מחשבון תשואה על דירה להשקעה 

דירה ב-2,000,000 ₪, 600,000 ₪ הון עצמי, שכירות של 4,500 ₪ ומכירה אחרי 10 שנים בעליית ערך של 3% בשנה: רווח נקי של 454,795 ₪. נשמע הרבה, עד שמחלקים בזמן: זה 4.5% בשנה על הכסף שהבאתם, בערך כמו פיקדון, ועם הרבה יותר עבודה. מחשבון התשואה על דירה להשקעה שלמטה סופר את כל מה שבדרך כלל נשכח: מס רכישה, החזר חודשי שהשכירות לא מכסה, מס על השכירות, מס שבח שמחושב נכון ועלויות מכירה.

מה נכנס לחישוב הכדאיות

ארבעה בלוקים, כל אחד עם הנחות שאפשר לשנות:

• רכישה: מחיר, הכסף שיש לכם, סוג הרוכש. המחשבון נפתח במצב “יש לי סכום כסף”: ההוצאות הנלוות יורדות מהכסף שלכם קודם, ורק מה שנשאר נכנס למחיר הדירה. על דירה של 2,000,000 ₪ עם 600,000 ₪ ביד, 59,744 ₪ הולכים למס רכישה (744 ₪ בלבד לדירה יחידה במחיר הזה), תיווך ועו"ד, נכנסים לדירה 540,256 ₪ וצריך משכנתא של 1,459,744 ₪ — 73% מימון ולא 70%. במצב השני, “ההון שלי נכנס לדירה”, הסכום שהזנתם נכנס כולו למחיר והמחשבון אומר כמה כסף סה"כ צריך להביא: 659,744 ₪.
• משכנתא: ריבית ממוצעת ופריסה. החזר חודשי (לוח שפיצר), סך הריבית, ויתרת החוב ביום המכירה, שבלי אותה אי אפשר לדעת כמה נשאר ביד.
• שכירות: שכר דירה, תחזוקה, ביטוחים, שבועות בלי שוכר, עליית שכירות שנתית ומס על השכירות (פטור עד 5,654 ₪ בחודש, מעל זה 10% מהמחזור). התוצאה היא תזרים חודשי אמיתי, לא “שכירות פחות משכנתא”.
• מכירה: עליית ערך, שנות החזקה, תיווך ועו"ד במכירה, מס שבח לפי סוג הדירה, ואז שלושת המספרים שבאמת מעניינים: כמה נשאר ביד, רווח נקי, ותשואה שנתית (IRR) שלוקחת בחשבון מתי כל שקל יצא ומתי חזר.

שני מצבי חישוב, ואיך מאפסים הוצאות

לרוב האנשים יש סכום אחד ביד, ומתוכו צריך לשלם גם את מס הרכישה, גם את התיווך, גם את עו"ד ולפעמים גם שיפוץ. לכן המחשבון נפתח במצב “יש לי סכום כסף: כמה משכנתא אצטרך”: הוא מוריד מהכסף שלכם את ההוצאות הנלוות, מכניס את היתרה למחיר הדירה ואומר כמה משכנתא חסרה. זה גם המקום שבו מתגלה הפער: 600,000 ₪ ביד הם 540,256 ₪ לדירה, ולכן אחוז המימון גבוה ממה שחשבתם.

מי שכבר יודע כמה כסף ייכנס למחיר הדירה, ומחזיק את ההוצאות בצד, יבחר במצב “ההון שלי נכנס לדירה” — שם התוצאה הראשית היא כמה כסף סה"כ צריך להביא ליום החתימה.

ומי שלא רוצה לספור תיווך, עו"ד ושיפוץ בכלל — יש כפתור “אפסו את ההוצאות האלה” מתחת לכל בלוק (רכישה ומכירה), ולחיצה נוספת מחזירה את ברירת המחדל. מס הרכישה נשאר תמיד, כי הוא לא שירות שאפשר לוותר עליו.

2,000,000 ₪, 600,000 ₪ ביד, 10 שנים

הדוגמה שמופיעה במחשבון כברירת מחדל, במצב “יש לי סכום כסף”, שלב אחרי שלב:

נכון ל-9.9.2026 פיקדון לשנה נותן סביב 4% עד 4.5% בלי שוכרים, בלי תיקוני דוד ובלי 10 שנים של הוספה מהכיס. זו לא טענה נגד דירות, זו הסיבה שהמספר האחרון בטבלה חשוב יותר מהמספר הגדול לפניו. שנו את עליית הערך ל-5% ותראו איך התמונה מתהפכת, כי בדירה עם מינוף כל אחוז עליית ערך עובד על 2,000,000 ולא על 600,000.

איפה רוב המחשבונים טועים במס שבח

מס שבח משולם על הרווח, לא על הכסף שנשאר ביד. ההבדל ענק. אם מחשבון לוקח את מחיר המכירה, מוריד את יתרת המשכנתא ומכפיל ב-25%, הוא ממסה גם את הקרן שהחזרתם לבנק, ומנפח את המס בעשרות ומאות אלפי שקלים. ראינו את זה במחשבונים מוכרים.

