Квартира за 2 000 000 ₪, 600 000 ₪ собственного капитала (хон ацми, הון עצמי), аренда 4 500 ₪ и продажа через 10 лет при росте стоимости 3% в год: чистая прибыль 454 795 ₪. Звучит много — пока не поделишь на время: это 4,5% в год на принесённые вами деньги, примерно как депозит, и с куда большим количеством работы. Калькулятор доходности инвестиционной квартиры ниже считает всё, о чём обычно забывают: налог на покупку, месячный платёж, который аренда не покрывает, налог с аренды, корректно рассчитанный налог на прирост стоимости жилья (мас шевах, מס שבח) и расходы на продажу.
Итог: сколько вы заработаете на этой инвестиции
Ушло из кармана
Вернулось в карман
Покупка
Ипотека
Аренда
Продажа
Расходы на квартиру за период
| Год | Сумма | Остаток ипотеки | Ваш капитал | Годовой поток | Поток нарастающим итогом |
|---|
Налог на покупку по ступеням 2026 года (заморожены до 15.01.2028). Налог на прирост: единственная квартира освобождена до 5 008 000 ₪, инвестиционная — 25% с реальной прибыли. Налог на аренду: освобождение до 5 654 ₪ в месяц. НДС 18%. Прогноз по вашим данным, а не консультация.
Что входит в расчёт выгоды
Четыре блока, в каждом допущения, которые можно менять:
- Покупка: цена, деньги, которые у вас есть, тип покупателя. Калькулятор открывается в режиме «у меня есть сумма»: сопутствующие расходы сначала вычитаются из ваших денег, и только остаток идёт в цену квартиры. На квартиру за 2 000 000 ₪ с 600 000 ₪ на руках 59 744 ₪ уходят на налог на покупку (для единственного жилья по такой цене всего 744 ₪), посредника и адвоката, в квартиру попадают 540 256 ₪, и нужна ипотека 1 459 744 ₪ — то есть 73% финансирования, а не 70%. Во втором режиме, «мой капитал идёт в квартиру», введённая сумма целиком входит в цену, а калькулятор отвечает, сколько денег принести всего: 659 744 ₪.
- Ипотека: средняя ставка и срок. Месячный платёж (аннуитет), общая сумма процентов и остаток долга в день продажи — без него нельзя понять, сколько останется на руках.
- Аренда: арендная плата, обслуживание, страховки, недели без жильца, ежегодный рост аренды и налог с аренды (освобождение до 5 654 ₪ в месяц, сверх того 10% с оборота). Результат — настоящий месячный денежный поток, а не «аренда минус ипотека».
- Продажа: рост стоимости, годы владения, посредник и адвокат при продаже, налог на прирост стоимости по типу квартиры, а затем три числа, которые действительно важны: сколько остаётся на руках, чистая прибыль и годовая доходность (IRR), которая учитывает, когда каждый шекель ушёл и когда вернулся.
Два режима расчёта и кнопка обнуления расходов
У большинства людей есть одна сумма на руках, и из неё же надо заплатить налог на покупку, посредника, адвоката, а иногда и ремонт. Поэтому калькулятор открывается в режиме «у меня есть сумма: сколько нужно взять ипотеки»: он вычитает из ваших денег сопутствующие расходы, остаток отправляет в цену квартиры и показывает, какой ипотеки не хватает. Здесь же виден разрыв: 600 000 ₪ на руках — это 540 256 ₪ в квартире, и процент финансирования выше, чем вы думали.
Если вы уже знаете, сколько денег войдёт именно в цену квартиры, а расходы держите отдельно, выберите режим «мой капитал идёт в квартиру» — тогда главный результат показывает, сколько денег принести всего ко дню подписания.
А если считать посредника, адвоката и ремонт вы вообще не хотите, под блоками покупки и продажи есть кнопка «Обнулить эти расходы», а повторное нажатие возвращает значения по умолчанию. Налог на покупку остаётся всегда: от него нельзя отказаться, это не услуга.
2 000 000 ₪, 600 000 ₪ на руках, 10 лет
Пример, который стоит в калькуляторе по умолчанию, в режиме «у меня есть сумма», шаг за шагом:
| Этап | Сумма | Примечание |
|---|---|---|
| сопутствующие расходы на покупку | 59 744 ₪ | налог на покупку 744, посредник 47 200, адвокат 11 800 |
| идёт в цену квартиры | 540 256 ₪ | 600 000 ₪ минус сопутствующие расходы |
| ипотека, которую нужно взять | 1 459 744 ₪ | 73% финансирования, ниже потолка в 75% |
| месячный платёж по ипотеке | 8 364 ₪ | под 4,8% на 25 лет |
| денежный поток в первый год | −4 427 ₪ | аренда 4 500 минус ипотека, страховки и обслуживание |
| накопленный поток за 10 лет | −481 971 ₪ | это деньги, которые добавляют из зарплаты |
| цена продажи | 2 687 833 ₪ | 3% в год, 10 лет |
| остаток ипотеки к погашению | 1 071 775 ₪ | после 120 платежей |
| расходы на продажу + налог на прирост | 79 291 ₪ + 0 | единственное жильё ниже потолка освобождения |
| остаётся на руках | 1 536 766 ₪ | |
| чистая прибыль | 454 795 ₪ | 1 536 766 − 481 971 − 600 000 |
| годовая доходность (IRR) | 4,5% | на 600 000 ₪ и на каждое месячное пополнение |
По состоянию на 9 сентября 2026 года годовой депозит даёт около 4–4,5% — без жильцов, без починки бойлера и без десяти лет доплат из кармана. Это не довод против квартир, это причина, почему последнее число в таблице важнее большого числа перед ним. Поменяйте рост стоимости на 5% и увидите, как картина переворачивается: в квартире с плечом каждый процент роста работает на 2 000 000, а не на 600 000.
