מחשבון כדאיות מחזור משכנתא 

הבנקאי מציג ריבית נמוכה ב-0.8%, ואתם מנסים להבין אם זה באמת שווה את זה. המספר שחסר בשיחה הוא כמעט תמיד אותו מספר, וזה מה שמחשבון כדאיות מחזור משכנתא אמור לתת: מה נשאר אחרי עלות היציאה.

איך המחשבון עובד

הוא בונה שני לוחות סילוקין על אותה יתרה: אחד בריבית שלכם היום, אחד בריבית המוצעת. ההפרש בסך התשלומים הוא החיסכון ברוטו. ממנו מורידים את עלות היציאה, וזה כבר המספר שאפשר להחליט לפיו.

ברירת המחדל היא אותה תקופה בדיוק, וזה העיקר. מחזור לתקופה ארוכה יותר תמיד מוריד את ההחזר החודשי, ולכן הוא נראה טוב גם כשהוא יקר יותר בסך הכול.

שדה התקופה החדשה מאפשר לבדוק גם את זה: הזינו מספר שנים אחר, וראו מה זה עושה לחיסכון הנקי.

מה להזין

היתרה שנותרה מופיעה בדף החשבון של המשכנתא, וכדאי לקחת אותה משם ולא מהזיכרון. הריבית הנוכחית מופיעה באותו מקום, בפירוט לפי מסלולים.

עמלת הפירעון המוקדם היא המספר היחיד שקשה לאמוד לבד, כי רכיב ההיוון נקבע בצו הבנקאות ותלוי בריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל ביום הסילוק. אפשר לאמוד אותה במחשבון עמלת הפירעון המוקדם, ולבקש מהבנק את המספר המדויק בכתב.

בעלויות הנוספות נכנסות שמאות, פתיחת תיק ורישום שעבוד, כולן בתעריפי 2026. בדרך כלל מדובר בכמה אלפי שקלים, ובמחזור בתוך אותו בנק חלק מהן יורדות.

מתי מחזור משכנתא באמת משתלם

שלושה תנאים שכדאי שיתקיימו יחד. הראשון: הריבית החדשה נמוכה מהקיימת בפער משמעותי, ולא ברבע אחוז. השני: עלות היציאה קטנה מהחיסכון. השלישי: אתם מתכוונים להישאר בדירה מספיק זמן כדי שהעמלה תחזור.

התנאי השלישי הוא זה שנשכח. אם המחשבון מראה החזר עלות של 64 חודשים, בריביות של ספטמבר 2026 שנגזרות מריבית בנק ישראל, ואתם מתכננים למכור בעוד שלוש שנים, המחזור פשוט לא יספיק להשתלם לכם.

יש גם מחזור שלא נעשה בשביל כסף אלא בשביל שקט: מעבר ממסלול משתנה לקבוע כשהתקציב מתוח. במקרה כזה החיסכון הנקי יכול להיות שלילי, וההחלטה עדיין סבירה, כי מה שקונים הוא ודאות.

בקשו את עלות היציאה בכתב

לפני שמחליטים, בקשו מהבנק מכתב כוונות עם עמלת הפירעון המוקדם המדויקת לכל מסלול. זה מסמך שהבנק מנפיק כדבר שבשגרה, והוא הופך את החישוב מהערכה לעובדה.

ואז הזינו את המספרים למעלה. החלטת בנק ישראל ב-21.10.2026 תשנה את מסלולי הפריים ואת הריבית הממוצעת, ולכן הצעה שנבדקה לפניה שווה בדיקה חוזרת אחריה.

שאלות נפוצות

איך יודעים אם מחזור משכנתא כדאי?

משווים את סך התשלומים בהלוואה הקיימת ובחדשה על אותה תקופה, ומורידים את עלות היציאה. מה שנשאר הוא החיסכון הנקי.

כמה עולה לצאת מהמשכנתא?

עמלה תפעולית עד 60 ₪, עמלת אי-הודעה מוקדמת אם לא הודעתם עשרה ימים מראש, ועמלת היוון שתלויה בפער בין הריבית שלכם לריבית הממוצעת במשק.

למה חשוב להשוות באותה תקופה?

כי תקופה ארוכה יותר מקטינה את ההחזר החודשי ומגדילה את סך התשלומים. בלי אותה תקופה ההשוואה מטעה.

מה זה החזר עלות היציאה?

מספר החודשים שבהם ההפרש בהחזר החודשי מכסה את העמלה ששילמתם. מעל חמש שנים זה כבר סימן שאלה.

אפשר למחזר בתוך אותו בנק?

אפשר, וזה נקרא מחזור פנימי. חלק מהעלויות יורדות, אבל שווה להביא הצעה מתחרה כדי לשפר את התנאים.

קראו גם

• מחזור משכנתא: מה באמת עולה לצאת מההלוואה הישנה
• מחשבון עמלת פירעון מוקדם
• מחשבון משכנתא ולוח סילוקין
• מסלולי משכנתא ומה כל אחד עושה לתשלום
• מילון המונחים של האתר

המדריך הזה מיועד ל: A