רוב המשכירים בישראל בטוחים שמסלול הפטור תמיד יוצא הזול ביותר. הוא לא. כבר ב-6,742 ₪ שכירות לחודש מסלול 10% נעשה זול יותר, וב-9,000 ₪ הוא חוסך 1,175 ₪ בחודש לעומת הפטור, כלומר 14,100 ₪ בשנה. הסיבה היא נוסחת הפטור: מעל התקרה כל שקל נוסף מוחק שקל מהפטור עצמו. מחשבון מס על הכנסות שכירות שלמטה מציג את שלושת המסלולים זה לצד זה על המספרים שלכם.
—
| מסלול | בסיס המס | מס לחודש | מס לשנה | נטו לחודש |
|---|
נכון ל-2026: תקרת הפטור 5,654 ₪ לחודש, ומעליה הפטור יורד לפי הנוסחה «תקרה פחות ההפרש» ומתאפס ב-11,308 ₪. במסלול 10% (סעיף 122 לפקודה) משלמים על כל דמי השכירות בלי לנכות הוצאות ופחת, והתשלום עד 30 בינואר של השנה שאחרי. במסלול המדרגות מנכים הוצאות ופחת, והמס הוא מס שולי על הכנסה שאינה מיגיעה אישית — למי שטרם מלאו לו 60 הוא מתחיל ב-31% מהשקל הראשון. הבחירה נעשית בכל שנה מחדש, ואפשר לשלב מסלולים בין דירות. השכרה שהיא עסק, דירות בחו"ל ודירות לעסקים — כללים אחרים. תחזית, לא ייעוץ מס.
נקודת המפנה היא 6,742 ₪ בחודש
עד 5,654 ₪ לחודש אין על מה לדבר: הפטור מלא והמס אפס. בין 5,654 ל-11,308 ₪ נכנסת הנוסחה, והפטור יורד בשקל על כל שקל שמעל התקרה. ב-7,000 ₪ הפטור כבר ירד ל-4,308 ₪, החייב במס הוא 2,692 ₪, והמס עליו 835 ₪. מסלול 10% על אותם 7,000 ₪ עולה 700 ₪. מעל 11,308 ₪ הפטור מתאפס לגמרי.
| שכירות לחודש | מסלול הפטור | מסלול 10% | מסלול מדרגות | הפרש לשנה |
|---|---|---|---|---|
| 5,654 ₪ | 0 ₪ | 565 ₪ | 1,753 ₪ | 21,033 ₪ |
| 6,500 ₪ | 525 ₪ | 650 ₪ | 2,015 ₪ | 17,886 ₪ |
| 7,000 ₪ | 835 ₪ | 700 ₪ | 2,170 ₪ | 17,640 ₪ |
| 9,000 ₪ | 2,075 ₪ | 900 ₪ | 2,790 ₪ | 22,680 ₪ |
| 13,000 ₪ | 4,030 ₪ | 1,300 ₪ | 4,030 ₪ | 32,760 ₪ |
משכיר מתחת לגיל 60, בלי הוצאות מוכרות. חושב במחשבון הזה, נכון ל-16 בספטמבר 2026.
31% מהשקל הראשון, וזה מפתיע אנשים
הכנסה משכירות היא הכנסה שאינה מיגיעה אישית. למי שטרם מלאו לו 60 היא לא נכנסת למדרגה של 10% אלא מתחילה ב-31%, גם אם זו ההכנסה היחידה שלו. זו הסיבה שמסלול המדרגות כמעט תמיד היקר מבין השלושה אצל משכירים צעירים, וגם הסיבה שהחלק החייב במסלול הפטור יקר יחסית.
מגיל 60 התמונה מתהפכת: אותם 9,000 ₪ עולים 669 ₪ במסלול הפטור במקום 2,075 ₪.