כאן החישוב כזה: רווח = מחיר מכירה פחות מחיר קנייה, פחות הוצאות הרכישה (כולל מס רכישה, תיווך, עו"ד, שיפוץ), פחות הוצאות המכירה, ובהצמדה למדד לפי האינפלציה שהזנתם. דירה יחידה פטורה עד מחיר מכירה של 5,008,000 ₪ (מעל זה ממוסה החלק היחסי). דירה להשקעה משלמת 25% על הרווח הריאלי. בדוגמה למעלה, בגלל ההצמדה וההוצאות, גם משקיע היה משלם מס על 97,725 ₪ בלבד ולא על 687,833 ₪ של “עליית ערך”.

כמה מימון הבנק ייתן

בנק ישראל קובע תקרה: 75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור, 50% לדירה להשקעה. המחשבון מזהיר כשהמספרים שלכם מעל התקרה, כי אז העסקה פשוט לא תקרה בלי עוד הון עצמי. יש עוד מגבלה, שהמחשבון לא בודק: ההחזר החודשי בדרך כלל לא יאושר מעל 40% מההכנסה נטו של משק הבית. 8,364 ₪ בחודש דורשים הכנסה נטו של 21,000 ₪ לפחות.

מס על השכירות

עד 5,654 ₪ בחודש (2026, לפי כל-זכות) ההכנסה פטורה. מעל זה יש שני מסלולים עיקריים: 10% מהמחזור בלי ניכוי הוצאות, או מסלול רגיל לפי מדרגות המס עם הוצאות. המחשבון במצב “אוטומטי” מניח פטור עד התקרה ו-10% מעליה, וזה מה שרוב המשכירים בוחרים. בין 5,654 ל-11,308 ₪ יש פטור חלקי מורכב יותר, ומי שנמצא שם כדאי שיבדוק עם רואה חשבון.

מה לא בפנים

ארנונה וועד בית מוטלים בדרך כלל על השוכר, ולכן לא נכללים. ריבית המשכנתא לא נוכתה מהשבח (זה אפשרי בתנאים מסוימים ומקטין את המס). מסלולי משכנתא צמודי מדד יכולים להגדיל את ההחזר לאורך השנים, כאן הריבית קבועה. שיפוץ מוזן פעם אחת ולא כל כמה שנים. עליית הערך 3% היא הנחה, לא תחזית: בעשור האחרון היו שנים של 10% ושנים של מינוס. הריצו שלושה תרחישים, 1%, 3% ו-5%, ותכננו לפי הנמוך.

לפני שחותמים, שני מספרים מהמחשבון שווים בדיקה מול המציאות: שכר הדירה בסביבה (יד2, מדלן) והריבית שהבנק באמת מציע, לא הממוצע. הכול השאר הוא אריתמטיקה.

שאלות נפוצות על תשואה על דירה להשקעה

איך מחושב מס הרכישה?

לפי מדרגות 2026, שמוקפאות עד ינואר 2028. דירה יחידה: 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% מעל. דירה נוספת: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל. על דירה של 3,000,000 ₪ ההפרש הוא 45,538 ₪ מול 240,000 ₪.

מה זה IRR ולמה זה לא “רווח חלקי שנים”?

IRR היא הריבית השנתית שבה כל הכסף שיצא (הון עצמי, הוצאות, תוספות חודשיות) וכל הכסף שחזר (שכירות, מכירה) מתאזנים לאפס. היא לוקחת בחשבון שהתוספת בשנה 9 שווה פחות מההון בשנה 0. “רווח חלקי שנים” מתעלם מזה ויוצא גבוה מדי.

מה מכניסים אם אין שכירות, למשל דירה למגורים?

שכר דירה 0 ומס שכירות “בלי מס”. התזרים יהיה שלילי בגובה ההחזר וההוצאות, וזה נכון: מגורים בדירה שלכם חוסכים שכירות, אבל את החיסכון הזה המחשבון לא יודע. השוו את התזרים לשכר דירה שהייתם משלמים.

למה התזרים שלילי גם כשהתשואה חיובית?

כי חלק מההחזר החודשי הוא החזר קרן, כלומר חיסכון בכפייה שחוזר אליכם במכירה. התזרים מודד מזומן, התשואה מודדת עושר. שניהם חשובים: תזרים שלילי גדול הוא סיכון גם כשהתשואה יפה.

אפשר לחשב משפרי דיור?

כן, בסוג הרכישה. מדרגות מס הרכישה ופטור מס השבח כמו בדירה יחידה, בתנאי שהדירה הישנה נמכרת בתוך 18 חודשים. תקרת המימון 70%.

קראו גם: השקעה בנדל"ן בישראל: מה המספרים אומרים · מחשבון ריבית דריבית (להשוואה עם אותו הון בשוק ההון) · יסודות וניהול כלכלת המשפחה · כל המחשבונים

המדריך הזה מיועד ל: adults-25-50