Семья с постоянными 23 000 ₪ на руки, ещё 2 000 ₪ бонусов в среднем и платежом по кредиту 1 500 ₪ в месяц получает одобрение на ипотеку (машканта, משכנתא) в 1 374 353 ₪, а с собственным капиталом 700 000 ₪ это заканчивается квартирой за 2 022 273 ₪. Решает не зарплата. Решает свободный доход — термин с точным определением в Указании о надлежащем банковском управлении 329 Банка Израиля (בנק ישראל), обновлённом 8 февраля 2026 года.
Калькулятор платёжеспособности ниже работает по этим правилам: какой платёж вам разрешён, какую ипотеку он покупает и какая цена квартиры из этого выходит после налога на покупку и расходов.
—
| Срок | Максимальная ипотека | Ежемесячный платёж | Максимальная цена квартиры | Всего процентов банку |
|---|
| Строка | Сумма | Что с ней делает банк |
|---|
Расчёт по Инструкции о надлежащем банковском управлении 329 Банка Израиля, версия 12 от 08.02.2026: доля финансирования до 75% для единственной квартиры, 70% при замене жилья и 50% для инвестиционной квартиры (п. 2); платёж свыше 50% свободного дохода запрещён (п. 5), а свыше 40% обязывает банк выделять больше капитала (п. 6), поэтому большинство банков останавливаются на 35–40%; срок до 30 лет (п. 8). Свободный доход = постоянный подтверждённый доход нетто минус обязательства со сроком более 18 месяцев и алименты, минус аренда, которую продолжают платить (приложение А). Чего здесь нет и что зависит от банка: стаж на работе, данные кредитного реестра, поручители и проценты признания переменных доходов. Это прогноз, а не предварительное одобрение.
Банк считает то, что осталось, а не зарплату
Свободный доход в формулировке приложения А к Указанию 329 — это чистый доход за вычетом постоянных расходов, и оба слова нагружены сильнее, чем кажется. Чистый доход засчитывается, только если выплачивается постоянно и регулярно, у банка есть подтверждение и есть доказательство, что деньги действительно приходят на счёт, — так что перевод наличными от родителей или выплата раз в год в расчёт не войдут, даже будучи совершенно настоящими. Постоянный расход — это любое обязательство, которому осталось больше 18 месяцев, включая алименты, а также аренда, которую вы продолжите платить, если не переедете в купленную квартиру. В примере выше банк видит 24 000 ₪ — 23 000 ₪ зарплаты плюс половина бонусов, — вычитает 1 500 ₪ платежа и остаётся с 22 500 ₪ свободного дохода; и всё, что происходит дальше на встрече с консультантом, выводится из этого одного числа, а не из суммы зарплат в принесённых вами листках. Коэффициент выплаты 35% от них — это 7 875 ₪. Вот и весь бюджет. Отсюда калькулятор превращает платёж в сумму ипотеки, а сумму ипотеки вместе с собственным капиталом — в цену квартиры.
Сколько бонусов и сверхурочных засчитают — решение банка, а не регулятора. В Указании нет таблицы процентов. Есть требование, чтобы доход был постоянным и доказанным, и каждый банк толкует его по внутренним правилам, которые не публикуются и которые мы не проверяли. Разница далеко не теоретическая: если банк признает все 2 000 ₪ вместо половины, ипотека поднимается до 1 435 435 ₪, то есть 61 082 ₪ зависят от трактовки служащего. Доход близкого родственника, который поручился по кредиту и квартиру не покупает, засчитывается до половины — и только если он сам платит не меньше 20% платежа. Супруг или супруга, живущие с вами в квартире, засчитываются полностью.
Каждая 1 000 ₪ платежа стоит 174 521 ₪ ипотеки
Это число стоит помнить перед встречей в банке — при ставке 4,8% и сроке 25 лет. Оно работает в обе стороны. Каждая 1 000 ₪, освободившаяся в бюджете, покупает ещё 174 521 ₪ ипотеки, а каждая 1 000 ₪, занятая платежом по существующему кредиту, стирает ровно эту сумму.
| Годовая ставка | на 20 лет | на 25 лет | на 30 лет |
|---|---|---|---|
| 3,5% | 172 426 ₪ | 199 751 ₪ | 222 695 ₪ |
| 4% | 165 022 ₪ | 189 452 ₪ | 209 461 ₪ |
| 4,8% | 154 093 ₪ | 174 521 ₪ | 190 598 ₪ |
| 5,5% | 145 373 ₪ | 162 843 ₪ | 176 122 ₪ |
| 6% | 139 581 ₪ | 155 207 ₪ | 166 792 ₪ |
Сколько ипотеки покупает платёж в 1 000 ₪ в месяц, в зависимости от ставки и срока. Рассчитано в этом калькуляторе, актуально на 16 сентября 2026 года.
Таблица объясняет, почему растягивание срока так соблазнительно и так дорого. Для семьи из примера переход с 25 на 30 лет добавляет 126 604 ₪ к ипотеке и 119 438 ₪ к цене квартиры — и добавляет 345 896 ₪ процентов банку: 1 334 043 ₪ вместо 988 147 ₪. На бумаге вы получили квартиру дороже. На деле вы заплатили за эти пять лет втрое больше того, что они вам добавили.
Закрывайте длинный кредит, а не тот, что заканчивается
Расхожий совет перед ипотекой — закрыть всё. Это неточно. Правило в Указании точнее: засчитываются только обязательства, срок которых превышает 18 месяцев. Кредит, по которому осталось 14 платежей, в расчёте свободного дохода не появляется вовсе, и его закрытие не добавит вам ни шекеля одобрения. А закрытие кредита на 1 500 ₪ из примера — того, которому осталось несколько лет, — поднимает ипотеку до 1 465 976 ₪, а цену квартиры до 2 108 710 ₪. Это 86 437 ₪ за деньги, которые и так были на счету.
