משק בית עם 23,000 ₪ נטו קבוע, עוד 2,000 ₪ בונוסים בממוצע והחזר הלוואה של 1,500 ₪ בחודש מקבל אישור למשכנתא של 1,374,353 ₪, ועם הון עצמי של 700,000 ₪ זה נגמר בדירה של 2,022,273 ₪. המשכורת היא לא המספר שקובע. מה שקובע הוא ההכנסה הפנויה, מונח עם הגדרה מדויקת בהוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, שעודכנה ב-8 בפברואר 2026. מחשבון כושר החזר שלמטה עובד לפי הכללים האלה: כמה החזר מותר לכם, כמה משכנתא זה קונה, ואיזה מחיר דירה יוצא מזה אחרי מס רכישה והוצאות.
—
| תקופה | משכנתא מקסימלית | החזר חודשי | מחיר דירה מקסימלי | סך הריבית לבנק |
|---|
| שורה | סכום | מה הבנק עושה איתה |
|---|
החישוב לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, גרסה 12 מ-08.02.2026: אחוז מימון עד 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה (סעיף 2); יחס החזר מעל 50% מההכנסה הפנויה אסור (סעיף 5), ומעל 40% מחייב את הבנק בהקצאת הון גבוהה יותר (סעיף 6), ולכן רוב הבנקים עוצרים ב-35% עד 40%; תקופה עד 30 שנה (סעיף 8). הכנסה פנויה = הכנסה נטו קבועה ומוכחת פחות התחייבויות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים ומזונות, ופחות שכר דירה שממשיכים לשלם (נספח א'). מה שאין כאן ותלוי בבנק: ותק בתעסוקה, נתוני מערכת נתוני אשראי, ערבים, ואחוזי ההכרה בהכנסות משתנות. תחזית, לא אישור עקרוני.
הבנק סופר את מה שנשאר, לא את המשכורת
ההכנסה הפנויה בנוסח נספח א’ להוראה 329 היא ההכנסה נטו פחות הוצאות קבועות, ושתי המילים האלה טעונות יותר ממה שנדמה. הכנסה נטו נספרת רק אם היא משולמת באופן קבוע ושוטף, יש לבנק אסמכתה עליה, ויש הוכחה שהכסף באמת נכנס לחשבון, כך שהעברה במזומן מההורים או תשלום שמגיע פעם בשנה לא ייכנסו לחישוב גם אם הם אמיתיים לגמרי. הוצאה קבועה היא כל התחייבות שנותרו לה יותר מ-18 חודשים, ובכלל זה מזונות, ובנוסף שכר דירה שתמשיכו לשלם אם אינכם עוברים לגור בדירה שקניתם. בדוגמה למעלה הבנק רואה 24,000 ₪, שהם 23,000 ₪ שכר ועוד מחצית מהבונוסים, מוריד 1,500 ₪ החזר ונשאר עם 22,500 ₪ הכנסה פנויה, וכל מה שקורה אחר כך בפגישה עם היועץ נגזר מהמספר האחד הזה ולא מסך המשכורות שרשום בתלושים שהבאתם. יחס החזר של 35% מהם הוא 7,875 ₪. זה כל התקציב. משם המחשבון הופך את ההחזר לסכום משכנתא, ואת סכום המשכנתא ביחד עם ההון העצמי למחיר דירה.
כמה מהבונוסים ומהשעות הנוספות ייספרו זו החלטה של הבנק, לא של הרגולטור. בהוראה אין טבלת אחוזים. יש דרישה שההכנסה תהיה קבועה ומוכחת, וכל בנק מפרש אותה לפי נהלים פנימיים שלא מתפרסמים ושלא בדקנו. ההבדל רחוק מלהיות תיאורטי: אם הבנק יכיר במלוא 2,000 ₪ במקום במחצית, המשכנתא עולה ל-1,435,435 ₪, כלומר 61,082 ₪ תלויים בפרשנות של פקיד. הכנסה של קרוב מדרגה ראשונה שערב להלוואה ולא קונה את הדירה נספרת עד מחצית, ורק אם הוא משלם בעצמו לפחות 20% מההחזר. בן או בת זוג שגרים איתכם בדירה נספרים במלואם.
