מחשבון משכנתא ולוח סילוקין 

לקחתם 1,000,000 ₪ ל-25 שנה בריבית קבועה של 4.8%, והבנק אמר 5,730 ₪ בחודש. מה שהוא לא אמר: מתוך 68,760 ₪ שתשלמו בשנה הראשונה, 47,537 ₪ הם ריבית ורק 21,222 ₪ מקטינים את החוב. מחשבון משכנתא ולוח סילוקין מראה את החלוקה הזאת לכל שנה, בשפיצר או בקרן שווה, במסלול אחד או בתמהיל של שלושה.

איך לוח שפיצר מגיע ל-5,730 ₪?

בעברית פשוטה: הבנק מחפש סכום חודשי אחד, קבוע, שאחרי 300 תשלומים משאיר חוב אפס. הריבית השנתית מתחלקת ב-12 (4.8% הופכים ל-0.4% לחודש), ובחודש הראשון הריבית על מיליון היא 4,000 ₪. מתוך 5,730 ₪ נשארים 1,730 ₪ לקרן. בחודש השני החוב כבר 998,270 ₪, הריבית עליו קצת פחות, והקרן קצת יותר. ככה 300 פעמים.

הנוסחה עצמה: הלוואה כפול הריבית החודשית, חלקי אחת פחות (אחת ועוד הריבית החודשית) בחזקת מינוס מספר החודשים. לא צריך לזכור אותה, המחשבון וכל המחשבונים האחרים שלנו עושים את זה, אבל שווה להבין את התוצאה שלה: אחרי חמש שנים של 5,730 ₪ בחודש (343,800 ₪ במצטבר) החוב ירד רק ל-882,950 ₪, ואחרי עשר שנים הוא עדיין 734,221 ₪. סך הכול, 1,718,991 ₪ חוזרים לבנק, מהם 718,991 ₪ ריבית.

זה כל הרעיון של שפיצר.

עוד 1% על 25 שנה = 177,403 ₪

נחזור לדוגמה שלנו, רק שהבנק הציע 5.8% במקום 4.8%. ההחזר עולה ב-591 ₪ בחודש, ל-6,321 ₪. נשמע כמו ארוחה בחוץ, אבל לאורך התקופה זה 177,403 ₪ ריבית נוספת. העצה הישנה “תתמקחו על הריבית” שווה יותר מכל הנחה על השיפוץ.

הכיוון השני עובד באותה עוצמה. אותה משכנתא ל-20 שנה במקום 25 עולה 760 ₪ יותר בחודש (6,490 ₪), ומורידה את סך הריבית ל-557,498 ₪, כלומר חיסכון של 161,493 ₪. ל-30 שנה ההחזר יורד ל-5,247 ₪ בלבד, אבל הריבית מטפסת ל-888,795 ₪. פער של 483 ₪ בחודש בין 25 ל-30 שנה קונה 169,804 ₪ ריבית נוספת. לדעתי זו העסקה הכי גרועה בטבלה, ובכל זאת רוב האנשים מבקשים “הכי ארוך שאפשר”.

צמודה או לא

מסלול צמוד למדד נראה זול: 3.45% במקום 4.8%, וההחזר הראשון 4,988 ₪ במקום 5,730 ₪. הבעיה היא שהקרן עצמה גדלה עם המדד כל חודש, וההחזר איתה, ולכן ההשוואה ההוגנת היא לא בין שתי ריביות אלא בין שני מסלולים לאורך 25 שנה, לפי האינפלציה שתהיה בפועל (אותה לא יודעים מראש, ובנק ישראל מכוון ל-1% עד 3%).

נכון ל-14 בספטמבר 2026, חושב במחשבון הזה על 1,000,000 ₪ ל-25 שנה, בריביות ממוצעות של יולי 2026 לפי נתוני בנק ישראל. נקודת האיזון בדוגמה הזאת היא אינפלציה של קצת יותר מ-1% בשנה. מתחת לזה הצמודה זולה יותר, מעל זה היא יקרה יותר, ובעשור האחרון האינפלציה הממוצעת הייתה בערך שם, על הגבול. (ביולי 2026 היא עמדה על 1.5% לשנה, אבל ב-2022 היא נגעה ב-5%.)

קרן שווה, ההחזר שיורד

בקרן שווה משלמים כל חודש אותו חלק מהקרן, 3,333 ₪ על מיליון ל-25 שנה, ועליו את הריבית על מה שנשאר. ההחזר הראשון הוא 7,333 ₪, גבוה ב-1,603 ₪ משפיצר, והאחרון 3,347 ₪. סך הריבית: 602,000 ₪, כלומר 116,991 ₪ פחות משפיצר באותה ריבית בדיוק. וזה החלק שמבלבל את רוב האנשים: הריבית לא זולה יותר, פשוט מחזירים את הקרן מהר יותר בשנים הראשונות. מי שיכול לעמוד ב-7,333 ₪ היום ורוצה החזר שקטן כשהילדים גדלים, זה מסלול שהבנקים לא מציעים מעצמם.

