На среднюю квартиру за 2 435 000 ₪ банк даст максимум 75%, это 1 826 250 ₪, а разницу в 608 750 ₪ вы приносите сами. К ней добавляется налог на покупку 17 288 ₪ и сопутствующие расходы. Ежемесячный платёж не может превышать 50% чистого дохода по правилам Банка Израиля (בנק ישראל), а на практике банки останавливаются в районе от 33 до 40%. Верно на сентябрь 2026 года.
Первоначальный взнос машканты обычно считают одним действием: цена квартиры минус кредит. На средней израильской квартире, которая во втором квартале 2026 года стоила 2 435 000 ₪ по данным ЦСБ, такой расчёт промахивается больше чем на 40 000 ₪.
Первоначальный взнос машканты — это не только та часть цены, которую банк не профинансировал. Это ещё и всё, что вокруг неё.
Какой первоначальный взнос машканты нужен на самом деле
Процент финансирования — доля цены квартиры, которую банк готов дать в долг, — ограничен директивой 329 Банка Израиля. Для покупателей единственного жилья потолок равен 75%, и на 2026 год он не менялся.
На средней квартире 2026 года за 2 435 000 ₪ это выглядит так: машканта 1 826 250 ₪, свои деньги 608 750 ₪. Это 25% цены. Это минимум.
Тот, кто покупает вторую квартиру для инвестиции, получает в 2026 году финансирование не больше 50%, и на ту же квартиру ему придётся принести 1 217 500 ₪ из дома. Улучшающие жилищные условия — те, кто продаёт имеющуюся квартиру и покупает другую, — находятся посередине с потолком в 70%.
Эти потолки установлены правилами Банка Израиля, а не каждым банком отдельно, поэтому искать банк, который профинансирует 85%, бессмысленно. Между банками различаются ставка, готовность признать те или иные доходы и порог, на котором они останавливаются.
Ихс ахзар
Второе ограничение связано с доходом. Ихс ахзар — отношение всех ваших ежемесячных выплат к чистому доходу — не может превышать 50% по правилам Банка Израиля.
Это регуляторный потолок. На практике банки куда осторожнее: по данным рынка на лето 2026 года они одобряют обычно в диапазоне от 33 до 40%, и это их практика, а не норма. Разница стоит настоящих денег. Семья с чистым доходом 30 000 ₪ в месяц получит одобрение на платёж около 10 000 ₪ при 33% и на 12 000 ₪ при 40%, а зазор между этими вариантами доходит до 350 000 ₪ машканты.
Существующие выплаты тоже считаются. Автокредит на 1 800 ₪ в месяц уменьшает возможную машканту примерно на 300 000 ₪ при ставках 2026 года, и стоит заранее посмотреть, что и когда у вас заканчивается.
Пример помогает почувствовать порядок величин. Пара с общим чистым доходом 28 000 ₪ и без открытых кредитов упирается в потолок 9 240 ₪ в месяц при 33% и в 11 200 ₪ при 40%, в границах директивы 329 Банка Израиля. Та же пара с лизингом на 2 200 ₪ в месяц опускается до 7 040 ₪ и может не пройти по платежу на квартиру, которую уже присмотрела. Разница между этими двумя картинами — не ставка и не тмиль, а всего лишь порядок действий: лизинг заканчивается через год, и год ожидания стоит здесь сотни тысяч шекелей покупательной способности.
Что считается собственными деньгами
Банк считает деньги, которые существуют и доступны в день сделки, и проверяет выписки за три месяца назад, чтобы убедиться, что сумма не появилась внезапно в виде незадекларированного кредита. Не те деньги, которые должны прийти.
- Накопления на счёте, в пикадоне или в керен каспит — фонде, который держит короткие активы и откуда можно забрать деньги за рабочий день.
- Керен иштальмут — накопление для наёмных работников и самозанятых, которое становится доступным через шесть лет, — и купат гемель ле-хашкаа, откуда снять можно в любой момент. В обоих случаях стоит посчитать налог при снятии.
- Подарок от родителей с подписанным письмом о дарении, которое банк требует почти всегда.
- Выручка от продажи имеющейся квартиры, и у улучшающих жильё это основная часть.
- Кредит, взятый специально ради первоначального взноса, не считается, и банк это видит.
Когда своих денег не хватает
Пример из жизни объясняет, почему это стоит считать заранее. Семья планировала квартиру за 2 300 000 ₪ в ценах 2026 года и рассчитывала на взнос в 575 000 ₪, ровно 25%. К моменту подписания выяснилось, что нужны ещё 14 000 ₪ налога на покупку, 12 000 ₪ адвокату и оценщику и 9 000 ₪ на страхование и открытие дела, и сделка сдвинулась на два месяца.
