתרה, בתוספת מע"מ — בשוק נהוג 0.5% עד 1.5% או סכום קבוע. דמי תיווך אינם קבועים בחוק וניתנים למשא ומתן, ומשלמים אותם רק אם הייתה עסקה בפועל. מה שאין כאן: ביטוח חיים וביטוח מבנה (תשלום חודשי), ארנונה וועד בית, ומס רכישה מופחת לעולים, לנכים ולמשפחות שכולות. תחזית, לא ייעוץ.
47,200 ₪ מתוך 67,042 הם התיווך
בדוגמה שלמעלה הסעיף הגדול ביותר הוא דמי התיווך: 2% ועוד מע"מ, כלומר 47,200 ₪. אחריו עורך דין ב-0.5% ומע"מ, 11,800 ₪. מס הרכישה לדירה יחידה במחיר הזה הוא 744 ₪ בלבד, כי המדרגה הראשונה פטורה עד 1,978,745 ₪ והחלק שמעליה ממוסה ב-3.5% בלבד, כך שדווקא הסעיף שכולם חוששים ממנו הוא הקטן ברשימה כל עוד מדובר בדירה ראשונה ובמחיר שמתחת לשלושה מיליון. כל השאר, משמאי ועד הובלה, עולה יחד 7,298 ₪. זה הכול.
| מחיר הדירה | נלוות לדירה יחידה | מזה מס רכישה | נלוות לדירה נוספת | מזה מס רכישה |
|---|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 51,548 ₪ (3.44%) | 0 ₪ | 171,548 ₪ (11.44%) | 120,000 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 67,042 ₪ (3.35%) | 744 ₪ | 226,298 ₪ (11.31%) | 160,000 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 101,586 ₪ (4.06%) | 20,538 ₪ | 281,048 ₪ (11.24%) | 200,000 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 141,336 ₪ (4.71%) | 45,538 ₪ | 335,798 ₪ (11.19%) | 240,000 ₪ |
חושב במחשבון הזה, נכון ל-16 בספטמבר 2026: עו"ד 0.5% ומע"מ, תיווך 2% ומע"מ, שמאי 2,500 ₪, פתיחת תיק 360 ₪, אגרות 438 ₪, הובלה 4,000 ₪.
הבנק מממן את הדירה, לא את העסקה
זו הנקודה שמפילה זוגות בשלב האחרון. אחוז המימון מחושב על מחיר הדירה בלבד: 75% מ-2,000,000 ₪ הם 1,500,000 ₪, את 500,000 ₪ הנותרים ועוד 67,042 ₪ של נלוות מביאים מהחיסכון. בפועל צריך 567,042 ₪ ולא חצי מיליון, הפער הזה שווה שלושה חודשי חיפוש נוספים.
יש כאן גם עניין של תזמון. מס הרכישה משולם תוך 60 יום מהעסקה, התיווך יוצא ביום החתימה, עורך הדין לרוב בשני תשלומים. הובלה ושיפוץ מגיעים אחרי שכבר קיבלתם מפתח, כך שבפועל הכסף מתפזר על פני חודשים ולא יוצא בבת אחת. הוא כן יוצא לפני שהמשכנתא נכנסת לחשבון המוכר. ייעוץ משכנתאות פרטי, אם לקחתם, עולה 3,000 עד 12,000 ₪ ואינו חובה, אבל בתמהיל מורכב הוא לרוב מחזיר את עצמו בריבית.
הסעיף שאפשר להוריד
מתוך כל הרשימה רק שניים נקבעים במשא ומתן: התיווך ושכר טרחת עורך הדין. דמי התיווך אינם קבועים בחוק, ובעסקה של 2,000,000 ₪ כל חצי אחוז שווה 11,800 ₪ כולל מע"מ. מי שקונה מקבלן לא משלם תיווך. אצלו העלויות הנלוות יורדות ל-19,842 ₪.