הוצאות ופחת
רק מסלול המדרגות מאפשר לנכות. ועד בית, תיקונים, ביטוח, שכר טרחת עורך דין, ריבית על המשכנתא ופחת של 2% משווי הבניין יורדים כולם מההכנסה, וככל שהדירה ישנה יותר והתיקונים תכופים יותר כך הפער בין המסלולים מצטמצם, עד שבדירות מסוימות מסלול המדרגות הופך לזול מכולם למרות שיעור המס הגבוה שבו. על שכירות של 9,000 ₪ עם הוצאות של 1,200 ₪ ופחת על נכס בשווי 2,000,000 ₪, המס יורד מ-2,790 ₪ ל-1,385 ₪ בחודש. זה חצי.
הפחת הוא סיפור בפני עצמו. הוא מוריד מס היום, אבל מקטין את המחיר המקורי של הדירה, ולכן חוזר אליכם כמס שבח ביום המכירה. בדירה שמתכוונים למכור בעוד שלוש שנים זו דחיית מס, לא חיסכון.
מה קורה כשיש שתי דירות?
התקרה חלה על סך ההכנסה מכל הדירות למגורים יחד ולא על כל דירה בנפרד, וזו טעות נפוצה אצל מי שקנה דירה שנייה והניח שכל אחת מהן מקבלת תקרה משלה. שתי דירות ב-5,000 ₪ כל אחת הן 10,000 ₪ לצורך הנוסחה, ובגובה כזה הפטור כבר כמעט נמחק. אפשר לשלב מסלולים בין דירות, למשל דירה אחת בפטור ודירה שנייה ב-10%, ורשות המסים מאפשרת זאת במפורש. מה שאסור הוא לקחת פטור על דירה ולנכות עליה הוצאות.
בדקו את המס על הכנסות שכירות בכל ינואר מחדש
הבחירה במסלול אינה הצהרה לכל החיים. היא נעשית בכל שנת מס מחדש, ולכן שווה לבדוק את המספרים כשהשכירות עולה, כשהריבית על המשכנתא משתנה, וכשמגיעים לגיל 60. את התשלום במסלול 10% צריך להעביר לרשות המסים עד 30 בינואר של השנה שאחרי, בלי דוח שנתי מלא, וזו הסיבה שהוא פופולרי גם אצל מי שיכול לחסוך יותר במסלול אחר.
לדעתי מסלול הפטור מוכר יתר על המידה: הוא מצוין לדירה אחת קטנה, ומפסיד כסף לכל מי שעבר את 6,742 ₪ ולא בדק מאז. הבחירה הבאה היא בינואר 2027, ועד אז אפשר לאסוף קבלות על הוצאות ולראות אם הן מצדיקות דווקא את מסלול המדרגות.
שאלות נפוצות על מס שכירות
מה תקרת הפטור על שכר דירה ב-2026?
5,654 ₪ לחודש. עד הסכום הזה אין מס בכלל. מעליו הפטור יורד לפי הנוסחה «תקרה פחות ההפרש», ומתאפס ב-11,308 ₪.
מתי מסלול 10% משתלם יותר מהפטור?
מ-6,742 ₪ לחודש ומעלה, אצל משכיר מתחת לגיל 60 בלי הוצאות מוכרות. ב-9,000 ₪ ההפרש הוא 1,175 ₪ בחודש לטובת מסלול 10%.
אפשר לנכות הוצאות במסלול 10%?
לא. מסלול 10% הוא על מלוא דמי השכירות, בלי הוצאות ובלי פחת. מי שיש לו הוצאות גדולות צריך לבדוק דווקא את מסלול המדרגות, למרות שיעור המס הגבוה בו.
מה קורה אם אני משכיר דירה וגם שוכר אחרת?
שכר הדירה שאתם משלמים אינו מקוזז מההכנסה לצורך המס. יש הקלה נקודתית בהעברת דירה במסגרת מעבר לדיור מוגן, אבל לא במצב הרגיל של להשכיר בעיר אחת ולשכור בעיר אחרת.
ומה עם דירה בחו"ל?
כללים אחרים לגמרי: מסלול 15% על ההכנסה בניכוי פחת, או המסלול הרגיל עם זיכוי על מס ששולם בחו"ל. המחשבון הזה מכסה דירות למגורים בישראל בלבד.
קראו גם: מחשבון תשואה על דירה להשקעה · מחשבון מס שבח · מחשבון מס רכישה · כל המחשבונים