Разрыв между тем, что есть, и тем, что нужно, — самая частая причина сделки, которая срывается за две недели до подписания, и почти всегда он известен заранее. Самый дешёвый способ закрыть его — подождать несколько месяцев и накопить. Это заодно улучшает ихс ахзар и снижает ставку, которую вам предложат: заёмщик с 30% собственных денег считается менее рискованным, чем заёмщик с 25%. Второй способ — опустить планку по цене квартиры: снижение цены на 100 000 ₪ уменьшает требуемый взнос на 25 000 ₪ и машканту на 75 000 ₪ сразу. Третий — подарок от семьи с подписанным письмом. Четвёртый — продать имеющийся актив до покупки, а не после. Что не работает, так это взять кредит ради первоначального взноса: банк видит его в кредитном отчёте, считает как ежемесячную выплату и уменьшает ровно ту сумму, которую вы пытались увеличить.
Расходы, которые всплывают в последний момент
Кроме собственных денег есть ряд платежей, которые не входят в машканту и приходят именно тогда, когда счёт уже пуст.
Налог на покупку единственной квартиры стоимостью 2 435 000 ₪ составляет 17 288 ₪ по ступеням 2026 года, замороженным до 15.01.2028. До 1 978 745 ₪ ставка нулевая, дальше 3,5%, потом 5%, и квартира дороже на 100 000 ₪ даёт заметный скачок. На вторую квартиру расчёт другой и начинается с 8% с первого шекеля.
Дальше идут адвокат, оценщик от банка, открытие дела, страхование жизни и строения, иногда посредник и переезд. В типичной сделке это десятки тысяч шекелей, которые уходят с того же счёта, откуда ушёл первоначальный взнос. Посчитать их можно в калькуляторе расходов на покупку квартиры.
25 лет против 30
Максимальный срок машканты в Израиле — 30 лет. Растянуть срок проще всего, чтобы влезть в ихс ахзар, и это же самый дорогой ход.
В таблице одна и та же машканта на 1 826 250 ₪ в двух сроках, при делении «треть фиксированной, треть прайма, треть привязанной к индексу», по ставкам июля 2026 года и индексе 1,5% в год.
| Срок | Первый платёж (₪) | Максимальный платёж (₪) | Всего (₪) | Нужный чистый доход при 33% (₪) |
|---|---|---|---|---|
| 25 лет | 10 015 | 11 371 | 3 195 380 | 30 350 |
| 30 лет | 9 111 | 10 632 | 3 533 498 | 27 610 |
Источник данных таблицы: по расчёту Finansiko в наших калькуляторах, верно на сентябрь 2026 года.
Пять дополнительных лет снижают платёж на 904 ₪ в месяц и удорожают сделку на 338 118 ₪. Это не ошибка расчёта, это проценты, которые работают пять лишних лет.
Перед встречей в банке стоит сравнить два срока и проверить свой доход и долги в калькуляторе платёжеспособности и сравнить два срока до встречи в банке:
—
| Срок | Максимальная ипотека | Ежемесячный платёж | Максимальная цена квартиры | Всего процентов банку |
|---|
| Строка | Сумма | Что с ней делает банк |
|---|
Расчёт по Инструкции о надлежащем банковском управлении 329 Банка Израиля, версия 12 от 08.02.2026: доля финансирования до 75% для единственной квартиры, 70% при замене жилья и 50% для инвестиционной квартиры (п. 2); платёж свыше 50% свободного дохода запрещён (п. 5), а свыше 40% обязывает банк выделять больше капитала (п. 6), поэтому большинство банков останавливаются на 35–40%; срок до 30 лет (п. 8). Свободный доход = постоянный подтверждённый доход нетто минус обязательства со сроком более 18 месяцев и алименты, минус аренда, которую продолжают платить (приложение А). Чего здесь нет и что зависит от банка: стаж на работе, данные кредитного реестра, поручители и проценты признания переменных доходов. Это прогноз, а не предварительное одобрение.
Частые вопросы
Можно ли получить машканту без первоначального взноса?
В Израиле нет. Директива 329 Банка Израиля запрещает банкам финансировать больше 75% стоимости единственной квартиры, поэтому минимум 25% приходят от вас. Кредит, взятый ради покрытия взноса, считается дополнительным долгом и уменьшает доступный ихс ахзар.
Что считается чистым доходом?
Доход всех заёмщиков после налогов и удержаний за вычетом выплат по существующим кредитам. Банк смотрит три последних расчётных листка (тлуш сахар, תלוש שכר), а у самозанятых — годовые отчёты, и обычно признаёт только постоянные доходы.
Засчитывается ли подарок от родителей?
Да, если есть подписанное письмо о дарении, где сказано, что это не заём. Без письма банк может счесть деньги долгом, а это меняет ихс ахзар.
Читайте также
- Машканта в Израиле: все этапы в одном месте
- Калькулятор налога на покупку
- Словарь терминов сайта
- Причины отказа и что можно исправить
- Льготы закаут и кому они положены
- Машканта на вторую квартиру
