Профессиональный калькулятор тмиля машканты 

Два тмиля на одну и ту же сумму, один и тот же срок и одни и те же ставки расходятся между собой на сотни тысяч шекелей. Тмиль из третей на 1 750 000 ₪ на 25 лет открывается платежом 9 486 ₪, а если ставка вырастет на два процентных пункта, его максимальный платёж дойдёт до 16 837 ₪. Разница сидит в распределении между маслулями, а не в ставке, которую предложил банк. Калькулятор ниже собирает тмиль маслуль за маслулем, проверяет его против ограничений Банка Израиля и выдаёт полный график погашения.

Он построен для того, кто сидит напротив клиента и напротив банковского предложения, а не для того, чтобы впечатлить одним большим числом. Все регуляторные параметры в расчёте верны на 2026 год и показаны с источником и датой.

Что калькулятор проверяет, пока вы собираете

У каждого тмиля есть четыре ограничения, которые банк проверит в любом случае, и лучше знать их до встречи. Процент финансирования не превысит 75% стоимости объекта для единственной квартиры, 70% при улучшении жилищных условий и 50% для инвестиционной квартиры. Срок кредита не превысит 30 лет. Доля переменной ставки ограничена двумя третями суммы кредита, и не менее трети должно приходиться на фиксированную ставку. Коэффициент платежа выше 50% свободного дохода не одобряется, а выше 40% уже считается повышенным риском. Источник у всех четырёх один: директива о надлежащем банковском управлении 329 Банка Израиля. Калькулятор проверяет все четыре при каждом изменении и отмечает красным то, что выходит за рамки, чтобы готовый тмиль не развалился у андеррайтера из-за недостающей трети под фиксированной ставкой. Коэффициент платежа проверяется против свободного дохода, то есть дохода нетто за вычетом постоянных обязательств, а не против брутто из расчётного листка. Разница между этими двумя подходами ровно и отделяет одобренный тмиль от возвращённого.

Почему первый платёж — это ещё не вся история?

Возьмите тот же тмиль из третей: треть под фиксированную нелинкованную 4,7%, треть под переменную индексируемую 3,2% и треть под прайм минус 0,7. Первый платёж равен 9 486 ₪. В конце срока, после годовой индексации 2% и одной точки обновления в переменном маслуле, максимальный платёж доходит до 11 610 ₪, а сумма всех выплат за жизнь кредита составляет 3 160 207 ₪, или 1,76 ₪ на каждый взятый шекель (наш расчёт по введённым допущениям, 22 сентября 2026 года).

Эта разница — не сюрприз из будущего. Она записана в договоре в день подписания. Клиент, который видит только первое число, строит бюджет на данных, верных ровно один месяц, а остальное обнаруживает по дороге, притом что никто ничего от него не скрывал.

Что делает рост ставки на 2%

Рост ставки на два процентных пункта вместе с годовым индексом 4%, который начинается через год, поднимает максимальный платёж в том же тмиле до 16 837 ₪, а сумму выплат до 3 962 768 ₪. Это прибавка в 802 561 ₪. По тому же самому кредиту, без единого изменения в предложении банка. Это число не прогноз. Это проверка чувствительности, и её работа — показать, сколько места остаётся в бюджете, прежде чем входить в тмиль, который опирается на переменные маслули, пока ставка ещё достаточно низкая, чтобы всё выглядело удобно. Тот, кому такой платёж ломает бюджет, теперь знает, что его переменная часть слишком велика, и всё это происходит до подписания, а не после.

Прогнозная полная ставка в результатах — это показатель реформы прозрачности в ипотеке. Она переводит весь ожидаемый денежный поток, включая разовые расходы по кредиту, в одну годовую величину, и так можно поставить рядом два предложения, даже когда они устроены совершенно по-разному. Страхование жизни и строения в неё не входит, потому что это не цена кредита.

