מחשבון מכירת דירה: כמה נשאר ביד 

הטעות הנפוצה במכירת דירה אינה בסכום הגדול אלא בשני הקטנים. תיווך של 2% על 3,200,000 ₪ הוא 64,000 ₪ במודעה ו-75,520 ₪ בחשבונית, כי המע"מ של 18% מתווסף מעל. אותו דבר אצל עורך הדין. ובסילוק המשכנתא מחכה עמלה שתלויה לא בכם אלא בפער בין הריבית שלכם לריבית הממוצעת בשוק ביום הפירעון. בדוגמה שבמחשבון הריבית הממוצעת גבוהה מהריבית בהלוואה, ולכן העמלה היא 60 ₪ בלבד. הפכו את היחס, ריבית 5.5% מול ממוצע 4%, ואותה יציאה עולה 44,006 ₪.

המחשבון עונה על שלוש שאלות בסדר שבו הן עולות: כמה נשאר ביד אחרי המכירה, מה עדיף, לסגור את כל המשכנתא או לגרור חלק ממנה, ומה הדירה הזאת החזירה לכם מהיום שקניתם אותה.

איך מחושב הסכום שנשאר ביד

מהתמורה יורדות ארבע קבוצות. עלויות העסקה: תיווך ועורך דין, ושתיהן מחושבות כולל מע"מ אלא אם כיביתם את הסימונית. מסים ותשלומי חובה: מס שבח, היטל השבחה וכל תשלום אחר, וכולם מוזנים ידנית כי הם תלויים בעובדות של העסקה. סילוק המשכנתא: היתרה מדוח יתרות לסילוק פחות החלק שאתם גוררים לדירה הבאה. ועמלת הפירעון המוקדם, שנגבית רק על החלק שנסגר.

העמלה מחושבת לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002, באותה מודל שמשמשת את מחשבון עמלת הפירעון המוקדם באתר: עמלה תפעולית עד 60 ₪, 0.1% אם לא הודעתם לבנק עשרה ימים מראש, ועמלת היוון רק כשהריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל נמוכה מהריבית שלכם, בניכוי 20% אחרי שלוש שנות תשלום ו-30% אחרי חמש. אם כבר קיבלתם מהבנק את המספר המדויק, הזינו אותו והוא מחליף את החישוב.

למה גרירה לא מגדילה את ההון שלכם?

גרירת משכנתא נשמעת כמו כסף שנשאר בכיס, וזה נכון רק לחצי. בדוגמה, גרירה של 600,000 ₪ מעלה את הסכום ביד מ-1,711,798 ₪ ל-2,311,798 ₪, אבל 600,000 ₪ האלה ממשיכים להיות חוב עם החזר של 3,486 ₪ לחודש, והם מצטרפים למשכנתא של הדירה הבאה. ההון הנקי, מזומן פחות חוב, נשאר 1,711,798 ₪ בשני המקרים. מה שהגרירה כן נותנת: ריבית ישנה שאולי נמוכה מהיום, וחיסכון בעמלת ההיוון על החלק שלא נסגר. הלשונית סילוק או גרירה מציגה את שתי הדרכים על אותה יתרה, ואת המחיר של כל אחת.

252,019 ₪ בשלוש שנים

הלשונית השלישית עונה על שאלה שרוב המוכרים לא שואלים במספרים: מה הדירה החזירה. הכלל פשוט. לוקחים את הכסף שנשאר ביד אחרי סילוק מלא, ומורידים ממנו את כל הכסף שלכם שנכנס לדירה: הון עצמי, מס רכישה, תיווך ועורך דין בקנייה, שיפוצים, כל ההחזרים לבנק, ביטוח והוצאות בעלות, ובניכוי שכירות נטו אם השכרתם. הקרן שנפרעה אינה הוצאה, כי היא חזרה אליכם בתוך הסכום שנשאר ביד. הריבית כן.

בדוגמה: קנייה ב-2,500,000 ₪ בספטמבר 2023 עם 1,000,000 ₪ הון עצמי, משכנתא של 1,500,000 ₪ ב-4.2% ל-25 שנה, 88,750 ₪ עלויות קנייה ו-80,000 ₪ שיפוץ. אחרי 36 חודשים שולמו לבנק 291,029 ₪, מתוכם 184,771 ₪ ריבית. הכסף שנכנס: 1,459,779 ₪. הכסף שיצא במכירה: 1,711,798 ₪. הרווח: 252,019 ₪, שהם 6.06% לשנה על הכסף שלכם לפי חישוב של פיננסיקו, 29 בספטמבר 2026. אם הדירה הושכרה 24 חודשים ב-6,500 ₪, השכירות נטו של 152,000 ₪ לא כיסתה את ההחזרים באותם חודשים, 194,019 ₪, ובכל זאת הרווח הכולל עולה ל-404,019 ₪, כי חלק מההחזר הוא קרן.

מקרים שכדאי לבדוק לפני החתימה

דירה שנייה. מס השבח כאן מוזן 0, וזה נכון רק לדירה יחידה עד תקרת הפטור של 5,008,000 ₪, בתנאי החזקה של 18 חודשים. בדירה שנייה חשבו את המס במחשבון מס שבח והזינו כאן: זה הסכום שמשנה הכי הרבה בכל הטבלה.

