В проекте городского обновления ваша квартира меняется, а машканта продолжается как прежде: тот же остаток, те же маслули, тот же платёж. Меняются запись в реестре, страховка и иногда стоимость жилья, и любое изменение записи требует согласия банка. Тот, кто продаёт после проекта, встречается ещё и с ѓейтель ѓашбаха и мас шевах. Данные на сентябрь 2026.
Соседи голосуют за проект городского обновления, который в 2026 году идёт по правилам Коль Зхут о ѓейтель ѓашбаха, и один из владельцев задаёт вопрос, который никто не поднимает: что будет с моей машкантой, пока я живу во временной аренде.
Короткий ответ: она продолжается. В этом и дело, потому что параллельно вы платите и за неё, и за временное жильё.
Машканта идёт своим чередом
Машканта взята под объект, а объект никуда не исчезает: его укрепляют, расширяют либо сносят и строят заново. Остаток кредита, маслули и ставка остаются прежними, и платёж каждый месяц уходит со счёта как обычно.
Что действительно нужно сделать — уведомить банк. Любое изменение записи прав, плана или снос со стройкой заново касается залога, записанного в его пользу, поэтому банк подписывает документы по проекту и утверждает шаг.
В проектах пинуй-бинуй, где квартиру сносят, банк обычно требует от застройщика гарантии, обеспечивающие права на новую квартиру. Это стандартная часть, и убедиться в её наличии стоит до подписания, а не после.
Во что это обходится во время проекта
При ТАМА 38 с укреплением жильцы обычно остаются в квартире, и основной расход — неудобство и время. При сносе со стройкой заново и при пинуй-бинуй переезжают во временное жильё на срок от двух до четырёх лет.
Застройщик должен финансировать временное жильё по условиям договора. Разница между тем, что он платит, и реальной арендой в районе ложится на вас и накапливается.
Посчитаем в ценах сентября 2026 года: семья, которая платит машканту 4 800 ₪ в месяц и получает от застройщика 6 000 ₪ на аренду при реальной ставке 7 200 ₪, тратит дополнительно 1 200 ₪ в месяц. За три года это 43 200 ₪ по расчёту Finansiko, до индексации по данным ЦСБ. Выгодность проекта это не отменяет, но в семейный бюджет войти должно заранее.
Есть ещё статья, о которой забывают: адвокат от имени жильцов. В проектах городского обновления он представляет всех владельцев, и его гонорар обычно платит застройщик, но не всегда и не во всём. Тот, кто хочет личного сопровождения, например отдельной проверки договора под свою ситуацию, заплатит из своего кармана. На фоне сделки это небольшая сумма, и она почти всегда возвращается одним вовремя обнаруженным пунктом.
Налоги вокруг обновления
Владельцы квартир в таких проектах обычно получают существенные налоговые льготы на то, что дают им застройщики, при соблюдении условий и в зависимости от типа проекта. Этим занимается адвокат жильцов, а не вы сами.
Вас напрямую касается то, что происходит при продаже после проекта. Квартира стоит дороже, поэтому по правилам Налогового управления возникает вопрос мас шевах: потолок освобождения 5 008 000 ₪ для жилой квартиры и ставка 25% на реальную прибыль сверх освобождения, по данным Налогового управления на 2026 год.
И ѓейтель ѓашбаха: по Коль Зхут на 2026 год его платят при реализации прав в размере 50% от прироста стоимости, а в проектах обновления есть освобождения и послабления при определённых условиях. Тот, кто продаёт квартиру после ТАМА, должен проверить оба пункта вместе, а не только цену продажи.
А если нужна новая машканта
Можно, и рассматривают её по стоимости квартиры после проекта, когда она уже зарегистрирована. На промежуточном этапе, пока идёт стройка, банки осторожнее, поэтому тому, кто планирует вытянуть деньги из недвижимости, лучше сделать это до начала проекта или после его завершения.
Обратите внимание и на страхование. Полис страхования строения должен соответствовать новому состоянию, а в период стройки ответственность обычно лежит на застройщике и подрядчике. Стоит письменно уточнить, кто что страхует и с какой даты.
И напоследок вопрос времени. Проекты городского обновления длятся годами, а иногда затягиваются ещё до старта: согласования, возражения, смена застройщика. Семья, планирующая другой финансовый шаг, например переезд или привлечение денег под залог, должна учитывать, что квартира будет «занята» процессом долгое время. Это не повод возражать против проекта, но это фактор в семейном графике, особенно для тех, кто близок к пенсии или ждёт изменения дохода.
Уведомите банк до подписания с застройщиком
Перед подписанием договора с застройщиком выясните у своего банка, что он требует: какие документы, какие гарантии и что происходит с залогом. Это короткий разговор, который предотвращает задержки позже.
Параллельно посчитайте денежный поток на время проекта в таблице семейного бюджета: машканта плюс разница по временному жилью. Решение Банка Израиля 21.10.2026 повлияет на платёж по маслулю прайм, а в период, когда вы платите ещё и за аренду, это заметно.
Тот, кто продаёт после проекта, встречает ѓейтель ѓашбаха, и его можно оценить заранее:
—
| Шаг | Сумма | Примечание |
|---|
Налог на улучшение (эйталь ашбаха) — это половина прироста стоимости недвижимости из-за градостроительного плана, послабления или отклоняющегося использования (Третье приложение к Закону о планировании и строительстве). Он платится местной комиссии в день реализации прав: разрешение на строительство, продажа или начало использования. До этого можно владеть объектом и не платить, но сумма индексируется. Основные освобождения: расширение жилой квартиры до 140 м² для того, кто прожил в ней четыре года, ТАМА 38 и пинуй-бинуй; в части кварталов ставка снижена до 25%. Оценку можно оспорить — через решающего оценщика или апелляционную комиссию, — и на практике встречные оценки заметно уменьшают сбор. Числа здесь — оценка по введённой вами стоимости, а не официальная оценка.
Частые вопросы
Нужно ли гасить машканту до проекта?
Нет. Машканта продолжается, а банк утверждает изменения в записи прав.
Кто платит за временное жильё?
Застройщик, по договору. Если сумма ниже реальной аренды, разница на вас.
Можно продать квартиру посреди проекта?
Да, но сделка сложнее: покупатель входит в ваши отношения с застройщиком, и банки проверяют это тщательно.
Новая квартира стоит дороже — это влияет на машканту?
На действующий кредит нет. Это влияет на долю финансирования, если вы попросите дополнительный кредит в будущем.
А ѓейтель ѓашбаха?
Его платят при реализации, в размере 50% от прироста по Коль Зхут на 2026 год, и в проектах обновления есть освобождения и послабления. Проверять стоит заранее с адвокатом.
Читайте также
- Машканта в Израиле от решения до записи в табу
- Калькулятор налога на покупку квартиры
- Словарь терминов сайта
- Гарантия по закону о продаже и что она защищает
- Чего требует инвестиционное жильё
- Страхование жизни и строения для машканты
