מחשבון מס שבח: כמה תשלמו במכירת דירה 

התשובה הכנה: זה תלוי בשלושה מספרים, ורק אחד מהם הוא מחיר המכירה. השניים האחרים הם כמה שנים החזקתם בדירה לפני 2014 וכמה קבלות שמרתם. בדוגמה שנלווה אותה לאורך כל הדף, דירה שנקנתה ב-2005 ב-900,000 ₪ ונמכרת ב-2026 ב-2,400,000 ₪ משאירה מס שבח של 106,936 ₪ על רווח של 1,290,000 ₪. מחשבון מס שבח מראה איך מגיעים מהמספר הגדול לקטן.

שלושה סוגי רווח

בעברית פשוטה, רשות המסים לא ממסה את מה שאתם רואים בחשבון הבנק. היא מתחילה מהשבח הנומינלי: מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה פחות כל ההוצאות שאפשר להוכיח. בדוגמה שלנו 2,400,000 פחות 900,000, פחות 150,000 ₪ הוצאות בקנייה (מס רכישה, עורך דין ותיווך, שיפוץ) ופחות 60,000 ₪ הוצאות במכירה. יוצא 1,290,000 ₪.

אחר כך היא מצמידה את העלות למדד. 1,050,000 ₪ של 2005 שווים היום יותר, ובהנחת אינפלציה ממוצעת של 2% בשנה (במציאות זה נעשה לפי המדד בפועל, מחודש הקנייה לחודש המכירה) ההצמדה מוסיפה 541,450 ₪ לעלות. החלק הזה של הרווח נקרא סכום אינפלציוני והוא פטור. נשאר שבח ריאלי של 748,550 ₪, ורק עליו יש מס.

והסוג השלישי נולד מתאריך אחד. עד סוף 2013 מכירת דירה הייתה פטורה ממס שבח אחת לארבע שנים, גם למי שהחזיק כמה דירות, וכשהפטור בוטל ב-1 בינואר 2014 המחוקק לא רצה למסות רווח שנצבר בתקופה שבה הוא היה פטור. הפתרון נקרא חישוב ליניארי מוטב: מחלקים את השבח הריאלי לפי הזמן. בדוגמה שלנו 9 מתוך 21 שנות ההחזקה (2005 עד 2013) היו לפני 2014, ולכן 42.9% מהשבח, 320,807 ₪, פטורים. על היתרה, 427,743 ₪, משלמים 25%: 106,936 ₪.

וזה החלק שמבלבל את רוב האנשים: החלוקה היא לפי ימים, לא לפי מה שקרה בפועל למחירים. גם אם הדירה עלתה בעיקר אחרי 2014, המס מניח שהרווח נצבר בקצב אחיד. מי שקנה ב-2016 ב-1,500,000 ₪ ומוכר ב-2026 ב-2,400,000 ₪ עם 160,000 ₪ הוצאות משלם 97,402 ₪, כמעט כמו הדוגמה שלנו, על רווח נומינלי קטן בהרבה. (ככל שהקנייה רחוקה יותר לפני 2014, הפטור גדל, וזו הסיבה שדירות מהתשעים נמכרות כמעט בלי מס.)

הקבלות ששכחתם במגירה

נחזור לדוגמה שלנו בלי 150,000 ₪ ההוצאות בקנייה. המס עולה ל-139,414 ₪, כלומר הקבלות האלה חסכו 32,479 ₪. כל 10,000 ₪ הוצאה מוכרת נוספת מורידים את המס ב-1,429 ₪ בדוגמה הזאת (2,500 ₪ למי שקנה מ-2014 ואילך, בלי חלק פטור). מה מוכר: מס הרכישה ששילמתם, עורך דין ותיווך בקנייה ובמכירה, שמאי, היטל השבחה, שיפוץ שמשביח את הדירה (מטבח חדש, תוספת חדר, מרחב מוגן), וגם ריבית ריאלית ששילמתם על המשכנתא, בתנאים. צביעה ותחזוקה שוטפת לא מוכרות.

מה קורה מעל 5,008,000 ₪ בדירה יחידה?

דירה יחידה פטורה ממס שבח עד התקרה הזאת (נכון ל-2026, מוקפאת עד 15 בינואר 2028), בתנאי שהחזקתם בה לפחות 18 חודשים ולא ניצלתם פטור כזה ב-18 החודשים שלפני. מעל התקרה המס יחסי: דירה יחידה שנמכרת ב-6,000,000 ₪ אחרי שנקנתה ב-2015 ב-3,000,000 ₪, עם 300,000 ₪ הוצאות, מקבלת פטור על 83.5% מהשבח ומשלמת 79,410 ₪ על השאר. בדוגמה הראשית שלנו הפטור המלא מוריד את 106,936 ₪ לאפס.

תבדקו לפני שמחליטים מה למכור

למי שיש שתי דירות ומוכר אחת, סדר המכירה משנה עשרות אלפי שקלים, ואי אפשר לתקן אחרי החתימה. את הרווח הכולל מהדירה, כולל שכר דירה ומס רכישה בכניסה, מחשבים במחשבון תשואה על דירה להשקעה, ואת המס בקנייה הבאה במחשבון מס רכישה. רשות המסים מחשבת את השומה לפי המדד בפועל ולפי התאריך של כל הוצאה, ולכן המספר הסופי יזוז מעט מהמחשבון, בדרך כלל באלפי שקלים.

המודל הזה לא מתאים לדירה שהתקבלה בירושה או במתנה (יום הרכישה ומחיר הרכישה הם של הנותן), למוכרים תושבי חוץ, לחברות, ולמי שמוכר דירה שנבנתה על קרקע שנרכשה בנפרד. שם צריך עורך דין מיסוי מקרקעין, לא מחשבון.

שאלות נפוצות על מחשבון מס שבח

כמה מס שבח משלמים על דירה שנייה?

25% על השבח הריאלי, אחרי הצמדה למדד וניכוי הוצאות מוכרות. בדוגמה של המחשבון, דירה שנקנתה ב-2005 ב-900,000 ₪ ונמכרת ב-2026 ב-2,400,000 ₪: 106,936 ₪, בזכות החישוב הליניארי.

מה זה חישוב ליניארי מוטב?

חלוקה של השבח לפי זמן: החלק היחסי שנצבר עד 31 בדצמבר 2013 פטור, והחלק שאחרי ממוסה ב-25%. חל רק על דירות מגורים שנקנו לפני 2014.

דירה יחידה פטורה ממס שבח?

כן, עד 5,008,000 ₪ ב-2026 ובתנאי החזקה של 18 חודשים. מעל התקרה משלמים על החלק היחסי.

שיפוץ נחשב הוצאה מוכרת?

תלוי מה שיפצתם. השבחה (מטבח, תוספת בנייה, מרחב מוגן, מיזוג מרכזי) מוכרת עם קבלות. תחזוקה שוטפת כמו צביעה ותיקונים לא.

אפשר לפרוס את מס השבח?

אפשר. פריסה של השבח על עד ארבע שנות מס אחורה יכולה להוריד את המס למי שהכנסתו נמוכה, ובעיקר לגמלאים. המחשבון לא כולל את זה.

קראו גם: מחשבון מס רכישה 2026 · מחשבון קנייה מול שכירות · כל המחשבונים