744 ₪. Столько составляет налог на покупку единственной квартиры за 2 000 000 ₪ в 2026 году, потому что первая ступень — до 1 978 745 ₪ — полностью освобождена. Та же самая квартира как дополнительная: 160 000 ₪. Калькулятор ниже считает оба случая по ступеням 2026 года, показывает, сколько из каждого шекеля ушло в какую ступень, и разницу между вариантами.
| Ступень | Ставка | Часть цены в ступени | Налог |
|---|
Ступени налога на покупку действуют на 2026 год и заморожены до 15.01.2028, источник: Коль-Зхут и Налоговое управление. Улучшающие жильё платят как за единственную квартиру при условии, что прежняя продана в установленный законом срок (18 месяцев; точное условие проверьте в Налоговом управлении). Льготы репатриантам, инвалидам и семьям погибших в расчёт не входят. Это прогноз, а не налоговая консультация.
45 538 ₪ против 240 000 ₪ за одну и ту же квартиру
На бумаге ступени выглядят похоже: 8% здесь и 5% там. На деле разрыв огромный, потому что единственная квартира начинает платить только с 1 978 746-го шекеля, а дополнительная платит 8% с первого. На 3 000 000 ₪ это 45 538 ₪ (12 890 ₪ в ступени 3,5% и ещё 32 648 ₪ в ступени 5%) против 240 000 ₪, и разница в 194 462 ₪ — это то, что государство берёт за само решение владеть двумя квартирами, ещё до первой арендной платы.
А тот, кто покупает участок, магазин или офис, платит плоские 6% без ступеней: 120 000 ₪ с 2 000 000 ₪.
Ступени 2026 года
Таблица актуальна на 14 сентября 2026 года по данным Коль-Зхут и Налогового управления. Каждая ступень применяется только к той части цены, которая в неё попадает.
| Часть цены | Единственная квартира | Дополнительная квартира | Примечание |
|---|---|---|---|
| до 1 978 745 ₪ | 0% | 8% | большинство квартир вне центра попадают сюда |
| 1 978 745 – 2 347 040 ₪ | 3,5% | 8% | узкая ступень, максимум 12 890 ₪ |
| 2 347 040 – 6 055 070 ₪ | 5% | 8% | здесь находится большинство квартир в Гуш-Дане |
| 6 055 070 – 20 183 565 ₪ | 8% | 10% | свыше 6 055 070 ₪ и дополнительная квартира переходит на 10% |
| свыше 20 183 565 ₪ | 10% | 10% | разницы между покупателями нет |
Ступени заморожены до 15 января 2028 года. В обычные годы они обновляются 16 января по индексу, но в этот раз ждать января незачем.
Кто считается единственной квартирой, если квартира уже есть?
Улучшающие жильё. Тот, кто покупает новую квартиру до продажи прежней, заявляет в отчёте Налоговому управлению о намерении продать, платит по ступеням единственной квартиры, и Налоговое управление ждёт. Базовое правило закона — 18 месяцев со дня покупки; при покупке у застройщика отсчёт начинается с передачи квартиры, а не с подписания, а в 2025 и 2026 годах были временные продления (27 месяцев для покупок с июня 2025 по май 2026, по публикациям в деловой прессе), которые мы не сверяли со страницей Налогового управления. Тот, кто пропускает срок, получает новую налоговую оценку как за дополнительную квартиру — с процентами и индексацией на разницу со дня покупки. На 2 500 000 ₪ это 200 000 ₪ вместо 20 538 ₪, то есть 179 462 ₪, которые приходят одним письмом.
Чего не пишет ни один калькулятор: рынок не смотрит на ваш график. Прежняя квартира, выставленная слишком дорого и не проданная вовремя, — на мой взгляд, самая короткая дорога к пересчитанной оценке, и тот, кто входит в сделку с квартирой на руках, должен назначать цену под продажу с первого дня, а не с 15-го месяца.
Есть и другие группы со льготами: новые репатрианты, инвалиды, семьи погибших. Калькулятор их не считает, потому что условия там зависят от справок, а не от цены.
Прогоните цену, прежде чем закрывать сделку
Налог на покупку платят в течение 60 дней с подписания, наличными и не из ипотеки (машканта, משכנתא): за квартиру в 4 000 000 ₪ как за единственную это 95 538 ₪, а как за дополнительную — 320 000 ₪, то есть собственный капитал (хон ацми, הון עצמי), который должен быть на счёте в день подписания. Эту сумму вместе с адвокатом и посредником добавляют к собственному капиталу в калькуляторе доходности инвестиционной квартиры, а ежемесячный платёж проверяют в калькуляторе ипотеки. Тем, кто сомневается, покупать ли вообще, есть калькулятор «купить или снимать».
Перед подписанием попросите у адвоката расчёт налога в письменном виде и сравните его с числом, которое получилось здесь. Расхождение больше нескольких сотен шекелей означает, что кто-то из вас ошибся в классификации покупателя, — и в этом вся история.
Частые вопросы о калькуляторе налога на покупку
Сколько налога платят за первую квартиру?
На 2026 год до 1 978 745 ₪ — ноль. За 2 000 000 ₪ выходит 744 ₪, за 2 500 000 ₪ уже 20 538 ₪, а за 3 000 000 ₪ налог достигает 45 538 ₪.
Когда платят налог на покупку?
В течение 60 дней с даты подписания договора, иначе добавляются проценты и индексация.
Считается ли вторая жилая квартира дополнительной?
Да, если только первая не продана в установленный законом срок. Использование квартиры значения не имеет — важно лишь, сколько квартир у вас в день покупки.
Налог на квартиру от застройщика отличается от вторичного жилья?
Ступени одинаковые. Единственное отличие — момент отсчёта для улучшающих жильё: у застройщика считают с передачи квартиры, а не с подписания.
Можно ли вернуть налог на покупку?
Зависит от причины. Тот, кто заплатил как за дополнительную квартиру и продал прежнюю вовремя, подаёт заявление на пересмотр оценки и получает разницу, а тот, кто отменил сделку, получает полный возврат. Льготы репатриантов и инвалидов запрашивают заранее, а не постфактум.
Читайте также: Гайд по инвестициям в недвижимость · Калькулятор налога на прирост стоимости жилья · Калькулятор ипотеки и графика погашения · Все калькуляторы
