У застройщика деньги уходят частями, а не сразу: банк переводит по темпу стройки, и проценты вы платите только на уже переведённое. Параллельно остаток платежей привязан к индексу стоимости строительства, поэтому итоговая цена выше договорной. Каждый платёж идёт через ваучер и получает гарантию. Данные на сентябрь 2026.
Можно подписать договор с застройщиком на конкретную цену и заплатить в итоге больше, при этом никто вас не обманул.
Объяснение в трёх словах, которые большинство покупателей впервые встречают в договоре: индекс стоимости строительства.
Как уходят деньги
На вторичном рынке деньги переходят двумя-тремя крупными платежами за несколько месяцев. У застройщика график растянут на годы, по этапам стройки: котлован, каркас, штукатурка, передача.
Банк переводит машканту в том же темпе, и в 2026 году это стандарт рынка. Практический смысл: первые два года вы платите не полный взнос, а только проценты на уже выданные суммы. По мере стройки платёж растёт.
В этом есть явный плюс для денежного потока, особенно для тех, кто параллельно платит аренду. И есть ловушка: полный платёж начинается только после передачи, и эту сумму нужно проверить заранее, а не узнать внезапно.
Индексация по стоимости строительства
Остаток платежей застройщику привязан к индексу стоимости строительства — показателю, который измеряет стоимость материалов и работы в отрасли. Он не совпадает с индексом потребительских цен и не всегда движется в ту же сторону.
Разница накапливается за годы стройки и добавляется к цене квартиры, а сам индекс публикует ЦСБ. В трёхлетнем проекте речь нередко о десятках тысяч шекелей, поэтому, считая стоимость квартиры, берут цену договора и добавляют оценку индексации.
Банк не финансирует индексацию заранее: она учитывается по мере возникновения, поэтому приходит из ваших своих денег.
Возьмём пример в ценах сентября 2026 года. Квартира за 1 900 000 ₪ с типичным графиком: 10% при подписании, ещё 20% на каркасе, 30% на штукатурке и остальное при передаче. В первый год, при ставках после решений Банка Израиля, банк перевёл лишь около 400 000 ₪, поэтому проценты вы платите только с этой суммы — примерно 1 600 ₪ в месяц при ставке 4,8%. Через три года, когда переведено уже 1 400 000 ₪, те же проценты составляют около 5 600 ₪ в месяц по расчёту Finansiko, и это ещё до начала погашения тела. Семья, снимающая жильё в этот период, должна планировать оба платежа вместе, а не только тот, что стоит в таблице застройщика.
Гарантии и ваучеры
В проекте с банковским сопровождением каждый платёж идёт через книжку ваучеров сопровождающего банка, и деньги попадают на счёт сопровождения, а не на счёт застройщика. На каждый такой платёж вы получаете гарантию по закону о продаже.
Закон о продаже, как его излагает Коль Зхут, и в 2026 году запрещает брать с вас больше 7% цены квартиры без обеспечения. Если застройщик просит больше, пока гарантия не готова, это красный флаг, а не вопрос гибкости.
Стоит помнить: банковское сопровождение — не знак качества. Оно защищает деньги, но не сроки и не качество стройки.
Когда оформлять машканту
Ишур экрони действует 24 дня, и банк обязан выдать его за 5–7 рабочих дней. В проекте со сдачей через три года выпускать его в день подписания договора незачем.
Разумный порядок: подписать договор с застройщиком, убедиться в банковском сопровождении и книжке ваучеров, и только приближаясь к первому платежу, который требует финансирования, оформлять ишур экрони и машканту.
Момент, который удивляет многих: в период стройки проценты начисляются на частичные суммы, поэтому велик соблазн выбрать дешёвый на короткой дистанции маслуль. Но тмиль определяется на весь срок, а не на первые два года, поэтому строят его по логике маслулей, а не по платежу первого года.
Улучшения и изменения по заказу
Почти каждый покупатель добавляет улучшения у застройщика: плитка, кухня, электрика. Здесь важны две вещи. Улучшения обычно не финансируются машкантой и оплачиваются из кармана, а цены у застройщика выше рыночных, так что иногда выгоднее взять зачёт и сделать работы после передачи.
Эта сумма вместе с индексацией и превращает квартиру, которая казалась по карману, в квартиру, требующую ещё 100 000 ₪ в ценах 2026 года, которых в плане не было.
И ещё, что стоит знать заранее: дата передачи в договоре почти всегда гибкая. Закон признаёт определённый период задержки без компенсации, и лишь после него начинается договорная компенсация. Тот, кто планирует закончить аренду ровно в обещанный день передачи, нередко ищет решение на пару месяцев. Лучше заложить запас и проверить в договоре, что именно написано о задержке и о положенной вам компенсации.
Считайте полную цену, а не цену договора
Цена договора плюс оценка индексации плюс улучшения плюс сопутствующие расходы. Это число и нужно заводить в расчёт расходов на покупку, и по нему проверять, подходит ли вам сделка.
А затем проверьте платёж после передачи в калькуляторе машканты, потому что именно с ним вы проживёте двадцать лет, а не с платежом периода стройки. Решение Банка Израиля 21.10.2026 повлияет на маслуль прайм и на то, что вы получите при закрытии тмиля.
Цена договора — не итоговая цена, поэтому к ней стоит прибавить остальные расходы:
—
| Статья | Сумма | Доля сопутствующих расходов |
|---|
Налог на покупку по ступеням 2026 года (заморожены до 15.01.2028). Рекомендованный тариф Коллегии адвокатов — 1% с первых 633 967 ₪ и 0,75% с остатка плюс НДС; на рынке обычно берут от 0,5% до 1,5% или фиксированную сумму. Комиссия посредника законом не установлена, обсуждается и платится только при состоявшейся сделке. Чего здесь нет: страхования жизни и строения (ежемесячный платёж), арноны и платы за дом, а также льготного налога на покупку для репатриантов, инвалидов и семей погибших. Это прогноз, а не консультация.
Частые вопросы
Платят ли полный взнос уже во время стройки?
Нет. В период стройки платят проценты на уже переведённые суммы, а полный платёж начинается после передачи.
Что такое индекс стоимости строительства?
Показатель стоимости строительных работ и материалов, к которому привязан остаток платежей застройщику. От индекса потребительских цен он отличается.
Финансирует ли банк индексацию?
Заранее нет. Она добавляется по факту и оплачивается из своих денег, поэтому на неё стоит оставить запас.
Когда выпускать ишур экрони?
Ближе к платежу, который требует финансирования. Документ действует 24 дня, и в длинном проекте торопиться незачем.
Можно платить застройщику напрямую?
В проекте с сопровождением платят исключительно через книжку ваучеров, иначе платёж может остаться непокрытым гарантией.
Читайте также
- Машканта в Израиле от решения до записи в табу
- Словарь терминов сайта
- Книжка ваучеров и банковское сопровождение
- Условия мехир лемиштакен
- Промежуточный кредит, когда продажа затянулась
