Маслули машканты и что каждый из них делает с вашим платежом 

Маслули машканты решают больше, чем название банка. Две семьи подписали на одной неделе договоры на 1 200 000 ₪ на двадцать пять лет. Одна заплатит за весь срок 2 052 000 ₪, вторая — 2 185 000 ₪. Тот же банк, та же сумма, тот же срок и разница в 133 000 ₪.

Разница родилась в двадцатиминутном разговоре, когда делили сумму между маслулями машканты, то есть между частями одного кредита, у каждой из которых своя ставка и свои условия.

Что такое маслули машканты и зачем их несколько

Маслуль (מסלול) — это часть машканты со своими правилами: свой тип ставки, свой срок и своя сумма.

Фиксированная ставка определяется в день подписания и не меняется до последнего платежа. Она держит платёж одинаковым весь срок. Переменная ставка обновляется в заранее известные даты или вслед за решениями Банка Израиля. Она может и удешевить платёж, и удорожить его без всякого вашего участия. Оба типа существуют в версии с привязкой к индексу и без неё, и эти четыре сочетания и есть четыре маслуля, которые покрывают почти все машканты в Израиле.

Логика деления простая. Маслуль, который защищает вас от роста ставки, стоит дороже сразу, а дешёвый маслуль перекладывает риск на вас.

Вы покупаете спокойствие и платите за него. Сколько купить — это и есть весь вопрос.

Прайм

Ставка прайм (рибит прайм, ריבית פריים) — это базовая ставка, которую банки выводят из ставки Банка Израиля плюс постоянные 1,5%. На сентябрь 2026 года ставка Банка Израиля равна 3,25%, а прайм — 4,75%.

Банк продаёт этот маслуль со скидкой от прайма или без неё: от «P минус 0,7%» до полного P, примерно 4,05–4,75% по данным июля 2026 года. Когда комитет Банка Израиля меняет ставку, а собирается он восемь раз в год, ваш платёж меняется в течение месяца. Ближайшее решение — 21.10.2026.

На 400 000 ₪ в прайме на 25 лет рост на один процентный пункт добавляет около 236 ₪ в месяц. Звучит немного. Если в прайме вся машканта, тот же рост добавляет больше 700 ₪ в месяц, а в 2022 и 2023 годах Банк Израиля поднимал ставку заметно быстрее, чем на один пункт. Спрашивать банковского работника стоит не о том, каков платёж сегодня, а о том, каким он станет, если ставка вырастет на два пункта и останется там пять лет.

Фиксированная без привязки

Единственный маслуль, где в день подписания известно, сколько вы заплатите в последний месяц. Ставка не меняется. Индекс не трогает остаток долга. Платёж одинаковый от первого месяца до последнего, и в этом всё его преимущество.

За это спокойствие платят вперёд. В диапазонах июля 2026 года фиксированная без привязки на длинные сроки держалась около 4,7–4,9%. В маслуле с привязкой к мададу ставка в то же время составляла 3,4–3,5%. Эта разница и есть цена страховки.

Есть и вторая цена, которая обнаруживается позже. При досрочном погашении, то есть при возврате кредита раньше срока, скажем при продаже квартиры или рефинансировании, банк берёт комиссию за дисконтирование, если средняя ставка в экономике упала с момента подписания. В переменных маслулях такой комиссии в точках выхода, прописанных в договоре, нет.

Когда в дело вступает мадад

Привязка к мададу работает так: остаток долга растёт вместе с индексом потребительских цен. Это делает этот маслуль непохожим на остальные. Индекс потребительских цен публикует Центральное статистическое бюро (ха-ламас, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) 15-го числа каждого месяца, и он измеряет, насколько подорожала средняя потребительская корзина.

Ставка здесь ниже, поэтому первый платёж выглядит особенно привлекательно, но остаток долга привязан к индексу, и каждый месяц роста индекса увеличивает сумму, на которую начисляются следующие платежи. В результате платёж растёт год от года, а остаток в начале пути почти не уменьшается. На 1 200 000 ₪ на 25 лет под 3,5% при индексе 1,5% в год платёж начинается с 6 015 ₪ и заканчивается на 8 717 ₪, а сумма всех выплат доходит до 2 185 000 ₪ по расчёту Finansiko. Если индекс окажется 3% в год вместо 1,5%, тот же самый маслуль заканчивается платежом 12 578 ₪ и суммой выплат 2 671 000 ₪, почти на полмиллиона шекелей больше за тот же кредит, притом что ставку вам никто не менял. Низкий индекс на двадцать пять лет вперёд никто не обещает.

