לקחתם מסלול קבוע ב-5.5% לפני שש שנים, נשארו לכם 600,000 ₪ ו-15 שנה, והריבית הממוצעת בשוק היום נמוכה יותר. סגירת המסלול תעלה 44,006 ₪, ורובם עמלת היוון. הבנק לא מעניש אתכם: הוא מפצה את עצמו על ריבית שהבטחתם לו ולא תשלמו. מחשבון עמלת פירעון מוקדם שלמטה מפרק את הסכום לארבעת הרכיבים שמותר לגבות לפי צו הבנקאות.
—
| תרחיש | עמלת היוון | עמלה כוללת | הפרש מהמצב שלכם |
|---|
| רכיב | סכום | הבסיס בצו |
|---|
החישוב לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002: עמלה תפעולית עד 60 ₪ (סעיף 3(1)); עמלת אי-הודעה מוקדמת של עשירית האחוז אם הודעתם פחות מעשרה ימים מראש (סעיף 3(2)); עמלת היוון — ההפרש בין התשלומים שנותרו מהוונים בריבית שלכם לבין היוונם בריבית הממוצעת, ורק כשהממוצעת נמוכה יותר (סעיף 3(3)); עמלת הפרשי הצמדה בגובה מחצית השינוי הממוצע במדד, רק בפירעון בין ה-1 ל-15 בחודש (סעיף 5); הנחות ותק על ההיוון — 20% אחרי שלוש שנים ו-30% אחרי חמש (סעיף 8), ובהלוואה משלימה 10% עד 40%. הלוואה מוכוונת פטורה מעמלה. הבנק מחשב לפי לוח הסילוקין המדויק שלכם, ולכן ייתכן פער של מאות שקלים. תחזית, לא ציטוט של הבנק.
למה בכלל יש עמלה?
בעברית פשוטה: הבנק תכנן להרוויח מכם ריבית של 5.5% במשך 15 שנה, וכשאתם סוגרים היום הוא צריך להלוות את אותו כסף מחדש בשוק שבו הריבית נמוכה יותר, כך שהתשואה שהוא יקבל על אותו סכום קטנה. ההפרש בין שני הזרמים, מהוון להיום, הוא עמלת ההיוון. זה כל הסיפור. הכלל שנובע ממנו פשוט: אם הריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם גבוהה מהריבית שלכם, אין עמלת היוון בכלל.
ארבעת הרכיבים שמותר לגבות קבועים בצו הבנקאות: עמלה תפעולית עד 60 ₪, עמלת אי-הודעה מוקדמת של עשירית האחוז, עמלת היוון ועמלת הפרשי הצמדה במסלולים צמודים. אין רכיב חמישי. כל סכום אחר שמופיע במכתב מהבנק שווה בירור, ובמיוחד כשהמכתב מגיע בלי פירוט של איך הגיעו אליו, כי הצו מחייב את הבנק להראות את החישוב ולא רק את השורה התחתונה.
44,006 ₪ היום, 15,674 ₪ אילו נשארו חמש שנים
עמלת ההיוון גדלה ככל שנשארו יותר שנים. יש יותר ריבית עתידית לפצות עליה, ולכן באותם 600,000 ₪ ובאותו פער ריבית מסלול שנשארו לו חמש שנים עולה 15,674 ₪ לסגור, מסלול של עשר שנים כבר 30,265 ₪, ומסלול שנשארו לו 20 שנה מגיע ל-56,829 ₪, כלומר כמעט פי ארבעה מאותו סכום יתרה.
| שנים שנותרו | עמלת היוון אחרי הנחה | עמלה כוללת | מהיתרה |
|---|---|---|---|
| 5 שנים | 15,614 ₪ | 15,674 ₪ | 2.61% |
| 10 שנים | 30,205 ₪ | 30,265 ₪ | 5.04% |
| 15 שנים | 43,946 ₪ | 44,006 ₪ | 7.33% |
| 20 שנה | 56,769 ₪ | 56,829 ₪ | 9.47% |
יתרה 600,000 ₪, ריבית 5.5%, ריבית ממוצעת 4%, ותק 6 שנים (הנחה 30%). חושב במחשבון הזה, נכון ל-16 בספטמבר 2026.
הפער בין הריביות חשוב אפילו יותר מהזמן. בריבית ממוצעת של 5% העמלה באותה דוגמה יורדת ל-14,023 ₪, ובריבית ממוצעת של 3% היא מזנקת ל-76,996 ₪. הריבית הזו מתפרסמת מדי שבוע. אותו פירעון עולה אחרת בחודש אחר.