כל 1,000 ₪ החזר שווים 174,521 ₪ משכנתא
זה המספר שכדאי לזכור לפני פגישה בבנק, בריבית 4.8% ולתקופה של 25 שנה. הוא עובד לשני הכיוונים. כל 1,000 ₪ שמתפנים בתקציב קונים עוד 174,521 ₪ של משכנתא, וכל 1,000 ₪ שנתפסים בהחזר של הלוואה קיימת מוחקים בדיוק את הסכום הזה.
| ריבית שנתית | ל-20 שנה | ל-25 שנה | ל-30 שנה |
|---|---|---|---|
| 3.5% | 172,426 ₪ | 199,751 ₪ | 222,695 ₪ |
| 4% | 165,022 ₪ | 189,452 ₪ | 209,461 ₪ |
| 4.8% | 154,093 ₪ | 174,521 ₪ | 190,598 ₪ |
| 5.5% | 145,373 ₪ | 162,843 ₪ | 176,122 ₪ |
| 6% | 139,581 ₪ | 155,207 ₪ | 166,792 ₪ |
כמה משכנתא קונה החזר של 1,000 ₪ בחודש, לפי ריבית ותקופה. חושב במחשבון הזה, נכון ל-16 בספטמבר 2026.
הטבלה מסבירה למה מתיחת התקופה כל כך מפתה וכל כך יקרה. במשפחה מהדוגמה, מעבר מ-25 ל-30 שנה מוסיף 126,604 ₪ למשכנתא ו-119,438 ₪ למחיר הדירה, ומוסיף 345,896 ₪ ריבית לבנק: 1,334,043 ₪ במקום 988,147 ₪. על הנייר קיבלתם דירה יקרה יותר. בפועל שילמתם על חמש השנים האלה פי שלושה ממה שהן הוסיפו לכם.
סגרו את ההלוואה הארוכה, לא את זו שנגמרת
העצה השגורה לפני משכנתא היא לסגור הכול. זה לא מדויק. הכלל בהוראה מדויק יותר: נספרות רק התחייבויות שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים. הלוואה שנשארו לה 14 תשלומים לא מופיעה בחישוב ההכנסה הפנויה בכלל, וסגירה שלה לא תוסיף לכם שקל אחד של אישור. סגירת ההלוואה של 1,500 ₪ מהדוגמה, זו שנשארו לה שנים, מעלה את המשכנתא ל-1,465,976 ₪ ואת מחיר הדירה ל-2,108,710 ₪. זה 86,437 ₪ תמורת כסף שהיה ממילא בחשבון.
הסדר הנכון תלוי במספרים שלכם, וכאן המחשבון עוזר: מכניסים את ההחזרים לשדה הנכון ורואים כמה כל אחד מהם עולה במשכנתא. שימו לב שכסף שהולך לסגירת הלוואה יורד מההון העצמי, ולפעמים זה מזיז את הגבול מההכנסה אל ההון. מה שהמחשבון לא יודע, והבנק כן רואה, זה מערכת נתוני אשראי: פיגורים והיסטוריית מסגרות מנוצלות עד הסוף.
התקרה השנייה
גם כשההכנסה מאשרת, אחוז המימון עוצר. יש שתי תקרות. סעיף 2 להוראה 329 קובע 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית של משפרי דיור ו-50% לדירה להשקעה. בדוגמה עם 700,000 ₪ הון עצמי אחוז המימון יוצא 68%, כלומר ההכנסה היא הגורם המגביל, ואפילו 100,000 ₪ נוספים בעובר ושב לא יזיזו את המשכנתא אלא רק את מחיר הדירה שאפשר להרשות. עם 500,000 ₪ התמונה מתהפכת: המימון נעצר על התקרה של 75%, מחיר הדירה יורד ל-1,818,182 ₪ והמשכנתא ל-1,363,636 ₪ למרות שההכנסה הייתה מאפשרת יותר. המחשבון אומר במפורש מי משתי התקרות תפסה אתכם. מזה נגזר מה בכלל אפשר לעשות: לחכות ולחסוך עוד, או לשחרר החזרים חודשיים.
