Калькулятор продажи квартиры: сколько останется на руках 

Самая частая ошибка при продаже квартиры прячется не в большой сумме, а в двух маленьких. Маклер за 2% от 3 200 000 ₪ стоит 64 000 ₪ в объявлении и 75 520 ₪ в счёте, потому что сверху добавляется НДС 18%. То же с адвокатом. А при погашении машканты ждёт комиссия, которая зависит не от вас, а от разницы между вашей ставкой и средней ставкой на рынке в день погашения. В примере из калькулятора средняя ставка выше ставки по кредиту, поэтому комиссия всего 60 ₪. Переверните соотношение, ставка 5,5% против средней 4%, и тот же выход стоит 44 006 ₪.

Калькулятор отвечает на три вопроса в том порядке, в каком они возникают: сколько останется на руках после продажи, что лучше — закрыть всю машканту или перенести часть (грира, גרירת משכנתא), и что эта квартира вернула вам с того дня, как вы её купили.

Как считается сумма на руках

Из выручки вычитаются четыре группы. Расходы сделки: маклер и адвокат, оба с НДС, если не снять галочку. Налоги и обязательные платежи: налог на прирост стоимости (мас шевах, מס שבח), сбор за улучшение (хетель хашбаха, היטל השבחה) и любые другие платежи, все вводятся вручную, потому что зависят от обстоятельств сделки. Погашение машканты: остаток из отчёта об остатках к погашению (дох итрот ле-силук, דוח יתרות לסילוק) минус часть, которую вы переносите на следующую квартиру. И комиссия за досрочное погашение (амлат пираон мукдам, עמלת פירעון מוקדם), которая берётся только с закрываемой части.

Комиссия считается по указу о банковском деле (досрочное погашение жилищного кредита), 2002, той же моделью, что и калькулятор комиссии за досрочное погашение на сайте: операционная комиссия до 60 ₪, 0,1% если не предупредить банк за десять дней, и комиссия за дисконтирование только когда средняя ставка, которую публикует Банк Израиля, ниже вашей, со скидкой 20% после трёх лет выплат и 30% после пяти. Если банк уже дал вам точное число, введите его, и оно заменит расчёт.

Почему перенос не увеличивает ваш капитал?

Перенос машканты звучит как деньги, оставшиеся в кармане, и это верно лишь наполовину. В примере перенос 600 000 ₪ поднимает сумму на руках с 1 711 798 ₪ до 2 311 798 ₪, но эти 600 000 ₪ остаются долгом с платежом 3 486 ₪ в месяц и присоединяются к машканте следующей квартиры. Чистый капитал, наличные минус долг, в обоих случаях равен 1 711 798 ₪. Что перенос действительно даёт: старую ставку, которая может быть ниже сегодняшней, и экономию на комиссии за дисконтирование по той части, что не закрывается. Вкладка «Закрыть или перенести» показывает оба пути на одном остатке и цену каждого.

252 019 ₪ за три года

Третья вкладка отвечает на вопрос, который большинство продавцов не задают в числах: что квартира вернула. Правило простое. Берём деньги на руках после полного закрытия и вычитаем всё, что вы в квартиру вложили: собственный капитал, налог на покупку, маклера и адвоката при покупке, ремонты, все платежи банку, страховку и расходы владения, за вычетом чистой аренды, если сдавали. Погашенное тело кредита не расход, оно вернулось к вам внутри суммы на руках. Проценты — расход.

В примере: покупка за 2 500 000 ₪ в сентябре 2023 года с 1 000 000 ₪ собственных, машканта 1 500 000 ₪ под 4,2% на 25 лет, 88 750 ₪ расходов покупки и 80 000 ₪ ремонта. За 36 месяцев банку уплачено 291 029 ₪, из них 184 771 ₪ процентов. Вложено 1 459 779 ₪. Получено при продаже 1 711 798 ₪. Прибыль 252 019 ₪, то есть 6,06% в год на ваши деньги по расчёту Finansiko, 29 сентября 2026 года. Если квартира сдавалась 24 месяца по 6 500 ₪, чистая аренда 152 000 ₪ не покрыла платежи за те месяцы, 194 019 ₪, и всё же общая прибыль растёт до 404 019 ₪, потому что часть платежа — тело кредита.

Случаи, которые стоит проверить до подписания

Вторая квартира. Мас шевах здесь введён как 0, и это верно только для единственной квартиры до потолка освобождения 5 008 000 ₪ при владении 18 месяцев. Для второй квартиры посчитайте налог в калькуляторе мас шевах и введите здесь: это сумма, которая меняет в таблице больше всего.

