Ипотека в Израиле для нерезидентов и чем отличается процесс 

Можно жить в Париже и купить квартиру в Хайфе, и даже получить израильскую машканту. Чего нельзя — сделать это на тех же условиях, что и житель Израиля.

Разница не в отношении, а в двух числах, и оба известны заранее.

Сколько финансируют

Нерезидент, покупающий квартиру в Израиле, обычно считается покупателем не единственного жилья для целей финансирования, поэтому предельная доля — 50% стоимости по правилам Банка Израиля на 2026 год. Половина сделки должна прийти из своего кармана.

Банки строже и в проверке ихс ахзар, потому что доход поступает в другой валюте и с другого рынка труда. Директива 329 Банка Израиля разрешает до 50% располагаемого дохода, а на практике в 2026 году в таких делах работают в более низком диапазоне.

Практический момент: часть банков требует, чтобы платежи уходили с израильского счёта, поэтому его открытие обычно предварительный шаг, а не сопутствующий.

Налог на покупку с первого шекеля

Тот, у кого нет единственной квартиры в Израиле, платит налог на покупку с 8% с первого шекеля, а выше верхней ступени — 10%, по ступеням Налогового управления на 2026 год. Необлагаемой ступени нет.

На квартире за 2 000 000 ₪ это в ценах 2026 года 160 000 ₪ налога, а на квартире за 3 000 000 ₪ сумма заметно выше. Именно эта статья больше всего удивляет покупателей из-за границы, потому что во многих странах аналога такого масштаба нет.

Тому, кто репатриируется или планирует репатриацию, нужно проверить свой статус на момент покупки: ставку налога определяет статус при подписании, и иногда отсрочка на несколько месяцев меняет весь расчёт.

Разница между статусами велика. Новый репатриант, уже получивший теудат оле, считается жителем Израиля, поэтому, если это его единственная квартира, он платит налог по действующим в 2026 году ступеням единственного жилья и получает финансирование до 75%. Тот же человек за неделю до репатриации платил бы 8% с первого шекеля и получил бы половину финансирования. Разница между двумя сценариями на квартире за 2 000 000 ₪ — 160 000 ₪ налога и ещё 500 000 ₪ требуемых своих денег. Именно поэтому дату покупки согласуют с датой репатриации, а не наоборот.

Что просит банк

• Паспорт и документы, подтверждающие статус проживания.
• Подтверждения дохода из-за границы: расчётные листки, налоговые отчёты или справка бухгалтера, как правило переведённые, а иногда и заверенные нотариально.
• Выписки зарубежного банковского счёта за полгода и больше.
• Объяснение происхождения своих денег в рамках правил против отмывания капитала.
• Оценка объекта в Израиле и открытие израильского счёта.

Дольше всего занимает перевод и заверение документов. Тот, кто начинает собирать их только после того, как нашёл квартиру, теряет недели ровно тогда, когда продавец торопит.

Валютный риск, о котором не говорят

Ваш доход в долларах, евро или фунтах, а платёж в шекелях. Когда шекель укрепляется, платёж дорожает в вашей валюте, даже если ставка не двигалась.

Покажем в курсах 2026 года: платёж 6 000 ₪ в месяц при курсе 3,7 шекеля за доллар — это около 1 622 долларов. Тот же платёж при курсе 3,3 — уже 1 818 долларов, то есть на 196 долларов больше, хотя в кредите ничего не изменилось. За двадцать лет накопленная разница существенна, и её стоит учитывать в планировании, а не игнорировать.

Тот, кто планирует сдавать квартиру в Израиле, получает частичное хеджирование: доход от аренды в шекелях, в той же валюте, в которой идёт платёж.

Ещё момент — управление недвижимостью на расстоянии. Тому, кто покупает квартиру под сдачу и живёт за границей, нужен кто-то, кто будет заниматься арендатором, поломками и домовым комитетом. Управляющая компания берёт обычно процент от аренды, и это снижает чистую доходность. Тому, кто рассчитывает на родственника, который сделает это по-дружески, стоит проверить, насколько это реально в горизонте лет: сданная квартира создаёт постоянную работу, а не только доход.

Проверьте статус до поиска квартиры

Три вещи до старта: каков ваш статус для налога на покупку, сколько своих денег нужно при финансировании 50% в пределах правил Банка Израиля и какие документы требует ваш банк и в каком переводе.

Общий расчёт можно сделать в калькуляторе налога на покупку, а платёж — в калькуляторе машканты. Решение Банка Израиля 21.10.2026 повлияет на ставку по маслулям прайм.

Кому это подходит меньше: тем, кто планирует репатриацию в ближайший год-два, потому что тогда стоит проверить, меняет ли отсрочка покупки налоговый статус; и тем, чьи свои деньги полностью заёмные в стране проживания, потому что израильский банк учтёт этот платёж.

Налог на покупку — самая большая разница между резидентом и нерезидентом, и её видно в цифрах:

Частые вопросы

Может ли нерезидент получить машканту в Израиле?

Да, обычно до примерно 50% финансирования по правилам Банка Израиля на 2026 год и с повышенными требованиями к документам.

Сколько составляет налог на покупку?

8% с первого шекеля и до верхней ступени, выше неё 10%, когда единственного жилья в Израиле нет: ступени Налогового управления на 2026 год.

Нужен ли израильский банковский счёт?

Как правило да, потому что с него идут платежи. Это же упрощает расчёты с поставщиками в Израиле.

Учитывается ли доход из-за границы?

Да, но он требует упорядоченного документального подтверждения, иногда перевода и заверения. Часть банков засчитывает его частично.

Что будет, если я репатриируюсь позже?

Налоговый статус определяется на момент покупки, поэтому сроки стоит заранее обсудить с адвокатом или налоговым консультантом.

Читайте также

• Калькулятор налога на покупку по ступеням
• Машканта в Израиле от решения до записи в табу
• Словарь терминов сайта
• Машканта на вторую квартиру
• Машканта для репатриантов и условия закаут
• Порядок действий при продаже с машкантой