עורך דין לפי התעריף המומלץ של לשכת עורכי הדין היה עולה בעסקה הזו 19,570 ₪ במקום 11,800 ₪. התעריף הזה הוא המלצה ולא חובה, ובשוק נהוג 0.5% עד 1.5% או סכום קבוע. הייתי מבקש שלוש הצעות ובודק מה כלול בכל אחת. רישום בטאבו וליווי מול הבנק לא תמיד נכנסים למחיר, וזה מה שמייצר הפתעות בסוף.
בדקו את עמלת פתיחת התיק לפני שאתם משלמים
מ-22 באוגוסט 2022 עמלת פתיחת תיק משכנתא מוגבלת ל-360 ₪ (הסכום צמוד למדד), לפני כן בנקים גבו 0.25% מסכום ההלוואה, שהם 3,250 ₪ על משכנתא של 1,300,000 ₪. חלק מהבנקים מוותרים על העמלה לגמרי כמהלך שיווקי. אגרות רשם המקרקעין קטנות וקבועות: רישום מכר 44 ₪, רישום משכנתה 188 ₪, הערת אזהרה 188 ₪, נסח חתום 18 ₪.
שמאות לבנק עולה 1,500 עד 3,000 ₪, ושם אין מה להתווכח: הבנק בוחר מהרשימה שלו.
ומה עם החפיפה?
זה הסעיף שהכי קל לשכוח. בין קבלת הדירה לכניסה בפועל עוברים חודש עד שלושה, ובהם משלמים גם שכר דירה וגם החזר משכנתא: על 5,500 ₪ שכירות ושלושה חודשים זה 16,500 ₪, יותר מכל האגרות והשמאי יחד. במחשבון יש לזה שדה.
לפני שחותמים על זיכרון דברים, מלאו את המחשבון והשוו את התוצאה לכסף שיש בחשבון. 67,042 ₪ בדוגמה שלנו, ואצלכם מספר אחר. אם חסר, עדיף לגלות עכשיו: שבוע לפני החתימה כבר אי אפשר להוריד מחיר. את גובה המשכנתא שיאשרו לכם אפשר לבדוק במחשבון כושר ההחזר.
שאלות נפוצות על עלויות רכישת דירה
כמה אחוז מהמחיר צריך לתקצב לעלויות נלוות?
לדירה יחידה 3% עד 5% מהמחיר, תלוי בעיקר אם יש תיווך ובאיזו מדרגת מס רכישה אתם. לדירה נוספת זה קופץ לכ-11%, כי מס הרכישה מתחיל ב-8% מהשקל הראשון.
האם אפשר לקחת משכנתא על העלויות הנלוות?
לא על העלויות עצמן. אחוז המימון מחושב על מחיר הדירה, והבנק לא מממן מס רכישה, תיווך או שיפוץ. מי שצריך את הכסף לוקח לפעמים הלוואה נפרדת, וזה מקטין את כושר ההחזר ולכן גם את המשכנתא שיאשרו לו.
מתי משלמים מס רכישה?
תוך 60 יום ממועד העסקה, גם אם עוד לא קיבלתם מפתח. על דירה יחידה עד 1,978,745 ₪ (2026) המס הוא אפס, ומעל זה 3.5% על החלק שמעל, לפי המדרגות.
האם דמי תיווך חייבים במע"מ?
כן, וגם שכר טרחת עורך דין ושמאי. במחשבון יש סימון נפרד לכל אחד מהם, כי לפעמים מציעים לכם מחיר “כולל מע"מ” ולפעמים לא, וההפרש בין השניים הוא 18%.
קונים מקבלן, מה משתנה?
אין תיווך, שכר טרחת עורך הדין של הקבלן משולם בנפרד ומוגבל בתקנות, ויש הצמדה למדד תשומות הבנייה שלא מופיעה כאן בכלל. מנגד מתווספים חודשי חפיפה ארוכים יותר, כי מסירת הדירה נדחית לעיתים קרובות.
קראו גם: מחשבון מס רכישה · מחשבון כושר החזר · מחשבון משכנתא · כל המחשבונים