ההון העצמי צריך לכסות לא רק את ההפרש בין המחיר למשכנתא. אותם 700,000 ₪ בדוגמה מתחלקים ל-647,920 ₪ השלמה לדירה, 1,523 ₪ מס רכישה (המדרגה הראשונה לדירה יחידה, 0% עד 1,978,745 ₪ ב-2026) ועוד 50,557 ₪ שהולכים לעורך דין ולתיווך. בדירה להשקעה שתי המגבלות נכנסות יחד: מימון 50% ומס רכישה של 8% מהשקל הראשון. אותם 700,000 ₪ יספיקו שם לדירה של 1,157,025 ₪ בלבד, ו-92,562 ₪ מהם ילכו למס.
מה השתנה בפברואר 2026?
גרסה 12 להוראה 329 נכנסה ב-8 בפברואר 2026. השינוי שנוגע לכושר ההחזר נמצא בנספח א’: הלוואה קודמת המובטחת בשעבוד על אותה דירה, שנותרו לה יותר מ-18 חודשים, נספרת עכשיו בתוך ההחזר החודשי של המשכנתא המבוקשת ולא כהוצאה קבועה שיורדת מההכנסה. יש במחשבון שדה נפרד בשביל זה. לזוג שקונה דירה ראשונה שום דבר לא זז.
שלושה בנקים יחזירו שלושה מספרים שונים על אותם נתונים, כי יחס ההחזר שיאשרו והאחוז שיכירו בו מההכנסות המשתנות הם שיקול מסחרי. בקשו אישור עקרוני משלושה, באותו שבוע ועם אותם מסמכים. המחשבון עוצר במקום שבו הבנק מתחיל לשאול על ותק בעבודה ועל היסטוריית אשראי, ולכן 1,374,353 ₪ בדוגמה הם הערכה לפי הכללים, לא אישור.
שאלות נפוצות על מחשבון כושר החזר
כמה משכנתא אפשר לקבל עם משכורת של 15,000 ₪?
עם 15,000 ₪ נטו, בלי הלוואות, ביחס החזר של 35% וריבית 4.8% ל-25 שנה: החזר של 5,250 ₪ ומשכנתא של 916,235 ₪. עם הון עצמי של 400,000 ₪ זו דירה של 1,284,132 ₪. הלוואה קיימת של 1,200 ₪ בחודש מורידה את המשכנתא ל-842,936 ₪.
מה זה יחס החזר וכמה הבנק מאשר?
היחס בין ההחזר החודשי לבין ההכנסה הפנויה. סעיף 5 להוראה 329 אוסר על הבנק לאשר מעל 50%, וסעיף 6 מחייב אותו להקצות הון גבוה יותר כשהיחס עובר 40%, ולכן רוב האישורים נעצרים בין 30% ל-40%. גם כשמאשרים לכם 40%, שווה לבדוק איך נראה התקציב בחודש עם הוצאה חריגה.
האם הבנק סופר בונוסים, שעות נוספות וקצבאות?
תלוי. ההוראה דורשת הכנסה קבועה ומוכחת שנכנסת לחשבון, ולא קובעת אחוזים. בפועל שכר בסיס נספר במלואו, בונוסים ושעות נוספות בחלקם ולפי היסטוריה של שנה עד שלוש, ושכר דירה מנכס קיים בחלקו. במחשבון אפשר לשנות את אחוזי ההכרה ולראות את ההפרש, וזו שאלה ששווה לשאול בפגישה במפורש.
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
לפחות 25% מהמחיר, כי המימון המרבי הוא 75%, ומעל זה מס רכישה וההוצאות הנלוות. על דירה של 2,000,000 ₪ זה 500,000 ₪ השלמה ועוד כ-50,000 ₪ לעורך דין ולתיווך, ומס רכישה אפסי כל עוד המחיר מתחת ל-1,978,745 ₪ (דירה יחידה, 2026). לדירה להשקעה צריך 50% ועוד 8% מס רכישה מהשקל הראשון.
אפשר לקחת משכנתא ל-30 שנה בגיל 50?
בנק ישראל מגביל את התקופה ל-30 שנה, אבל רוב הבנקים דורשים שהתשלום האחרון ייצא עד גיל 75, וחלקם מאשרים 80. בגיל 50 זה אומר 25 שנה. במחשבון אפשר לשנות את גיל הסיום ולראות מה זה עושה למשכנתא המרבית.
קראו גם
קראו גם: מחשבון משכנתא ולוח סילוקין · מחשבון מס רכישה · קנייה מול שכירות · כל המחשבונים
המדריך הזה מיועד ל: adults-25-50 · young-18-25 · צעירים 18–26 · בוגרים 26–60