Индекс потребительских цен составил 1,5% в год в публикации от 14.08.2026, а цель Банка Израиля — от 1% до 3% в год.

Этот маслуль подходит тем, у кого платёж невелик относительно дохода и есть куда расти. Он хуже подходит тем, кто уже сейчас на границе ихс ахзар, потому что прибавка в тысячу шекелей через десять лет упадёт на бюджет, в котором нет свободного места.

Переменная без привязки

Ставка, которая обновляется через равные промежутки, обычно раз в пять лет, по заранее оговорённому якорю. Между точками обновления платёж стабилен. В точке обновления он может подскочить, а может и упасть.

В диапазонах июля 2026 года этот маслуль держался около 4,6–4,9%. Практическое преимущество у него одно: в большинстве договоров в дату обновления кредит можно погасить без комиссии за дисконтирование, и тот, кто планирует продать квартиру через семь лет, может положить туда часть суммы и выйти без потерь.

Почему минимум треть обязана быть фиксированной

Банк Израиля устанавливает банкам правила в директиве 329, и часть из них касается вашего тмиля напрямую. Минимум треть суммы должна быть взята под фиксированную ставку, максимум две трети — под переменную.

До января 2021 года действовало другое правило, ограничивавшее прайм третью машканты, и оно отменено 17.01.2021. Множество русскоязычных руководств в сети до сих пор цитируют именно его. Если вам говорят, что больше трети в прайме взять нельзя, это ссылка на норму, которая не действует уже пять лет.

Ещё три ограничения определяют, сколько вам вообще дадут:

• Финансирование до 75% стоимости квартиры для покупателей единственного жилья, до 70% для улучшающих жилищные условия и до 50% для инвестиционной квартиры.
• Ихс ахзар — отношение всех ежемесячных выплат к чистому доходу — до 50%. На практике банки одобряют обычно в районе 33–40%, и это их практика, а не норма Банка Израиля.
• Максимальный срок 30 лет.
• Разницу сверх процента финансирования вы приносите из собственных средств, и к ней добавляются налог на покупку и сопутствующие расходы.

Проверить эти цифры на своём доходе можно в калькуляторе платёжеспособности заранее.

1 200 000 ₪ на 25 лет

Таблица показывает, что происходит с одной и той же суммой при четырёх разных делениях. Все строки посчитаны по ставкам июля 2026 года при индексе 1,5% в год, расчёт Finansiko.

Источник данных таблицы: расчёт Finansiko по ставкам июля 2026 года при индексе 1,5% в год, верно на сентябрь 2026 года.

Обратите внимание на третью строку. Она начинается с самого дешёвого платежа и заканчивается самым дорогим, а сумма выплат у неё на 132 000 ₪ больше, чем у строки выше. Тот, кто выбирает по первому платежу, выбирает ровно наоборот тому, что думает.

Цифры в таблице — точка отсчёта, а не предложение. Ставка, которую дадут именно вам, зависит от собственных средств, от дохода и от переговоров, которые большинство заёмщиков не ведёт.

Перед встречей в банке стоит проверить свою сумму хотя бы в двух делениях, например 50% фиксированной против 33%, и сравнить три числа из таблицы выше:

Частые вопросы

Какой маслуль самый дешёвый?

В цифрах июля 2026 года маслуль с привязкой к мададу начинается с самого низкого платежа, а сумма выплат за 25 лет у него оказывается самой высокой при росте индекса на 1,5% в год. Правильный вопрос не в том, что дёшево сегодня, а в том, сколько будет выплачено за весь срок и что произойдёт в плохом сценарии.

Сколько машканты можно взять в прайме?

До двух третей суммы. Старое ограничение в треть отменено 17.01.2021 и заменено требованием, чтобы минимум треть была под фиксированной ставкой, согласно директиве 329 Банка Израиля.

Чем привязка отличается от переменной ставки?

Привязка означает, что остаток долга растёт вместе с индексом потребительских цен, даже если ставка не двигается. Переменная означает, что обновляется сама ставка в заранее известные даты. Маслуль может быть и тем и другим сразу, например переменным раз в пять лет и привязанным к индексу.

Можно ли поменять маслуль после подписания?

Да, через рефинансирование машканты. Цена перехода — комиссия за дисконтирование в маслулях с фиксированной ставкой, и её стоит посчитать заранее, особенно если средняя ставка в экономике упала с момента подписания.

Читайте также

• Машканта в Израиле: все этапы в одном месте
• Калькулятор машканты
• Словарь терминов сайта
• Сколько машканты дадут при вашем доходе
• Что проверять в предложении банка
• Что двигает ставку по машканте
• Какой график погашения выгоднее