Ставка выше рынка. Кто взял машканту в 2023 году под высокую фиксированную ставку и видит сегодня среднюю ставку ниже, заплатит комиссию за дисконтирование. Введите обе ставки и проверьте на второй вкладке, сколько стоит закрыть и сколько экономит перенос дорогого маслуля.

Маслуль с привязкой к индексу. Остаток в отчёте банка больше, чем исходный кредит минус выплаченное, потому что индекс накапливался на тело. Поэтому калькулятор берёт остаток из отчёта, а не из расчёта, и когда он выше исходного кредита, все платежи считаются процентами и индексацией.

Продажа с убытком. Когда расходы покупки, продажи и проценты больше роста цены, калькулятор показывает убыток. Так бывает с квартирами, проданными в течение двух лет, и тогда решение определяет одно число: сколько не хватает на следующую квартиру, а это уже следующий калькулятор.

Чего калькулятор не делает

Он не считает мас шевах и сбор за улучшение, потому что оба зависят от обстоятельств: дат, прежних освобождений, планов. Он не восстанавливает индексацию привязанного маслуля месяц за месяцем, поэтому остаток и сумма платежей берутся из отчётов банка. Он не знает якорей ставок банка и его внутренней таблицы дисконтирования. Обязывающее число — то, что написано в отчёте об остатках к погашению, который банк обязан выдать бесплатно, и в решении налогового управления.

Переходите к следующему калькулятору

Сумма на руках — только половина решения. Кнопка под результатом передаёт её вместе с перенесённым долгом в калькулятор смены квартиры, который показывает, сколько машканты нужно на новую квартиру, какой выйдет месячный платёж и что происходит, если покупать до продажи.

Наша позиция простая. Нет смысла торговаться за ещё 20 000 ₪ в цене, пока не известно, сколько стоит выход из машканты и что НДС делает с маклером: эти два числа вместе больше любого торга, и они известны заранее.

Частые вопросы

Сколько стоит продать квартиру в Израиле?

Маклер 1–2% и адвокат 0,25–0,5%, оба с НДС 18% сверху. От 3 200 000 ₪ это 94 400 ₪ в примере. Мас шевах и сбор за улучшение добавляются только когда нет освобождения, а комиссия за досрочное погашение зависит от разницы между вашей ставкой и средней.

Платят ли комиссию за досрочное погашение при продаже квартиры с машкантой?

Да, если не переносить кредит на следующую квартиру. Комиссия складывается из операционной до 60 ₪, 0,1% за отсутствие предупреждения и комиссии за дисконтирование, которая берётся только когда средняя ставка на рынке ниже вашей. На маслуле прайм комиссии за дисконтирование нет.

Что лучше, погасить машканту или перенести её?

Зависит от ставки. Перенос сохраняет старую ставку и экономит комиссию за дисконтирование, но долг продолжается. Когда старая ставка выше сегодняшних предложений, дешевле закрыть. Калькулятор показывает оба пути на одном остатке, и чистый капитал в них одинаков.

Как узнать, сколько я на самом деле заработал на квартире?

Берут деньги после полного закрытия и вычитают всё вложенное: собственный капитал, расходы покупки, ремонты, все платежи, страховку и расходы, за вычетом чистой аренды. Погашенное тело кредита не расход. В примере: 252 019 ₪ за три года.

Освобождена ли единственная квартира от мас шевах?

Да, до потолка 5 008 000 ₪ и при условии владения 18 месяцев, по данным Коль Зхут на сентябрь 2026 года. Выше потолка налог пропорциональный, а за вторую квартиру платят с реального прироста.

Откуда брать остаток машканты?

Из отчёта об остатках к погашению, который банк выдаёт бесплатно по запросу. В нём записаны все маслули, остатки, ставки и точная комиссия за досрочное погашение на сегодня. В привязанном к индексу маслуле остаток там выше счёта в уме.

Читайте также

• Калькулятор машканты при смене квартиры, вторая половина решения.
• Продажа квартиры с машкантой: погашение, перенос и мас шевах, порядок действий с банком и налоговым управлением.
• Перенос машканты на другую квартиру, когда выгодно перевести кредит.
• Калькулятор мас шевах, число для поля налога.
• Калькулятор комиссии за досрочное погашение, комиссия по составляющим.