«Шпицер», равное тело или болт

На 500 000 ₪ за 10 лет под 5% график «шпицер» возвращает 636 393 ₪, а график с равным телом — 626 042 ₪. Равное тело экономит 10 351 ₪, но первый платёж в нём равен 6 250 ₪ против 5 303 ₪ в «шпицере», почти на тысячу шекелей больше в первый же месяц, ровно тогда, когда у клиента самое напряжённое положение с деньгами. Болт показывает другой край: те же 500 000 ₪ обходятся в 750 000 ₪, потому что тело кредита по дороге не уменьшается. Полный грейс на год добавляет 17 359 ₪ к стоимости маслуля со «шпицером», поскольку неуплаченные проценты присоединяются к телу и начинают приносить проценты сами. Эти три числа и есть причина, по которой каждый маслуль в калькуляторе получает свой способ погашения и свой грейс.

Проверьте собственный капитал, прежде чем говорить о ставке

Квартира за 2 500 000 ₪ при собственном капитале 800 000 ₪ выглядит как 68% финансирования. На деле налог на покупку в 20 538 ₪ плюс адвокат, посредник, оценка и резерв складываются в 75 538 ₪, капитал, который встречается с ценой квартиры, сжимается до 724 462 ₪, а требуемая машканта составляет 1 775 538 ₪, то есть 71,02% финансирования. Всё ещё в пределах ограничения. Но заметно ближе к нему, чем казалось вначале. Ступени налога на покупку для единственной квартиры заморожены до 15 января 2028 года («Коль-зхут», обновлено 14 сентября 2026 года), поэтому для планирования это устойчивое число. Прайм устойчив меньше: он выводится из ставки Банка Израиля, которая держится на 3,25% с 31 августа 2026 года, доходит до 4,75%, а следующее решение назначено на 21 октября 2026 года.

Частые вопросы

Что такое тмиль машканты?

Это разделение кредита на несколько маслулей, которые различаются типом ставки, привязкой к индексу и сроком. Каждый маслуль ведёт себя по-своему, когда ставка или индекс сдвигаются, и распределение между ними задаёт уровень риска всего кредита.

Сколько маслулей стоит брать?

Единственного правильного числа нет. Обязательное правило: не менее трети под фиксированную ставку и не более двух третей под переменную. Дальше это вопрос запаса прочности: тому, кому платёж в стресс-сценарии ломает бюджет, нужно больше фиксированной части, даже если её ставка сегодня выше.

Что такое прогнозная полная ставка?

Это одна годовая величина, которая подводит итог всему ожидаемому потоку платежей по кредиту, включая разовые расходы. Она нужна для сравнения предложений, устроенных по-разному, поэтому сравнивать стоит именно её, а не ставку отдельного маслуля.

Заменяет ли калькулятор предварительное одобрение?

Нет. Он не воспроизводит процентные якоря банка, разницу между известным и базисным индексом и комиссию за дисконтирование по полной формуле. Это инструмент для планирования, сравнения и проверки чувствительности, а обязывающее число приходит из банка.

Сохраняются ли у вас введённые мной данные?

Нет. Расчёт выполняется в браузере, а предложения, сохранённые для сравнения, лежат только в вашем браузере. Ни регистрации, ни формы сбора контактов, ни передачи данных наружу.

Этот калькулятор даёт общую информацию. Он не заменяет ипотечную или налоговую консультацию, не обязывает банк предоставить кредит и не подменяет расчёт лицензированного специалиста для конкретного клиента.

Читайте также

• Тмиль машканты и как сравнивать предложения банков — объяснение, которое стоит за этим инструментом, включая три единые корзины Банка Израиля.
• Стоит ли рефинансировать машканту — когда выгодно менять действующий кредит и окупается ли консультант.
• Калькулятор машканты и график погашения — простая версия для быстрого расчёта одного платежа.
• Калькулятор платёжеспособности по машканте — какую сумму банк, скорее всего, одобрит.
• Калькулятор комиссии за досрочное погашение — во что обходится закрыть маслуль раньше срока.
• Профессиональные инструменты — остальные инструменты для агентов и консультантов.