Вы взяли 1 000 000 ₪ на 25 лет под фиксированные 4,8%, и банк назвал 5 730 ₪ в месяц. Чего он не сказал: из 68 760 ₪, которые вы заплатите в первый год, 47 537 ₪ — это проценты, и только 21 222 ₪ уменьшают долг. Калькулятор ипотеки (машканта, משכנתא) и графика погашения показывает это разделение по каждому году — по аннуитету или с равной долей основного долга, в одном маслуле (מסלול) или в миксе из трёх.
Как изменение ставки и индекса влияет на платёж
| Сценарий | Первый платёж | Самый высокий платёж | Всего процентов и индексации | Разница с базовым сценарием |
|---|
| Год | Платежей в году | Проценты и индексация | Тело кредита | Остаток на конец года |
|---|
Шпицер: платёж постоянный, в начале он почти весь состоит из процентов. Равное тело: одинаковая часть тела каждый месяц, платёж убывает. В индексируемых маслулях платёж и остаток растут вместе с индексом по введённой вами инфляции, а индексация считается вместе с процентами. Эффективная ставка — это доходность всего потока платежей с учётом индексации. Примерные ставки актуальны на июль 2026 (данные Банка Израиля через сайты сравнения), прайм 4,75% — с 01.09.2026. Ограничения Банка Израиля: не менее трети по фиксированной ставке, не более двух третей по переменной, срок до 30 лет, платёж до 50% свободного дохода. Это прогноз, а не ипотечное предложение.
Как таблица Шпицера приходит к 5 730 ₪?
Если совсем просто: банк ищет одну постоянную месячную сумму, которая после 300 платежей оставляет долг равным нулю. Годовая ставка делится на 12 (4,8% превращаются в 0,4% в месяц), и в первый месяц проценты с миллиона составляют 4 000 ₪. Из 5 730 ₪ на основной долг остаётся 1 730 ₪. Во второй месяц долг уже 998 270 ₪, проценты с него чуть меньше, а доля основного долга чуть больше. И так 300 раз.
Сама формула: сумма кредита, умноженная на месячную ставку и делённая на единицу минус (единица плюс месячная ставка) в степени минус число месяцев. Запоминать её не нужно, это делает калькулятор и все остальные наши калькуляторы, но стоит понимать её результат: после пяти лет по 5 730 ₪ в месяц (343 800 ₪ накопленным итогом) долг опустится лишь до 882 950 ₪, а через десять лет он всё ещё 734 221 ₪. Всего банку вернётся 1 718 991 ₪, из них 718 991 ₪ — проценты.
В этом вся суть аннуитета.
Лишний 1% на 25 лет = 177 403 ₪
Вернёмся к нашему примеру, только банк предложил 5,8% вместо 4,8%. Платёж вырастает на 591 ₪ в месяц, до 6 321 ₪. Звучит как ужин вне дома, но за весь срок это 177 403 ₪ дополнительных процентов. Старый совет «торгуйтесь о ставке» стоит больше любой скидки на ремонт.
В обратную сторону это работает с той же силой. Та же ипотека на 20 лет вместо 25 стоит на 760 ₪ в месяц дороже (6 490 ₪) и снижает общую сумму процентов до 557 498 ₪ — экономия 161 493 ₪. На 30 лет платёж падает до 5 247 ₪, но проценты взбираются до 888 795 ₪. Разница в 483 ₪ в месяц между 25 и 30 годами покупает 169 804 ₪ дополнительных процентов. На мой взгляд, это худшая сделка в таблице — и всё же большинство просит «как можно длиннее».
С привязкой к индексу или без
Маслуль с привязкой к индексу выглядит дешёвым: 3,45% вместо 4,8%, и первый платёж 4 988 ₪ вместо 5 730 ₪. Беда в том, что сам основной долг растёт вместе с индексом каждый месяц, а с ним и платёж, поэтому честное сравнение — не между двумя ставками, а между двумя маслулями на протяжении 25 лет, при той инфляции, которая будет на деле (её заранее не знают, а Банк Израиля (בנק ישראל) целится в 1–3%).
| Маслуль | Первый платёж | Последний платёж | Всего процентов и индексации | Примечание |
|---|---|---|---|---|
| фиксированная без привязки 4,8% | 5 730 ₪ | 5 730 ₪ | 718 991 ₪ | известно заранее до последнего шекеля |
| с привязкой 3,45%, индекс 1% | 4 984 ₪ | 6 386 ₪ | 696 758 ₪ | выигрывает еле-еле |
| с привязкой 3,45%, индекс 2% | 4 988 ₪ | 8 169 ₪ | 934 595 ₪ | платёж на 25-м году выше первого на 64% |
| с привязкой 3,45%, индекс 3% | 4 992 ₪ | 10 426 ₪ | 1 213 811 ₪ | почти на полмиллиона больше, чем у фиксированной |
Актуально на 14 сентября 2026 года, рассчитано в этом калькуляторе на 1 000 000 ₪ на 25 лет по средним ставкам июля 2026 года из данных Банка Израиля. Точка равновесия в этом примере — инфляция чуть выше 1% в год. Ниже неё привязанный маслуль дешевле, выше — дороже, а средняя инфляция последнего десятилетия была примерно там, на самой границе. (В июле 2026 года она составляла 1,5% годовых, но в 2022 году доходила до 5%.)