תבדקו את התמהיל לפני שחותמים

משכנתא אמיתית היא כמעט תמיד תמהיל. בדוגמה של המחשבון: שליש בפריים (4.25%, פריים פחות חצי אחוז), שליש בקבועה לא צמודה 4.8% ושליש בקבועה צמודה 3.45% עם אינפלציה של 2%. ההחזר הראשון 5,378 ₪, ההחזר הגבוה ביותר, בסוף התקופה, 6,439 ₪, וסך הריבית וההצמדה 759,596 ₪. אם הפריים יעלה באחוז (הוא עומד על 4.75% מאז 1 בספטמבר 2026), ההחזר קופץ ל-5,570 ₪. טבלת התרחישים במחשבון מריצה את התמהיל הזה דרך שישה מצבים, ושווה לקרוא אותה שורה אחרי שורה, כי היא מראה מה שההחזר החודשי הבודד מסתיר: פריים שעולה בחצי אחוז מוסיף 28,376 ₪ ריבית לאורך התקופה, פריים שעולה ב-2% מוסיף 117,919 ₪, ומדד של 3% במקום 2% על השליש הצמוד בלבד מוסיף 93,063 ₪ ומעלה את ההחזר הגבוה ביותר ל-7,191 ₪. הכיוון ההפוך עובד גם הוא, ומדד של 1% מוריד את סך הריבית ל-680,325 ₪. הכנסה נטו של 20,000 ₪ למשק הבית נותנת יחס החזר של 26.9% בהתחלה, מספר שהבנקים אוהבים, אבל בפריים פלוס 2% ומדד 3% ביחד הוא כבר לא אותו מספר, ואת השילוב הזה צריך להזין ידנית בשני השדות.

יש גם כללים שלא אתם קובעים. בנק ישראל דורש לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה ומרשה עד שני שלישים בריבית משתנה, מגביל את התקופה ל-30 שנה ואת ההחזר ל-50% מההכנסה הפנויה (הבנקים עצמם עוצרים בדרך כלל ב-33% עד 40%). המימון: עד 75% ממחיר דירה יחידה, 70% למשפרי דיור, 50% לדירה להשקעה. המחשבון מסמן חריגה מכל אחד מהם, ואת מס הרכישה שצריך להביא מהבית מחשבים במחשבון מס רכישה.

הריביות שבדוגמאות הן ממוצעים של יולי 2026 מנתוני בנק ישראל, לא הצעה של בנק מסוים. לא בדקנו מה כל בנק נותן היום. ההצעה שתקבלו תלויה בהון העצמי ובהכנסה, וגם בכמה אתם מוכנים להתמקח, וההחלטה הבאה על הריבית ב-21 באוקטובר 2026 יכולה להזיז את הפריים, ואיתו את שליש מהתמהיל. עד אז, שווה להריץ במחשבון גם את השאלה שלפני המשכנתא: לקנות או לשכור.

שאלות נפוצות על מחשבון משכנתא

כמה ההחזר החודשי על משכנתא של מיליון שקל?

בריבית קבועה לא צמודה של 4.8% (ממוצע יולי 2026): 6,490 ₪ ל-20 שנה, 5,730 ₪ ל-25 שנה ו-5,247 ₪ ל-30 שנה. סך הריבית: 557,498 ₪, 718,991 ₪ ו-888,795 ₪ בהתאמה.

מה ההבדל בין לוח שפיצר לקרן שווה?

בשפיצר ההחזר קבוע וההתחלה היא רובה ריבית. בקרן שווה חלק הקרן קבוע וההחזר יורד עם הזמן, ולכן סך הריבית נמוך יותר. על מיליון ל-25 שנה ב-4.8%: 718,991 ₪ מול 602,000 ₪.

מה עדיף, משכנתא צמודה או לא צמודה?

תלוי באינפלציה שתהיה בפועל. בדוגמה של המחשבון הצמודה ב-3.45% זולה מהקבועה ב-4.8% רק אם המדד עולה פחות מ-1% בשנה בממוצע, ומעל 2% היא כבר יקרה יותר בכמה מאות אלפי שקלים, כשההחזר עצמו גדל משנה לשנה.

אפשר לקחת משכנתא ל-35 שנה?

לא. בנק ישראל מגביל משכנתא לדיור ל-30 שנה.

איזה חלק מההכנסה מותר להקדיש להחזר?

המגבלה של בנק ישראל היא 50% מההכנסה הפנויה, אבל רוב הבנקים מאשרים עד 33% עד 40%. במחשבון אפשר להזין הכנסה נטו ולראות את היחס מייד.

קראו גם

• שפיצר או קרן שווה: מה ההבדל במספרים
• מסלולי משכנתא: מה כל מסלול עושה לתשלום
• תמהיל משכנתא ואיך משווים הצעות בין בנקים
• ריבית משכנתא ומה מזיז אותה

קראו גם: מחשבון תשואה על דירה להשקעה · מחשבון מס שבח · כל המחשבונים

המדריך הזה מיועד ל: adults-25-50 · young-18-25 · צעירים 18–26 · בוגרים 26–60