744 ₪. זה מס הרכישה על דירה יחידה במחיר 2,000,000 ₪ בשנת 2026, כי המדרגה הראשונה, עד 1,978,745 ₪, פטורה לגמרי. אותה דירה בדיוק כדירה נוספת: 160,000 ₪. מחשבון מס רכישה שלמטה מחשב את שני המצבים לפי המדרגות של 2026, מראה כמה מכל שקל הלך לכל מדרגה ומה ההפרש ביניהם.
| מדרגה | שיעור | חלק המחיר במדרגה | מס |
|---|
מדרגות מס רכישה נכונות ל-2026 ומוקפאות עד 15.1.2028, מקור: כל זכות ורשות המסים. משפרי דיור משלמים כדירה יחידה בתנאי שהדירה הקודמת נמכרת בתוך התקופה שקובע החוק (18 חודשים, בדקו את התנאי המדויק מול רשות המסים). הטבות לעולים, לנכים ולמשפחות שכולות לא בחישוב. תחזית, לא ייעוץ מס.
45,538 ₪ מול 240,000 ₪ על אותה דירה
על הנייר המדרגות נראות דומות, 8% כאן ו-5% שם. בפועל הפער עצום, כי דירה יחידה מתחילה לשלם רק מהשקל ה-1,978,746 ואילו דירה נוספת משלמת 8% מהשקל הראשון. על 3,000,000 ₪ זה 45,538 ₪ (12,890 ₪ במדרגת ה-3.5% ועוד 32,648 ₪ במדרגת ה-5%) מול 240,000 ₪, וההפרש, 194,462 ₪, הוא מה שהמדינה גובה על עצם ההחלטה להחזיק שתי דירות, עוד לפני שכר דירה ראשון.
ומי שקונה מגרש, חנות או משרד משלם 6% שטוחים בלי מדרגות: 120,000 ₪ על 2,000,000 ₪.
המדרגות של 2026
הטבלה נכונה ל-14 בספטמבר 2026 לפי כל זכות ורשות המסים. כל מדרגה חלה רק על החלק שבתוכה.
| חלק המחיר | דירה יחידה | דירה נוספת | הערה |
|---|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% | רוב הדירות מחוץ למרכז נכנסות כאן |
| 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% | מדרגה צרה, מקסימום 12,890 ₪ |
| 2,347,040 עד 6,055,070 ₪ | 5% | 8% | כאן יושבות רוב הדירות בגוש דן |
| 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% | 10% | מעל 6,055,070 ₪ גם דירה נוספת עוברת ל-10% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 10% | אין הבדל בין הקונים |
המדרגות מוקפאות עד 15 בינואר 2028. בשנים רגילות הן מתעדכנות ב-16 בינואר לפי המדד, והפעם אין מה לחכות לינואר.
מי נחשב דירה יחידה כשיש כבר דירה?
משפרי דיור. מי שקונה דירה חלופית לפני שמכר את הקודמת מצהיר בדיווח לרשות המסים על כוונה למכור, משלם לפי מדרגות דירה יחידה, ורשות המסים מחכה. הכלל הבסיסי בחוק הוא 18 חודשים מיום הרכישה, ברכישה מקבלן הספירה מתחילה ממסירת הדירה ולא מהחתימה, וב-2025 וב-2026 היו הארכות זמניות (27 חודשים לרכישות בין יוני 2025 למאי 2026, לפי פרסומים בעיתונות הכלכלית), שלא אימתנו בדף של רשות המסים. מי שמפספס את המועד מקבל שומה חדשה כדירה נוספת, עם ריבית והצמדה על ההפרש מיום הרכישה. על 2,500,000 ₪ זה 200,000 ₪ במקום 20,538 ₪, כלומר 179,462 ₪ שמגיעים במכתב אחד.
מה שלא כתוב בשום מחשבון: השוק לא מתחשב בלוח הזמנים. דירה קודמת שמתומחרת גבוה מדי ולא נמכרת בזמן היא, לדעתי, הדרך הכי קצרה לשומה המתוקנת, ומי שנכנס לעסקה עם דירה ביד צריך לתמחר אותה למכירה מהיום הראשון, לא מהחודש ה-15.
יש עוד קבוצות עם הנחה: עולים חדשים, נכים, משפחות שכולות. המחשבון לא מחשב אותן, כי התנאים שם תלויים באישורים ולא במחיר.
תריצו את המחיר לפני שסוגרים
מס רכישה משולם תוך 60 יום מהחתימה, במזומן ולא מתוך המשכנתא: על דירה של 4,000,000 ₪ יחידה זה 95,538 ₪, וכדירה נוספת 320,000 ₪, כלומר הון עצמי שצריך להיות בעו"ש ביום החתימה. את הסכום הזה, יחד עם עורך דין ותיווך, מוסיפים להון העצמי במחשבון תשואה על דירה להשקעה, ואת ההחזר החודשי בודקים במחשבון משכנתא. מי שמתלבט אם בכלל לקנות, יש לזה מחשבון קנייה מול שכירות.
לפני החתימה תבקשו מעורך הדין את חישוב המס בכתב, ותשוו אותו למספר שיצא כאן. פער של יותר מכמה מאות שקלים אומר שאחד מכם טעה בסיווג הקונה, וזה כל הסיפור.
שאלות נפוצות על מחשבון מס רכישה
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה?
נכון ל-2026, עד 1,978,745 ₪ אפס. על 2,000,000 ₪ יוצאים 744 ₪, על 2,500,000 ₪ כבר 20,538 ₪, ועל 3,000,000 ₪ המס מגיע ל-45,538 ₪.
מתי משלמים את מס הרכישה?
תוך 60 יום ממועד החתימה על החוזה, אחרת מתווספים ריבית והצמדה.
דירה שנייה למגורים נחשבת דירה נוספת?
כן, אלא אם מוכרים את הראשונה בתוך התקופה שקובע החוק. השימוש בדירה לא משנה, רק כמה דירות יש לכם ביום הרכישה.
מס רכישה על דירה מקבלן שונה מדירה יד שנייה?
המדרגות זהות. ההבדל היחיד הוא במועד הספירה למשפרי דיור: מקבלן סופרים ממסירת הדירה, לא מהחתימה.
אפשר לקבל החזר מס רכישה?
תלוי בסיבה. מי ששילם כדירה נוספת ומכר את הקודמת בזמן מגיש בקשה לתיקון שומה ומקבל את ההפרש, ומי שביטל את העסקה מקבל החזר מלא. הנחות של עולים ונכים מבקשים מראש, לא אחרי.
קראו גם: מדריך השקעה בנדל"ן · מחשבון מס שבח · מחשבון משכנתא ולוח סילוקין · כל המחשבונים
המדריך הזה מיועד ל: adults-25-50
