При продаже квартиры с машкантой кредит погашается из денег покупателя, а до этого банк выдаёт михтав каванот с остатком долга и комиссией за досрочное погашение. Если вы покупаете другую квартиру, иногда выгоднее перенести кредит, а не закрывать. Параллельно считают мас шевах и ѓейтель ѓашбаха, и оба платят из выручки. Данные на сентябрь 2026.
Вы подписали договор продажи, деньги должны прийти тремя платежами. Банк, давший машканту, всё ещё записан на квартиру, и покупатель не переведёт последний платёж, пока залог не снимут.
Всё остальное — порядок действий, и он почти одинаков в любой сделке. Правила и ставки ниже верны на 2026 год.
Михтав каванот — документ, с которого всё начинается
Михтав каванот — это письмо банка, где указан остаток долга на определённую дату, комиссия за досрочное погашение и обязательство банка снять залог, когда эта сумма будет уплачена. С ним работает адвокат покупателя.
Две вещи, которые стоит о нём знать. Первая: у остатка есть дата, и если срок прошёл, нужно новое письмо. Вторая: сумма в письме включает комиссию, поэтому она почти всегда больше остатка, который вы видите в приложении.
Пример из жизни в ценах сентября 2026 года: семья, продающая квартиру за 2 400 000 ₪ при остатке машканты 900 000 ₪, не получает на руки 1 500 000 ₪ по расчёту Finansiko. Из выручки сначала уходит погашение кредита, затем комиссия за досрочное, если она есть, потом гонорар адвоката и посредника, и напоследок мас шевах с ѓейтель ѓашбаха, если они применимы. Остаётся то, что станет своими деньгами для следующей квартиры, и обычно это на десятки тысяч шекелей меньше, чем держат в голове на этапе поиска. Поэтому расчёт делают до того, как искать новую квартиру, а не после того, как дали предложение.
Сколько стоит закрыть раньше срока
Комиссию за досрочное погашение задаёт приказ о банковском деле, и главный её компонент, ѓивун, берётся только тогда, когда ваша ставка выше средней ставки на рынке в день закрытия. По машкантам, взятым под низкую ставку несколько лет назад, комиссия может выйти нулевой.
Посчитать это заранее можно в нашем калькуляторе комиссии, а в сделке, где разрыв между ставками велик, разница между закрытием и переносом доходит до десятков тысяч шекелей.
Закрыть или перенести
Если вы покупаете другую квартиру, есть третий вариант помимо закрытия — перенести машканту на новое жильё. Кредит остаётся прежним, а залог переходит на следующую квартиру.
Правило то же самое: маслуль со ставкой ниже сегодняшней стоит переносить, дорогой — закрывать. На практике большинство семей делают частичный перенос, и это же позволяет взять дополнительный кредит на новую квартиру на сегодняшних условиях.
Важное замечание для тех, у кого есть ссуда закаут: она тоже переносится при соблюдении условий, и закрывать её, не проверив, не стоит — субсидированную ставку потом не вернуть.
Мас шевах и ѓейтель ѓашбаха
Продажа — это налоговое событие, и происходит оно параллельно истории с банком, а не после неё.
Мас шевах берут с реальной прибыли от продажи, ставка для физлица — 25% по данным Налогового управления на 2026 год. Для жилой квартиры, дающей право на льготу, есть освобождение до потолка 5 008 000 ₪, и при единственной квартире, которой владели нужный срок, многие продавцы выходят на полное освобождение. Расчёт стоит сделать в калькуляторе мас шевах до подписания, а не после.
Ѓейтель ѓашбаха — отдельная история: его платят местной комиссии в момент реализации, в размере 50% от прироста стоимости, как это излагает Коль Зхут на 2026 год, возникшего из-за градостроительного плана. Он застаёт врасплох в основном продавцов в домах, прошедших ТАМА или получивших дополнительные права.