הנחת הוותק
יש הנחה. סעיף 8 לצו נותן אותה על עמלת ההיוון לפי כמה זמן משלמים: 20% אחרי שלוש שנים, 30% אחרי חמש. בדוגמה שלנו ההנחה חוסכת 18,834 ₪. מי שמשלם שנתיים לא מקבל כלום, ומי שמתלבט בין לסגור עכשיו לבין לחכות עוד כמה חודשים עד שיצבור שלוש שנים חוסך בבת אחת חמישית מההיוון.
בהלוואה משלימה המדרגות שונות: 10% אחרי שנה, 20% אחרי שנתיים, 30% אחרי שלוש ו-40% אחרי ארבע. ומי שלקח הלוואה מוכוונת עם תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון פטור מעמלה לגמרי, גם אם יסגור אותה מחר בבוקר.
הודיעו עשרה ימים מראש ופרעו אחרי ה-15 בחודש
שתי פעולות חינם מורידות שני רכיבים שלמים. הודעה בכתב עשרה ימים מראש מבטלת את עמלת אי-ההודעה, שהיא עשירית האחוז: על 600,000 ₪ זה 600 ₪. במסלול צמוד למדד, פירעון מה-16 בחודש והלאה חוסך את עמלת הפרשי ההצמדה, שבדוגמה שלנו היא 4,500 ₪. יחד זה 5,100 ₪ על שתי פעולות שלא עולות דבר.
הבנק מחשב לפי לוח הסילוקין המדויק שלכם ולפי הריבית הממוצעת של אותו שבוע, כך שהתוצאה כאן היא הערכה בלבד. אפשר וכדאי לבקש מהבנק דף פירוט לפני שמעבירים כסף, וגם לבדוק שהוא לא הכניס רכיב שלא קיים בצו.
המחיר, לא העונש
הטעות הנפוצה היא להשוות את העמלה לאפס. ההשוואה הנכונה היא מול הריבית שלא תשלמו: 44,006 ₪ עמלה מול 285,000 ₪ ריבית עתידית בדוגמה שלנו. במיחזור צריך שהריבית החדשה תכסה גם את העמלה.
הריבית הממוצעת של בנק ישראל מתעדכנת כל שבוע, וההחלטה הבאה על הריבית היא ב-21 באוקטובר 2026. אם הריבית תמשיך לרדת, עמלת ההיוון על מסלולים ישנים תגדל. מי ששוקל לסגור מסלול מ-2023 עדיף שיבדוק את המספר עכשיו ולא בעוד חצי שנה.
שאלות נפוצות על עמלת פירעון מוקדם
מתי אין עמלת פירעון מוקדם בכלל?
כשהריבית הממוצעת בשוק אינה נמוכה מהריבית שלכם, וכשמדובר בהלוואה מוכוונת עם תעודת זכאות. גם במסלול פריים אין בדרך כלל עמלת היוון, כי הריבית שלכם זזה עם השוק ולבנק אין הפסד לפצות עליו.
כמה עולה לסגור משכנתא של מיליון שקל?
תלוי בפער הריביות ובזמן שנותר. באותם תנאים של הדוגמה כאן, מיליון שקל עם 15 שנה שנותרו יעלו כ-73,000 ₪, ואם הריבית הממוצעת תהיה 5% במקום 4% זה ירד לכ-23,000 ₪.
אפשר לפרוע חלק מהמשכנתא?
כן, והעמלה מחושבת על החלק שנפרע בלבד. פירעון חלקי של 100,000 ₪ בדוגמה שלנו עולה 7,384 ₪. בפירעון חלקי אפשר לבחור אם לקצר את התקופה או להקטין את ההחזר החודשי.
מה ההבדל בין עמלת היוון לעמלת הפרשי הצמדה?
היוון מפצה על פער ריביות והוא הרכיב הגדול. הפרשי הצמדה נגבים רק במסלול צמוד למדד ורק אם פורעים בין ה-1 ל-15 בחודש, בגובה מחצית השינוי הממוצע במדד בשנה האחרונה.
הבנק דורש עמלה שלא מופיעה כאן, מה עושים?
מבקשים פירוט בכתב ומפנים לצו הבנקאות. ארבעת הרכיבים סגורים ברשימה, ואם משהו לא מסתדר אפשר לפנות לפיקוח על הבנקים בבנק ישראל. לא בדקנו את התעריפון של כל בנק, ולכן שווה להשוות את המכתב למקור.
קראו גם
קראו גם: מחשבון משכנתא ולוח סילוקין · מחשבון הלוואה בריבית פריים · מחשבון כושר החזר · כל המחשבונים
המדריך הזה מיועד ל: tags: משכנתא · בנקים · מחשבון · בוגרים 26–60