Где большинство калькуляторов ошибаются с налогом на прирост
Налог на прирост стоимости жилья платят с прибыли, а не с денег, оставшихся на руках. Разница огромна. Если калькулятор берёт цену продажи, вычитает остаток ипотеки и умножает на 25%, он облагает налогом и основной долг, который вы вернули банку, и раздувает налог на десятки и сотни тысяч шекелей. Мы видели это в известных калькуляторах.
Здесь расчёт такой: прибыль = цена продажи минус цена покупки, минус расходы на покупку (включая налог на покупку, посредника, адвоката, ремонт), минус расходы на продажу, с индексацией по введённой вами инфляции. Единственное жильё освобождено до цены продажи 5 008 000 ₪ (сверх того облагается пропорциональная часть). Инвестиционная квартира платит 25% с реальной прибыли. В примере выше из-за индексации и расходов даже инвестор заплатил бы налог лишь с 97 725 ₪, а не с 687 833 ₪ «роста стоимости».
Сколько финансирования даст банк
Банк Израиля устанавливает потолок: 75% для единственного жилья, 70% для улучшающих жилищные условия, 50% для инвестиционной квартиры. Калькулятор предупреждает, когда ваши числа выше потолка: тогда сделка просто не состоится без дополнительного капитала. Есть и ещё одно ограничение, которое калькулятор не проверяет: месячный платёж обычно не одобрят выше 40% чистого дохода семьи. 8 364 ₪ в месяц требуют чистого дохода как минимум 21 000 ₪.
Налог с аренды
До 5 654 ₪ в месяц (2026 год, по данным Коль-Зхут) доход освобождён от налога. Сверх того есть два основных режима: 10% с оборота без вычета расходов или обычный режим по налоговым ступеням с расходами. В положении «автоматически» калькулятор исходит из освобождения до потолка и 10% сверх него — так выбирает большинство арендодателей. Между 5 654 и 11 308 ₪ действует более сложное частичное освобождение, и тем, кто находится там, стоит свериться с бухгалтером (роэ хешбон, רואה חשבון).
Чего внутри нет
Муниципальный налог и домовой комитет обычно лежат на съёмщике и потому не включены. Проценты по ипотеке не вычтены из прироста (это возможно при определённых условиях и уменьшает налог). Маслули (מסלול) ипотеки с привязкой к индексу могут увеличить платёж с годами — здесь ставка фиксированная. Ремонт вводится один раз, а не каждые несколько лет. Рост стоимости 3% — это допущение, а не прогноз: в последнее десятилетие были годы и с 10%, и с минусом. Прогоните три сценария — 1%, 3% и 5% — и планируйте по нижнему.
Прежде чем подписывать, два числа из калькулятора стоит сверить с реальностью: арендную плату в районе (Яд-2, «Мадлан») и ставку, которую банк действительно предлагает, а не среднюю. Всё остальное — арифметика.
Частые вопросы о доходности инвестиционной квартиры
Как считается налог на покупку?
По ступеням 2026 года, замороженным до января 2028 года. Единственное жильё: 0% до 1 978 745 ₪, 3,5% до 2 347 040 ₪, 5% до 6 055 070 ₪, 8% до 20 183 565 ₪ и 10% выше. Дополнительное жильё: 8% до 6 055 070 ₪ и 10% выше. На квартире за 3 000 000 ₪ разница — 45 538 ₪ против 240 000 ₪.
Что такое IRR и почему это не «прибыль, делённая на годы»?
IRR — это годовая ставка, при которой все ушедшие деньги (собственный капитал, расходы, месячные доплаты) и все вернувшиеся (аренда, продажа) сходятся в ноль. Она учитывает, что доплата на 9-м году стоит меньше, чем капитал в нулевом. «Прибыль, делённая на годы» это игнорирует и выходит завышенной.
Что вводить, если аренды нет — например, квартира для себя?
Арендную плату 0 и налог с аренды «без налога». Денежный поток будет отрицательным на величину платежа и расходов, и это верно: проживание в своей квартире экономит аренду, но этой экономии калькулятор не знает. Сравните поток с арендой, которую вы платили бы.
Почему поток отрицательный, хотя доходность положительная?
Потому что часть месячного платежа — это возврат основного долга, то есть принудительное накопление, которое возвращается к вам при продаже. Поток измеряет наличные, доходность измеряет богатство. Важны оба: большой отрицательный поток — это риск, даже когда доходность красивая.
Можно ли посчитать улучшающих жилищные условия?
Да, в типе покупки. Ступени налога на покупку и освобождение от налога на прирост — как для единственного жилья, при условии, что старая квартира продаётся в течение 18 месяцев. Потолок финансирования — 70%.
Читайте также: Инвестиции в недвижимость в Израиле: что говорят цифры · Калькулятор сложного процента (для сравнения с тем же капиталом на фондовом рынке) · Основы и ведение семейного бюджета · Все калькуляторы
