О сборе за улучшение (хейтель хашбаха, היטל השבחה) большинство узнаёт в худший момент: уже подписав продажу квартиры. Местная комиссия берёт половину прироста стоимости, созданного градостроительным планом, и при улучшении на 500 000 ₪ это 250 000 ₪. Калькулятор сбора за улучшение ниже показывает сумму по вашей оценке, включая освобождения, которые её обнуляют, и индексацию, которая набегает до дня реализации.
—
| Шаг | Сумма | Примечание |
|---|
Налог на улучшение (эйталь ашбаха) — это половина прироста стоимости недвижимости из-за градостроительного плана, послабления или отклоняющегося использования (Третье приложение к Закону о планировании и строительстве). Он платится местной комиссии в день реализации прав: разрешение на строительство, продажа или начало использования. До этого можно владеть объектом и не платить, но сумма индексируется. Основные освобождения: расширение жилой квартиры до 140 м² для того, кто прожил в ней четыре года, ТАМА 38 и пинуй-бинуй; в части кварталов ставка снижена до 25%. Оценку можно оспорить — через решающего оценщика или апелляционную комиссию, — и на практике встречные оценки заметно уменьшают сбор. Числа здесь — оценка по введённой вами стоимости, а не официальная оценка.
Не со стоимости квартиры, а только с прироста
Это первая точка путаницы. Сбор считается не со стоимости объекта и не с вашей прибыли от продажи, а с разницы между стоимостью прав до плана и стоимостью прав после него. Если комиссия утвердила план, разрешающий надстроить этаж, оценщик определяет, сколько стоит участок без этого права и сколько — с ним, и сбор равен половине разницы.
Практический смысл: квартира, подорожавшая потому, что подорожал весь район, сбора не порождает; и план, утвердивший права, которые уже существовали в предыдущем плане, тоже не должен его порождать — хотя на практике такие оценки всё же рассылают и иногда исправляют только после обжалования. Обязанность создаёт только градостроительное изменение.
250 000 ₪, а через пять лет 276 020 ₪
Сумма привязана к индексу со дня утверждения плана и до дня уплаты. При улучшении на 500 000 ₪ сбор составляет 250 000 ₪, а если реализация откладывается на пять лет при инфляции 2%, он дойдёт до 276 020 ₪. Отсрочка долг не отменяет, она лишь его увеличивает.
| Прирост стоимости | Сбор сегодня | Через 5 лет | По сниженной ставке 25% |
|---|---|---|---|
| 200 000 ₪ | 100 000 ₪ | 110 408 ₪ | 50 000 ₪ |
| 500 000 ₪ | 250 000 ₪ | 276 020 ₪ | 125 000 ₪ |
| 1 000 000 ₪ | 500 000 ₪ | 552 040 ₪ | 250 000 ₪ |
Инфляция 2% в год. Рассчитано в этом калькуляторе, актуально на 16 сентября 2026 года.
Когда вообще платят?
В день реализации прав, а не в день утверждения плана. Реализация — это одно из трёх: получение разрешения на строительство, продажа объекта или фактическое начало использования новых прав. Можно просидеть в квартире десять лет после утверждения улучшающего плана и не заплатить ни шекеля — именно поэтому долг всплывает в сделке продажи и застаёт продавца врасплох.
Во многих сделках покупатель настаивает, чтобы продавец урегулировал сбор до перехода прав, поэтому справку об отсутствии задолженности стоит запросить в местной комиссии ещё до того, как выставлять квартиру. Такая проверка бесплатна и занимает несколько дней.
Освобождение на 140 м²
Самое известное освобождение — на расширение жилой квартиры до 140 м², при условии, что владелец фактически живёт в квартире четыре года и строит для себя или для своего родственника. Оно обнуляет сбор полностью, и немало людей платят, не проверив, подходят ли они под него. Другие освобождения: ТАМА 38 (тама 38, תמ"א 38) и укрепление зданий, «пинуй-бинуй (пинуй бинуй, פינוי-בינוי)», а в части кварталов — сниженная ставка 25% вместо 50%.
В каждом из них условия точные, и комиссия их проверяет. Регламенты конкретной комиссии мы не проверяли, а они различаются между муниципалитетами.
Не принимайте оценку как данность
Оценка, которую присылает комиссия, — это заключение оценщика с её стороны, и с ним можно спорить. Есть два пути: просить назначения решающего оценщика (шамай махриа, שמאי מכריע) или подать апелляцию в комиссию по компенсациям и сбору за улучшение. Встречный оценщик с вашей стороны стоит несколько тысяч шекелей, и в немалом числе дел он снижает сбор на десятки процентов: вопрос о том, сколько стоили права до плана, гораздо более открыт для толкования, чем кажется.
В калькуляторе есть поле для расходов, признанных комиссией, чтобы вы видели, что остаётся после оплаты вашего оценщика. В примере с улучшением на 500 000 ₪ снижение оценки на 20% стоит 50 000 ₪ чистыми.
Открытым остаётся вопрос, что будет с планами городского обновления, утверждёнными за последние два года: часть из них до реализации ещё не дошла, и никто не знает, сколько закончится освобождением, а сколько — полной оценкой. Тот, кто сидит в квартире в таком доме, может попросить у комиссии предварительную оценку и узнать число заранее, а не обнаружить его напротив покупателя, который уже подписал.
Частые вопросы о сборе за улучшение
Какой процент составляет сбор за улучшение?
50% прироста стоимости недвижимости вследствие плана, послабления или отклоняющегося использования. В части кварталов городского обновления ставка снижена до 25%.
Кто платит, продавец или покупатель?
Обладатель прав на момент утверждения плана, то есть обычно продавец. В договоре можно условиться иначе, но перед комиссией обязанным остаётся тот, кто владел объектом при утверждении плана.
Можно ли отсрочить платёж?
Платёж и так возникает только при реализации. Кто получил требование и хочет рассрочку, может обратиться в комиссию, но сумма привязана к индексу и иногда несёт пеню за просрочку, так что отсрочка стоит денег.
Как узнать, есть ли долг по сбору на квартире?
Запросить в местной комиссии справку для Табу (טאבו) или проверку обязательства. Это стандартная процедура перед продажей, и она вскрывает в том числе сборы, утверждённые годы назад и забытые.
Есть ли сбор при обычной продаже квартиры без нового плана?
Нет. Без улучшающего градостроительного события нет ни улучшения, ни сбора. При продаже возникнет налог на прирост стоимости жилья (мас шевах, מס שבח), а это совсем другой расчёт, для которого есть отдельный калькулятор.
Читайте также: Калькулятор налога на прирост стоимости жилья · Калькулятор доходности инвестиционной квартиры · Калькулятор расходов на покупку квартиры · Все калькуляторы
