У самозанятого банк смотрит не на оборот бизнеса, а на облагаемый доход в годовом отчёте, обычно по среднему за два года. Каждый признанный расход, уменьшивший налог, уменьшает и одобренную машканту. Ограничения те же, что у наёмных: финансирование до 75% для единственной квартиры, ихс ахзар на практике 33–40% и срок до 30 лет. Данные на сентябрь 2026.
Самозанятый с оборотом 30 000 ₪ в месяц, в доходах 2026 года, может получить машканту меньше, чем наёмный работник с зарплатой 18 000 ₪. По правилам Банка Израиля обе заявки считают одинаково, и всё же звучит это нелогично, а происходит каждый день.
Причина простая: банк считает не то, что вошло в бизнес, а то, что осталось после расходов, по отчёту, который вы подали в налоговую. Все правила и пороги ниже верны на 2026 год.
Что банк считает доходом
У наёмного картина простая: три последних расчётных листка и выписка. У самозанятого банк строит доход из годовых отчётов, чаще всего усредняя два года, чтобы сгладить нетипичный год.
Интересует его облагаемый доход, то есть то, что осталось после признанных расходов. Если вы зачли машину, телефон, кабинет дома и курсы, налог вы заплатили меньше — и доход, который видит банк, тоже меньше.
Отсюда неприятное правило: агрессивная оптимизация налога в год перед покупкой квартиры стоит денег ровно тогда, когда деньги нужны.
Логику банка легко понять с его стороны: наёмный приносит листок, который показывает, что придёт и в следующем месяце, а самозанятый приносит картину уже закончившегося года. Банк не знает, будет ли следующий год похож на предыдущий, поэтому берёт самое осторожное число из доступных и добавляет к нему запас. Это не значит, что самозанятые обязательно получают меньше. Это значит, что самозанятый с аккуратными отчётами и двумя стабильными годами получает условия как у наёмного, а самозанятый с рваными отчётами платит за эту неровность размером одобренной суммы.
Что готовят заранее
- Два последних годовых отчёта с налоговыми извещениями.
- Справка бухгалтера или налогового консультанта о доходе за текущий год.
- Отчёты по НДС и выписки бизнес-счёта за полгода.
- Справки об отчислениях и платежах в Битуах Леуми.
- Перечень действующих бизнес-кредитов, включая не выбранные до конца кредитные линии.
Готовить всё стоит до обращения, а не по ходу: каждый недостающий документ удлиняет процесс на неделю, а иногда снижает одобренную сумму, если за это время в расчёт вошёл новый год.
Последний пункт списка удивляет многих. Открытая бизнес-линия считается возможным обязательством, и порой закрытие неиспользуемой линии даёт больше, чем любые переговоры о ставке.
Ихс ахзар — тот же самый
Ограничения для самозанятых те же, что для наёмных. Директива 329 Банка Израиля разрешает ихс ахзар до 50% располагаемого дохода, а на практике в 2026 году банки работают в коридоре 33–40%, а выше 40% кредит получает повышенный вес риска.
Допустим, средний облагаемый доход по двум последним отчётам в Налоговое управление — 21 000 ₪ в месяц. При ихс ахзар 35%, в коридоре директивы 329 Банка Израиля на 2026 год, банк одобрит платёж около 7 350 ₪, и этого ровно хватает на машканту 1 200 000 ₪ на 25 лет по фиксированной ставке, где платёж составляет 6 876 ₪ по расчёту Finansiko. Тот же самозанятый после года, в котором он зачёл много расходов и облагаемый доход опустился до 16 000 ₪, получит одобрение примерно на 5 600 ₪ платежа, то есть машканту меньше почти на 200 000 ₪. Тот же бизнес, та же работа, разница в один отчёт.
Слабый год и что с ним делать
Слабый год случается у любого бизнеса. Если последний вышел хуже предыдущего, банк обычно возьмёт среднее, а не больший из двух. Когда спад разовый и объясним, стоит приложить письмо бухгалтера с фактами: отложенный проект, ушедший клиент, разовая закупка оборудования.