ריבית גבוהה מהשוק. מי שלקח משכנתא ב-2023 בריבית קבועה גבוהה ורואה היום ריבית ממוצעת נמוכה יותר ישלם עמלת היוון. הזינו את שתי הריביות ובדקו בלשונית השנייה כמה עולה לסגור וכמה חוסכת גרירה של המסלול היקר.

מסלול צמוד. היתרה בדוח הבנק גדולה מהקרן המקורית פחות מה ששולם, כי המדד הצטבר על הקרן. לכן המחשבון לוקח את היתרה מהדוח, לא מחישוב, וכשהיא גבוהה מהקרן המקורית כל ההחזרים נחשבים ריבית והצמדה.

מכירה עם הפסד. כשעלויות הקנייה, המכירה והריבית גדולות מעליית המחיר, המחשבון מציג הפסד. זה קורה בדירות שנמכרות תוך שנתיים, ובמקרה כזה מספר אחד קובע את ההחלטה: כמה חסר לדירה הבאה, וזה כבר המחשבון הבא.

מה המחשבון לא עושה

הוא לא מחשב מס שבח והיטל השבחה, כי שניהם תלויים בעובדות: תאריכים, פטורים קודמים, תוכניות. הוא לא משחזר את ההצמדה של מסלול צמוד חודש אחרי חודש, ולכן היתרה וסך ההחזרים נלקחים מדוחות הבנק. הוא לא יודע את עוגני הריבית של הבנק ואת טבלת ההיוון הפנימית שלו. המספר המחייב הוא זה שכתוב בדוח יתרות לסילוק, שהבנק חייב להנפיק לכם בחינם, ובשומת רשות המסים.

המשיכו למחשבון הבא

הסכום שנשאר ביד הוא רק חצי מההחלטה. הכפתור מתחת לתוצאה מעביר אותו, יחד עם החוב שנגרר, למחשבון משפרי הדיור, שמראה כמה משכנתא צריך לדירה החדשה, מה ההחזר החודשי, ומה קורה אם קונים לפני שמוכרים.

העמדה שלנו פשוטה. אין טעם להתמקח על עוד 20,000 ₪ במחיר לפני שיודעים מה עולה היציאה מהמשכנתא ומה עושה המע"מ לתיווך: שני המספרים האלה יחד גדולים מכל מיקוח, והם ידועים מראש.

שאלות נפוצות

כמה עולה למכור דירה בישראל?

תיווך של 1% עד 2% ועורך דין של 0.25% עד 0.5%, ושניהם עם מע"מ של 18% מעל. על 3,200,000 ₪ זה 94,400 ₪ בדוגמה. מס שבח והיטל השבחה מתווספים רק כשאין פטור, ועמלת הפירעון המוקדם תלויה בפער בין הריבית שלכם לממוצעת.

האם משלמים עמלת פירעון מוקדם כשמוכרים דירה עם משכנתא?

כן, אלא אם גוררים את ההלוואה לדירה הבאה. העמלה מורכבת מעמלה תפעולית עד 60 ₪, 0.1% על אי-הודעה מוקדמת, ועמלת היוון שנגבית רק כשהריבית הממוצעת בשוק נמוכה מהריבית שלכם. על מסלול פריים אין עמלת היוון.

מה עדיף, לסלק את המשכנתא או לגרור אותה?

זה תלוי בריבית. גרירה שומרת ריבית ישנה וחוסכת עמלת היוון, אבל החוב ממשיך. כשהריבית הישנה גבוהה מההצעות של היום, סילוק זול יותר. המחשבון מציג את שתי הדרכים על אותה יתרה, וההון הנקי זהה בשתיהן.

איך יודעים כמה באמת הרווחתי על הדירה?

לוקחים את הכסף שנשאר אחרי סילוק מלא ומורידים את כל הכסף שלכם שנכנס: הון עצמי, עלויות קנייה, שיפוצים, כל ההחזרים, ביטוח והוצאות, בניכוי שכירות נטו. הקרן שנפרעה אינה הוצאה. בדוגמה: 252,019 ₪ בשלוש שנים.

האם דירה יחידה פטורה ממס שבח?

כן, עד תקרה של 5,008,000 ₪ ובתנאי החזקה של 18 חודשים, לפי כל זכות נכון לספטמבר 2026. מעל התקרה המס יחסי, ובדירה שנייה משלמים על השבח הריאלי.

מאיפה לוקחים את יתרת המשכנתא?

מדוח יתרות לסילוק, שהבנק מנפיק בחינם לפי בקשה. בו כתובים כל המסלולים, היתרות, הריביות ועמלת הפירעון המוקדם המדויקת להיום. במסלול צמוד היתרה שם גבוהה מחישוב בראש.

קראו גם

• מחשבון משפרי דיור: כמה צריך לדירה החדשה, החצי השני של ההחלטה.
• מכירת דירה עם משכנתא: סילוק, גרירה ומס שבח, סדר הפעולות מול הבנק ורשות המסים.
• גרירת משכנתא, מתי משתלם להעביר את ההלוואה לדירה החדשה.
• מחשבון מס שבח, המספר שמזינים בשדה המס.
• מחשבון עמלת פירעון מוקדם, פירוק העמלה לרכיביה.