Порядок расчётов в сделке
- Покупатель вносит первый платёж на доверительный счёт у адвоката.
- Вы заказываете михтав каванот в банке.
- Платежи покупателя идут по договору, и часть из них — напрямую в банк на погашение кредита.
- Банк подтверждает погашение и выдаёт письмо для снятия залога.
- Залог снимают, квартиру записывают на имя покупателя.
В сделках, где продают и покупают в один месяц, этот порядок сталкивается с графиком платежей по покупке, и тогда нужна стыковка двух сделок: когда приходят деньги от продажи и когда их нужно отдать за покупку. Опытные адвокаты строят оба договора так, чтобы даты сходились, а когда не сходятся — берут дорогой промежуточный кредит на несколько недель.
Самая частая задержка приходится между четвёртым и пятым шагом: снятие залога занимает дни, а в загруженных банках и недели. Тем, кто планирует покупку на той же неделе, это стоит учесть.
Закажите михтав каванот до подписания договора
Сумма в письме меняет весь расчёт сделки: она определяет, сколько денег реально останется на следующую квартиру. Поэтому заказ письма — первый шаг, а не последний.
Когда письмо на руках, сравните комиссию с вариантом переноса и добавьте к расчёту мас шевах и ѓейтель ѓашбаха. Если вы покупаете новую квартиру в тот же период, полная карта процесса помогает выстроить обе сделки вместе. Решение Банка Израиля 21.10.2026 может сдвинуть среднюю ставку на рынке, а с ней и комиссию ѓивун.
Комиссия — то, что удивляет продавцов сильнее всего, и её можно оценить заранее:
—
| Сценарий | Комиссия за дисконтирование | Общая комиссия | Разница с вашей ситуацией |
|---|
| Составляющая | Сумма | Основание в распоряжении |
|---|
Расчёт по Банковскому распоряжению (досрочное погашение жилищного кредита) 2002 года: операционная комиссия до 60 ₪ (п. 3(1)); комиссия за отсутствие предупреждения — одна десятая процента, если вы сообщили менее чем за десять дней (п. 3(2)); комиссия за дисконтирование — разница между оставшимися платежами, дисконтированными по вашей ставке, и ими же по средней ставке, и только когда средняя ниже (п. 3(3)); комиссия за индексационную разницу в размере половины среднего изменения индекса, только при погашении с 1-го по 15-е число (п. 5); скидки за стаж на дисконтирование — 20% после трёх лет и 30% после пяти (п. 8), а по дополняющему кредиту от 10% до 40%. Государственный кредит от комиссии освобождён. Банк считает по вашему точному графику погашения, поэтому расхождение в несколько сотен шекелей возможно. Это прогноз, а не выписка банка.
Частые вопросы
Можно продать квартиру с машкантой?
Да, и это очень распространено. Кредит закрывается из денег покупателя, а банк снимает залог.
Сколько действует михтав каванот?
Он выдаётся на остаток по конкретной дате, и если платёж проходит позже, нужно обновлённое письмо. На практике адвокаты заказывают его ближе к дате расчёта.
Что если выручка меньше остатка машканты?
Разницу придётся добрать из другого источника, чтобы погасить кредит. Без полного погашения банк залог не снимет.
Мас шевах платят при каждой продаже?
Нет. Для жилой квартиры есть освобождение до потолка, и во многих случаях единственной квартиры налог выходит нулевым. При дополнительной квартире налог почти всегда актуален.
Что лучше — перенести или закрыть?
Зависит от ставки. Маслуль со ставкой ниже сегодняшней стоит переносить, дорогой — закрывать, а в обычном тмиле ответ оказывается сочетанием того и другого.
Читайте также
- Машканта в Израиле: все этапы в одном месте
- Калькулятор налога на покупку
- Словарь терминов сайта
- Что делать в разрыве между продажей и покупкой
- Перевод действующего кредита на другой объект
- Что происходит с машкантой при разводе