А вот тенденция из двух лет необъяснимого снижения — это то, что ведёт к отказу, и тогда лучше отложить покупку на год или уменьшить запрашиваемую сумму. Числа можно проверить заранее в калькуляторе платёжеспособности и увидеть, насколько меняет дело каждое изменение дохода.
Три вещи, которые помогают делу самозанятого
Первая: своих денег сверх минимума. Это снижает риск банка и частично компенсирует его опасения по поводу дохода, который меняется от года к году.
Вторая: чистое разделение бизнес-счёта и личного, потому что смешанный поток мешает банку понять, сколько к вам реально приходит, и в случае сомнения он всегда выбирает меньшее из возможных чисел.
Третья: тишина в месяцы перед заявкой. Без превышений линии, без возвратов, без новых кредитов. Самозанятого оценивают и по поведению счёта, а не только по отчёту.
И ещё одно, о чём говорят мало. Многие самозанятые оформляют машканту только на супруга, считая, что так проще с банком. Иногда это верно, а иногда дорого обходится: доход самозанятого просто не учитывается, и одобренная сумма оказывается меньше возможной. Такое решение принимают после того, как увидят оба расчёта, а не до.
Проверьте отчёт до того, как выбирать квартиру
Возьмите два последних отчёта, посчитайте средний облагаемый доход и умножьте на 0,35. Это примерно тот платёж, который банк одобрит, и отсюда можно двигаться назад к цене квартиры по всем остальным этапам процесса.
Если число получилось меньше ожидаемого, у вас есть целый год, чтобы что-то с этим сделать: уменьшить необязательные зачёты, закрыть мелкие бизнес-кредиты и увеличить свои деньги. Решение Банка Израиля 21.10.2026 повлияет на ставку, но не на доход, который считает банк.
Предприниматель, который хочет заранее знать, чего стоит его средний доход в глазах банка, может проверить это здесь:
—
| Срок | Максимальная ипотека | Ежемесячный платёж | Максимальная цена квартиры | Всего процентов банку |
|---|
| Строка | Сумма | Что с ней делает банк |
|---|
Расчёт по Инструкции о надлежащем банковском управлении 329 Банка Израиля, версия 12 от 08.02.2026: доля финансирования до 75% для единственной квартиры, 70% при замене жилья и 50% для инвестиционной квартиры (п. 2); платёж свыше 50% свободного дохода запрещён (п. 5), а свыше 40% обязывает банк выделять больше капитала (п. 6), поэтому большинство банков останавливаются на 35–40%; срок до 30 лет (п. 8). Свободный доход = постоянный подтверждённый доход нетто минус обязательства со сроком более 18 месяцев и алименты, минус аренда, которую продолжают платить (приложение А). Чего здесь нет и что зависит от банка: стаж на работе, данные кредитного реестра, поручители и проценты признания переменных доходов. Это прогноз, а не предварительное одобрение.
Частые вопросы
Банк считает оборот или прибыль?
Прибыль. Точнее, облагаемый доход после признанных расходов, как он указан в поданном годовом отчёте, а не оборот, прошедший через бизнес-счёт.
За сколько лет смотрят?
Обычно за два, плюс справка о доходе за текущий год. У недавно открытого бизнеса банк попросит ещё квартальные отчёты или подробный денежный поток, чтобы понять тенденцию.
Осек патур может получить машканту?
Да. Статус в НДС ничего не блокирует.
А если супруг наёмный?
Учитывается полностью. Общее дело самозанятого и наёмного банк считает устойчивее двух самозанятых, и во многих случаях именно это позволяет пройти порог ихс ахзар без уменьшения суммы.
Кредит, взятый на бизнес, мешает?
Да. Его ежемесячный платёж входит в расчёт так же, как частный кредит, поэтому закрытие мелких кредитов перед заявкой сразу улучшает результат.
Читайте также
- Машканта в Израиле: все этапы в одном месте
- Калькулятор нетто для частного предпринимателя
- Словарь терминов сайта
- Отказ по машканте и как его развернуть
- Сколько своих денег нужно и что разрешает ихс ахзар
- Что делать в разрыве между продажей и покупкой