Правильный порядок зависит от ваших чисел, и здесь калькулятор помогает: вносите платежи в нужное поле и видите, сколько каждый из них стоит в ипотеке. Учтите, что деньги, ушедшие на закрытие кредита, уходят из собственного капитала (хон ацми, הון עצמי), и иногда это переносит ограничение с дохода на капитал. Чего калькулятор не знает, а банк видит, — это система кредитных данных: просрочки и история кредитных линий, выбранных до конца.
Второй потолок
Даже когда доход одобряет, останавливает процент финансирования. Потолков два. Пункт 2 Указания 329 устанавливает 75% для единственного жилья, 70% для замещающей квартиры улучшающих жилищные условия и 50% для инвестиционной квартиры. В примере с 700 000 ₪ собственного капитала процент финансирования выходит 68%, то есть ограничивает доход, и даже дополнительные 100 000 ₪ на текущем счёте сдвинут не ипотеку, а только доступную цену квартиры. При 500 000 ₪ картина переворачивается: финансирование упирается в потолок 75%, цена квартиры падает до 1 818 182 ₪, а ипотека до 1 363 636 ₪, хотя доход позволял больше. Калькулятор прямо говорит, который из двух потолков вас поймал. Из этого и следует, что вообще можно сделать: подождать и накопить ещё или освободить месячные платежи.
Собственный капитал должен покрывать не только разницу между ценой и ипотекой. Те самые 700 000 ₪ из примера делятся на 647 920 ₪ доплаты за квартиру, 1 523 ₪ налога на покупку (первая ступень для единственного жилья, 0% до 1 978 745 ₪ в 2026 году) и ещё 50 557 ₪, которые уходят адвокату и посреднику. В инвестиционной квартире оба ограничения вступают вместе: финансирование 50% и налог на покупку 8% с первого шекеля. Тех же 700 000 ₪ хватит там лишь на квартиру за 1 157 025 ₪, и 92 562 ₪ из них уйдут на налог.
Что изменилось в феврале 2026 года?
Версия 12 Указания 329 вступила в силу 8 февраля 2026 года. Изменение, касающееся платёжеспособности, находится в приложении А: предыдущий кредит, обеспеченный залогом на ту же квартиру, которому осталось больше 18 месяцев, теперь считается внутри месячного платежа запрашиваемой ипотеки, а не как постоянный расход, уменьшающий доход. В калькуляторе для этого есть отдельное поле. Для пары, покупающей первую квартиру, не изменилось ничего.
Три банка вернут три разных числа по одним и тем же данным: и коэффициент выплаты, который они одобрят, и процент признания переменных доходов — коммерческое решение. Просите принципиальное одобрение в трёх, на одной неделе и с одними и теми же документами. Калькулятор останавливается там, где банк начинает спрашивать о стаже на работе и кредитной истории, поэтому 1 374 353 ₪ в примере — это оценка по правилам, а не одобрение.
Частые вопросы о калькуляторе платёжеспособности
Какую ипотеку можно получить с зарплатой 15 000 ₪?
При 15 000 ₪ на руки, без кредитов, с коэффициентом выплаты 35% и ставкой 4,8% на 25 лет: платёж 5 250 ₪ и ипотека 916 235 ₪. С собственным капиталом 400 000 ₪ это квартира за 1 284 132 ₪. Существующий кредит с платежом 1 200 ₪ в месяц снижает ипотеку до 842 936 ₪.
Что такое коэффициент выплаты и сколько банк одобряет?
Это отношение месячного платежа к свободному доходу. Пункт 5 Указания 329 запрещает банку одобрять выше 50%, а пункт 6 обязывает его выделять больше капитала, когда коэффициент переходит 40%, поэтому большинство одобрений останавливается между 30% и 40%. Даже если вам одобрили 40%, стоит посмотреть, как выглядит бюджет в месяц с непредвиденным расходом.
Считает ли банк бонусы, сверхурочные и пособия?
По-разному. Указание требует постоянного и доказанного дохода, поступающего на счёт, и процентов не устанавливает. На практике базовая зарплата засчитывается полностью, бонусы и сверхурочные — частично и по истории от года до трёх, арендный доход от имеющейся недвижимости — частично. В калькуляторе можно менять проценты признания и видеть разницу, и этот вопрос стоит задать на встрече прямо.
Сколько собственного капитала нужно на первую квартиру?
Минимум 25% цены, потому что максимальное финансирование — 75%, а сверх того налог на покупку и сопутствующие расходы. На квартиру за 2 000 000 ₪ это 500 000 ₪ доплаты плюс около 50 000 ₪ адвокату и посреднику, а налог на покупку нулевой, пока цена ниже 1 978 745 ₪ (единственное жильё, 2026 год). Для инвестиционной квартиры нужно 50% и ещё 8% налога на покупку с первого шекеля.
Можно ли взять ипотеку на 30 лет в 50 лет?
Банк Израиля ограничивает срок 30 годами, но большинство банков требует, чтобы последний платёж пришёлся на возраст до 75 лет, а часть одобряет до 80. В 50 лет это означает 25 лет. В калькуляторе можно изменить возраст завершения и увидеть, как это меняет максимальную ипотеку.
Читайте также
Читайте также: Калькулятор ипотеки и графика погашения · Калькулятор налога на покупку · Покупка против аренды · Все калькуляторы
