Гарантия по закону о продаже означает, что если застройщик не передаст вам квартиру, деньги вернутся. Закон запрещает брать с вас больше 7% цены без обеспечения, а каждый следующий платёж идёт через книжку ваучеров сопровождающего банка. На каждый такой платёж банк обязан выдать гарантию в течение 14 рабочих дней. Данные на сентябрь 2026.
Закон о продаже квартир (обеспечение вложений покупателей) приняли в 1974 году после волны застройщиков, рухнувших с деньгами покупателей. С тех пор он менялся несколько раз, и большинство покупателей до сих пор не знают точно, что он им даёт.
Даёт он простой механизм: ваши деньги не попадают к застройщику раньше, чем у вас появится уверенность, что вы получите их обратно, если что-то сорвётся. Все правила и числа ниже верны на 2026 год.
Правило 7%, которое стоит знать
По закону о продаже, как его излагает Коль Зхут, продавец не вправе взять с вас больше 7% цены квартиры, если не обеспечил деньги одним из перечисленных в законе способов: банковской гарантией, страхованием в признанной компании, залогом, предупредительной записью или передачей собственности.
На практике это почти всегда банковская гарантия. Она проще в работе на проекте с десятками квартир, а банк, сопровождающий стройку, и так держит счёт, через который проходят деньги, так что третья сторона не нужна.
Практический смысл: если застройщик просит второй платёж в 15% «пока гарантия готовится», он просит то, чего закон не допускает, и в 2026 году это так же верно. Это вопрос не доверия, а порядка действий.
Книжка ваучеров — часть, которую пропускают
В проекте с банковским сопровождением банк выпускает на каждую квартиру книжку ваучеров. Каждый ваш платёж идёт по ваучеру, и деньги попадают на счёт сопровождения проекта, а не на личный счёт застройщика.
Платёж по ваучеру одновременно служит поручением выдать вам гарантию: банк обязан выдать её на уплаченную сумму в течение 14 рабочих дней.
Отсюда две простые проверки, которые покупатель делает сам. Первая: убедиться, что гарантия пришла на каждый платёж, а не только на первый. Вторая: сверить сумму в гарантии с реально уплаченной, включая разницу по индексу стоимости строительства.
Частая ошибка — заплатить прямым переводом, потому что «так быстрее». Деньги, не прошедшие через ваучер, могут остаться непокрытыми, и когда у застройщика начинаются трудности, эта разница отделяет обеспеченного кредитора от стоящего в очереди.
Пример в числах в ценах 2026 года: квартира за 2 000 000 ₪. 7% от цены — это 140 000 ₪ по расчёту Finansiko, и только столько можно взять с вас без обеспечения, как это излагает Коль Зхут. По закону о продаже каждый шекель сверх, то есть оставшиеся 1 860 000 ₪, обязан идти через ваучеры и покрываться гарантиями. В типичном проекте платежи растянуты на два-три года по темпу стройки, и каждый создаёт отдельную гарантию. К концу у вас папка из десятка гарантий и больше, и их сумма должна в точности совпадать с уплаченной.
Когда гарантия срабатывает
Она рассчитана на случаи, когда сделка не состоялась по не зависящим от вас причинам: крах застройщика, арест имущества проекта, неплатёжеспособность. Тогда вы обращаетесь в банк и получаете обратно уплаченные суммы с индексацией.
Она не рассчитана на задержку передачи, строительные недостатки или вашу передумку. За задержку в законе есть отдельная компенсация. Для недостатков есть срок проверки и гарантийный срок, и измеряются они годами, а не месяцами.
В конце пути, когда квартиру записывают на ваше имя или вносят соответствующую предупредительную запись, гарантию возвращают банку. Этот шаг стоит проконтролировать: забытая открытая гарантия может стоить денег в комиссиях.
Как это связано с машкантой
Когда вы покупаете квартиру у застройщика, ваш банк переводит деньги по графику платежей договора, а не одной суммой. Каждый такой перевод тоже идёт через ваучер.
Обратите внимание на две вещи. Первая: в период стройки вы платите проценты только на уже переведённые суммы, а не на всю машканту. Вторая: остаток платежей застройщику привязан к индексу стоимости строительства, поэтому итоговая цена окажется выше договорной.
Оба пункта должны войти в расчёт заранее. Они меняют размер своих денег, который понадобится на деле, иногда на десятки тысяч шекелей.
Момент, который путает покупателей: банковское сопровождение — не знак качества застройщика. Банк проверяет экономическую состоятельность проекта и свои обеспечения, а не качество стройки и не сроки. Проект с сопровождением может задержаться на два года и быть сдан с недостатками, и гарантия не поможет ни в одном из этих случаев. Она помогает в одном: когда квартиру не передают вовсе. Поэтому проверка застройщика, проекта и его истории остаётся на вас.
Требуйте гарантию на каждый платёж, а не только на первый
После каждого платежа проверьте, что пришла соответствующая гарантия, и храните их вместе с ваучерами в одной папке. Задержка гарантии дольше 14 рабочих дней — повод обратиться в сопровождающий банк, а не к застройщику. Это важное различие: застройщик здесь не адресат.
И до подписания: убедитесь, что у проекта есть банковское сопровождение, прочитайте раздел о платежах в договоре и посчитайте полные расходы на покупку, включая индексацию. Решение Банка Израиля 21.10.2026 повлияет на ставку по машканте, но не на сами гарантии.
Чтобы понимать, сколько денег проходит через книжку ваучеров и что нужно вокруг, сложите расходы:
—
| Статья | Сумма | Доля сопутствующих расходов |
|---|
Налог на покупку по ступеням 2026 года (заморожены до 15.01.2028). Рекомендованный тариф Коллегии адвокатов — 1% с первых 633 967 ₪ и 0,75% с остатка плюс НДС; на рынке обычно берут от 0,5% до 1,5% или фиксированную сумму. Комиссия посредника законом не установлена, обсуждается и платится только при состоявшейся сделке. Чего здесь нет: страхования жизни и строения (ежемесячный платёж), арноны и платы за дом, а также льготного налога на покупку для репатриантов, инвалидов и семей погибших. Это прогноз, а не консультация.
Частые вопросы
Сколько можно заплатить застройщику без гарантии?
До 7% цены квартиры, и это не менялось к 2026 году. Каждый платёж сверх требует обеспечения по закону о продаже.
Через сколько выдают гарантию?
Банк обязан выдать её на уплаченную сумму в течение 14 рабочих дней после платежа по ваучеру.
Что если я заплатил напрямую застройщику?
Такой платёж может остаться непокрытым гарантией. Именно поэтому платят исключительно через книжку ваучеров.
Покрывает ли гарантия задержку передачи?
Нет. За задержку в законе есть отдельная компенсация, а гарантия рассчитана на случай, когда квартиру не получают вообще.
Кто платит за гарантию?
Её стоимость заложена в цену квартиры и в договор сопровождения проекта, отдельной строкой с вас её не берут.
Читайте также
- Машканта в Израиле: все этапы в одном месте
- Калькулятор налога на покупку
- Словарь терминов сайта
- Чем покупка у застройщика отличается
- Мехир лемиштакен и квартира со скидкой
- Городское обновление и машканта
