Калькулятор налога на прирост стоимости жилья: сколько вы заплатите при продаже 

Честный ответ: это зависит от трёх чисел, и только одно из них — цена продажи. Два других — сколько лет вы владели квартирой до 2014 года и сколько чеков сохранили. В примере, который мы проведём через всю страницу, квартира, купленная в 2005 году за 900 000 ₪ и продаваемая в 2026-м за 2 400 000 ₪, оставляет налог 106 936 ₪ при прибыли 1 290 000 ₪. Калькулятор показывает, как от большого числа приходят к маленькому.

Три вида прибыли

Простыми словами: Налоговое управление облагает не то, что вы видите на банковском счёте. Оно начинает с номинального прироста: цена продажи минус цена покупки минус все расходы, которые можно подтвердить. В нашем примере 2 400 000 минус 900 000, минус 150 000 ₪ расходов при покупке (налог на покупку, адвокат и посредник, ремонт) и минус 60 000 ₪ расходов при продаже. Выходит 1 290 000 ₪.

Затем оно индексирует затраты. 1 050 000 ₪ 2005 года сегодня стоят больше, и при средней инфляции 2% в год (на деле это делается по фактическому индексу, с месяца покупки по месяц продажи) индексация добавляет к затратам 541 450 ₪. Эта часть прибыли называется инфляционной суммой и освобождена от налога. Остаётся реальный прирост 748 550 ₪, и только с него берут налог.

А третий вид родился из одной даты. До конца 2013 года продажа квартиры была освобождена от налога на прирост раз в четыре года — даже у того, кто владел несколькими квартирами, — и когда 1 января 2014 года освобождение отменили, законодатель не захотел облагать прибыль, накопленную в период, когда она была освобождена. Решение называется льготным линейным расчётом: реальный прирост делят по времени. В нашем примере 9 из 21 года владения (2005–2013) пришлись на период до 2014 года, поэтому 42,9% прироста, 320 807 ₪, освобождены. С остатка, 427 743 ₪, платят 25%: 106 936 ₪.

И вот что путает большинство: деление идёт по дням, а не по тому, что происходило с ценами на самом деле. Даже если квартира подорожала в основном после 2014 года, налог исходит из того, что прибыль накапливалась равномерно. Тот, кто купил в 2016 году за 1 500 000 ₪ и продаёт в 2026-м за 2 400 000 ₪ при 160 000 ₪ расходов, платит 97 402 ₪ — почти как в нашем примере, при куда меньшей номинальной прибыли. (Чем дальше покупка от 2014 года в прошлое, тем больше освобождение, — поэтому квартиры из девяностых продаются почти без налога.)

Чеки, забытые в ящике

Вернёмся к нашему примеру без 150 000 ₪ расходов при покупке. Налог вырастает до 139 414 ₪ — значит, эти чеки сэкономили 32 479 ₪. Каждые дополнительные 10 000 ₪ признаваемых расходов уменьшают налог на 1 429 ₪ в этом примере (и на 2 500 ₪ у того, кто купил с 2014 года, без освобождённой части). Что признаётся: уплаченный вами налог на покупку, адвокат и посредник при покупке и продаже, оценщик, налог на улучшение, ремонт, повышающий стоимость квартиры (новая кухня, пристройка комнаты, защищённая комната), а также реальные проценты, уплаченные по ипотеке (машканта, משכנתא), — при определённых условиях. Покраска и текущее обслуживание не признаются.

Что происходит выше 5 008 000 ₪ у единственной квартиры?

Единственная квартира освобождена от налога на прирост до этого потолка (на 2026 год, заморожен до 15 января 2028 года) при условии, что вы владели ею не менее 18 месяцев и не пользовались таким освобождением в предыдущие 18 месяцев. Выше потолка налог считается пропорционально: единственная квартира, продаваемая за 6 000 000 ₪ после покупки в 2015 году за 3 000 000 ₪ и при 300 000 ₪ расходов, получает освобождение на 83,5% прироста и платит 79 410 ₪ с остального. В нашем основном примере полное освобождение превращает 106 936 ₪ в ноль.

Проверьте, прежде чем решать, что продавать

Тому, у кого две квартиры и он продаёт одну, порядок продажи меняет десятки тысяч шекелей, и исправить это после подписания нельзя. Общую доходность квартиры вместе с арендой и налогом на покупку при входе считают в калькуляторе доходности инвестиционной квартиры, а налог на следующую покупку — в калькуляторе налога на покупку. Налоговое управление считает оценку по фактическому индексу и по дате каждого расхода, поэтому итоговое число немного сдвинется относительно калькулятора — обычно на тысячи шекелей.

Эта модель не подходит для квартиры, полученной в наследство или в дар (днём приобретения и ценой покупки считаются данные дарителя), для продавцов-нерезидентов, для компаний и для того, кто продаёт дом, построенный на отдельно купленной земле. Там нужен адвокат по налогообложению недвижимости, а не калькулятор.

Частые вопросы о калькуляторе налога на прирост

Сколько налога платят за вторую квартиру?

25% с реального прироста, после индексации и вычета признаваемых расходов. В примере калькулятора квартира, купленная в 2005 году за 900 000 ₪ и продаваемая в 2026-м за 2 400 000 ₪: 106 936 ₪ — благодаря линейному расчёту.

Что такое льготный линейный расчёт?

Деление прироста по времени: доля, накопленная до 31 декабря 2013 года, освобождена, а часть после — облагается по 25%. Применяется только к жилым квартирам, купленным до 2014 года.

Освобождена ли единственная квартира от налога на прирост?

Да, до 5 008 000 ₪ в 2026 году и при условии владения 18 месяцев. Выше потолка платят с пропорциональной части.

Считается ли ремонт признаваемым расходом?

Зависит от того, что вы ремонтировали. Улучшение (кухня, пристройка, защищённая комната, центральный кондиционер) признаётся при наличии чеков. Текущее обслуживание вроде покраски и мелкого ремонта — нет.

Можно ли распределить налог на прирост по годам?

Можно. Распределение прироста на срок до четырёх налоговых лет назад способно снизить налог тем, у кого доход невысок, прежде всего пенсионерам. Калькулятор этого не учитывает.

Читайте также: Калькулятор налога на покупку 2026 · Калькулятор «купить или снимать» · Все калькуляторы