Равная доля основного долга: платёж, который уменьшается
При равной доле основного долга каждый месяц платят одну и ту же часть основного долга — 3 333 ₪ на миллион за 25 лет — и сверху проценты на остаток. Первый платёж составляет 7 333 ₪, на 1 603 ₪ больше аннуитета, а последний — 3 347 ₪. Всего процентов: 602 000 ₪, то есть на 116 991 ₪ меньше аннуитета при ровно той же ставке. И вот что сбивает с толку большинство: проценты не дешевле, просто основной долг возвращается быстрее в первые годы. Тому, кто может потянуть 7 333 ₪ сегодня и хочет, чтобы платёж уменьшался по мере взросления детей, — это маслуль, который банки сами не предлагают.
Проверьте микс до того, как подпишете
Настоящая ипотека почти всегда микс. В примере калькулятора: треть по ставке прайм (4,25%, прайм минус полпроцента), треть — фиксированная без привязки 4,8% и треть — фиксированная с привязкой 3,45% при инфляции 2%. Первый платёж 5 378 ₪, самый высокий платёж, в конце срока, — 6 439 ₪, а всего процентов и индексации 759 596 ₪. Если прайм вырастет на процент (он держится на 4,75% с 1 сентября 2026 года), платёж подскакивает до 5 570 ₪. Таблица сценариев в калькуляторе прогоняет этот микс через шесть состояний, и её стоит прочесть строку за строкой: она показывает то, что скрывает один-единственный месячный платёж. Прайм, выросший на полпроцента, добавляет 28 376 ₪ процентов за весь срок; прайм, выросший на 2%, добавляет 117 919 ₪; а индекс 3% вместо 2% на одной только привязанной трети добавляет 93 063 ₪ и поднимает самый высокий платёж до 7 191 ₪. Обратное направление работает так же: индекс 1% снижает общую сумму процентов до 680 325 ₪. Чистый доход семьи 20 000 ₪ даёт коэффициент выплаты 26,9% в начале — число, которое банки любят, — но при прайме плюс 2% и индексе 3% одновременно это уже не то же число, и такую комбинацию надо вводить вручную в двух полях.
Есть и правила, которые устанавливаете не вы. Банк Израиля требует не меньше трети ипотеки в фиксированной ставке и разрешает до двух третей в плавающей, ограничивает срок 30 годами, а платёж — 50% свободного дохода (сами банки обычно останавливаются на 33–40%). Финансирование: до 75% цены единственного жилья, 70% для улучшающих жилищные условия, 50% для инвестиционной квартиры. Калькулятор отмечает выход за каждый из этих пределов, а налог на покупку жилья (мас рехиша, מס רכישה), который надо принести из дома, считают в калькуляторе налога на покупку.
Ставки в примерах — средние за июль 2026 года по данным Банка Израиля, а не предложение конкретного банка. Что даёт сегодня каждый банк, мы не проверяли. Предложение, которое получите вы, зависит от собственного капитала (хон ацми, הון עצמי) и дохода, а ещё от того, насколько вы готовы торговаться; следующее решение по ставке 21 октября 2026 года может сдвинуть прайм, а вместе с ним и треть микса. А до тех пор стоит прогнать в калькуляторе и вопрос, который стоит перед ипотекой: покупать или снимать.
Частые вопросы о калькуляторе ипотеки
Каков месячный платёж по ипотеке в миллион шекелей?
При фиксированной ставке без привязки 4,8% (среднее за июль 2026 года): 6 490 ₪ на 20 лет, 5 730 ₪ на 25 лет и 5 247 ₪ на 30 лет. Всего процентов: 557 498 ₪, 718 991 ₪ и 888 795 ₪ соответственно.
В чём разница между аннуитетом и равной долей основного долга?
При аннуитете платёж постоянный, и начало состоит в основном из процентов. При равной доле основного долга постоянна часть основного долга, а платёж со временем уменьшается, поэтому общая сумма процентов ниже. На миллион за 25 лет под 4,8%: 718 991 ₪ против 602 000 ₪.
Что лучше, ипотека с привязкой к индексу или без?
Зависит от инфляции, которая будет на деле. В примере калькулятора привязанный маслуль под 3,45% дешевле фиксированного под 4,8% только если индекс растёт в среднем меньше чем на 1% в год, а выше 2% он уже дороже на несколько сотен тысяч шекелей, причём сам платёж растёт из года в год.
Можно ли взять ипотеку на 35 лет?
Нет. Банк Израиля ограничивает жилищную ипотеку 30 годами.
Какую часть дохода можно отдавать на платёж?
Ограничение Банка Израиля — 50% свободного дохода, но большинство банков одобряют до 33–40%. В калькуляторе можно ввести чистый доход и сразу увидеть соотношение.
Читайте также
Читайте также: Калькулятор доходности инвестиционной квартиры · Калькулятор налога на прирост стоимости жилья · Все калькуляторы
