Большинство арендодателей в Израиле уверены, что режим освобождения всегда выходит самым дешёвым. Это не так. Уже при арендной плате 6 742 ₪ в месяц режим 10% становится дешевле, а при 9 000 ₪ он экономит 1 175 ₪ в месяц против освобождения — то есть 14 100 ₪ в год. Причина в формуле освобождения: сверх потолка каждый дополнительный шекель стирает шекель самого освобождения. Калькулятор налога на доходы от аренды ниже показывает три режима рядом на ваших числах.
—
| Вариант | База налога | Налог в месяц | Налог в год | Нетто в месяц |
|---|
На 2026 год: потолок освобождения 5 654 ₪ в месяц, выше него освобождение уменьшается по формуле «потолок минус превышение» и обнуляется на 11 308 ₪. В маслуле 10% (статья 122 указа) платят со всей арендной платы, без вычета расходов и амортизации, до 30 января следующего года. В ступенчатом маслуле вычитают расходы и амортизацию, а налог считается по предельной ставке на доход не от личного труда: тем, кому нет 60, он начинается с 31% с первого шекеля. Выбор делают заново каждый год, и маслули можно комбинировать между квартирами. Аренда как бизнес, квартиры за границей и аренда под бизнес живут по другим правилам. Это прогноз, а не налоговая консультация.
Точка перелома — 6 742 ₪ в месяц
До 5 654 ₪ в месяц обсуждать нечего: освобождение полное, налог нулевой. Между 5 654 и 11 308 ₪ вступает формула, и освобождение падает на шекель с каждого шекеля сверх потолка. При 7 000 ₪ освобождение уже опустилось до 4 308 ₪, облагается 2 692 ₪, а налог с них — 835 ₪. Режим 10% с тех же 7 000 ₪ стоит 700 ₪. Выше 11 308 ₪ освобождение обнуляется полностью.
| Аренда в месяц | Режим освобождения | Режим 10% | Режим ступеней | Разница за год |
|---|---|---|---|---|
| 5 654 ₪ | 0 ₪ | 565 ₪ | 1 753 ₪ | 21 033 ₪ |
| 6 500 ₪ | 525 ₪ | 650 ₪ | 2 015 ₪ | 17 886 ₪ |
| 7 000 ₪ | 835 ₪ | 700 ₪ | 2 170 ₪ | 17 640 ₪ |
| 9 000 ₪ | 2 075 ₪ | 900 ₪ | 2 790 ₪ | 22 680 ₪ |
| 13 000 ₪ | 4 030 ₪ | 1 300 ₪ | 4 030 ₪ | 32 760 ₪ |
Арендодатель моложе 60 лет, без признанных расходов. Рассчитано в этом калькуляторе, актуально на 16 сентября 2026 года.
31% с первого шекеля — и это людей удивляет
Доход от аренды — это доход не от личного труда. Тому, кому ещё нет 60, он не попадает в ступень 10%, а начинается с 31% — даже если это его единственный доход. Поэтому режим ступеней почти всегда самый дорогой из трёх у молодых арендодателей, и по той же причине облагаемая часть в режиме освобождения обходится сравнительно дорого.
С 60 лет картина переворачивается: те же 9 000 ₪ стоят 669 ₪ в режиме освобождения вместо 2 075 ₪.
Расходы и амортизация
Вычитать позволяет только режим ступеней. Домовой комитет, ремонт, страховка, гонорар адвоката, проценты по ипотеке (машканта, משכנתא) и амортизация в 2% стоимости здания — всё это уходит из дохода, и чем старше квартира и чем чаще ремонт, тем меньше разрыв между режимами, так что в некоторых квартирах режим ступеней становится самым дешёвым, несмотря на высокую ставку налога. При аренде 9 000 ₪ с расходами 1 200 ₪ и амортизацией по объекту стоимостью 2 000 000 ₪ налог падает с 2 790 ₪ до 1 385 ₪ в месяц. Вдвое.
Амортизация — отдельная история. Она снижает налог сегодня, но уменьшает первоначальную цену квартиры и потому возвращается к вам налогом на прирост стоимости жилья в день продажи. Для квартиры, которую собираются продать через три года, это отсрочка налога, а не экономия.
Что происходит, когда квартир две?
Потолок применяется к сумме дохода со всех жилых квартир вместе, а не к каждой отдельно, и это частая ошибка того, кто купил вторую квартиру и решил, что у каждой свой потолок. Две квартиры по 5 000 ₪ — это 10 000 ₪ для формулы, а на таком уровне освобождение почти стёрто. Режимы можно комбинировать между квартирами — например, одну квартиру по освобождению, вторую под 10%, — и Налоговое управление прямо это разрешает. Нельзя другое: взять освобождение на квартиру и вычитать по ней расходы.
Проверяйте налог на аренду заново каждый январь
Выбор режима — не заявление на всю жизнь. Он делается заново в каждом налоговом году, поэтому числа стоит пересматривать, когда растёт аренда, когда меняется ставка по ипотеке и когда вам исполняется 60. Платёж в режиме 10% нужно перевести в Налоговое управление до 30 января следующего года, без полного годового отчёта, — поэтому он популярен и у тех, кто мог бы сэкономить больше в другом режиме.
На мой взгляд, режим освобождения переоценён: он отличен для одной небольшой квартиры и теряет деньги у всех, кто перешёл 6 742 ₪ и с тех пор не проверял. Следующий выбор — в январе 2027 года, а до тех пор можно собирать квитанции по расходам и посмотреть, не оправдывают ли они как раз режим ступеней.
Частые вопросы о налоге на аренду
Каков потолок освобождения по аренде жилья в 2026 году?
5 654 ₪ в месяц. До этой суммы налога нет вовсе. Выше освобождение снижается по формуле «потолок минус превышение» и обнуляется на 11 308 ₪.
Когда режим 10% выгоднее освобождения?
С 6 742 ₪ в месяц и выше — у арендодателя моложе 60 лет без признанных расходов. При 9 000 ₪ разница составляет 1 175 ₪ в месяц в пользу режима 10%.
Можно ли вычитать расходы в режиме 10%?
Нет. Режим 10% берётся со всей арендной платы, без расходов и без амортизации. Тому, у кого расходы велики, стоит посмотреть как раз режим ступеней, несмотря на высокую ставку в нём.
Что если я сдаю одну квартиру и снимаю другую?
Аренда, которую платите вы, из дохода для налога не вычитается. Точечная льгота есть при переходе в дом престарелых, но не в обычной ситуации, когда сдают в одном городе и снимают в другом.
А что с квартирой за границей?
Там правила совсем другие: режим 15% с дохода за вычетом амортизации либо обычный режим с зачётом налога, уплаченного за границей. Этот калькулятор охватывает только жилые квартиры в Израиле.
Читайте также: Калькулятор доходности инвестиционной квартиры · Калькулятор налога на прирост стоимости жилья · Калькулятор налога на покупку · Все калькуляторы
