Калькулятор машканты при смене квартиры: сколько нужно на новую 

Вы нашли квартиру за 4 000 000 ₪, а от продажи прежней у вас осталось 1 711 798 ₪. Счёт в уме говорит: не хватает 2 288 202 ₪. Банк назовёт другое число, потому что квартира не стоит 4 000 000 ₪. Она стоит ещё налог на покупку (мас рехиша, מס רכישה), адвоката с НДС, оценщика, пошлины, ремонт и резерв, и в примере это ещё 252 138 ₪, которые забывают, когда спрашивают «сколько не хватает». А если вы подписали договор на новую до продажи старой, налоговое управление пока видит дополнительную квартиру и берёт 320 000 ₪ вместо 95 538 ₪.

Калькулятор раскладывает всё это на четыре вкладки: сколько нужно и откуда это берётся, какой платёж и что говорят проверки Банка Израиля, что происходит при покупке до продажи и что меняется, если подождать год или три. Сумму на руках считают в калькуляторе продажи квартиры, и она приходит сюда одним нажатием.

Как считается новая машканта

Вся сделка — это цена плюс всё сверх неё: налог на покупку по ступеням 2026 года из статьи 9 закона о налогообложении недвижимости, адвокат и маклер с НДС, оценщик и пошлины, ремонт и резерв. Из этой суммы вычитаются деньги от продажи, затем часть накоплений, которую вы решили вложить, после того как резерв остался в стороне. Остаток и есть новая машканта, к ней добавляется долг, перенесённый с прежней квартиры.

Проверки берутся из директивы 329 о надлежащем банковском управлении. Доля финансирования (шиур мимун, שיעור מימון) измеряется только относительно стоимости покупаемой квартиры, по цене или оценке оценщика, что меньше: 75% для единственной квартиры, 70% для заменяющей и 50% для инвестиционной. Коэффициент платежа (яхас хехзер, יחס החזר) от свободного дохода останавливается на 50%, а выше 40% кредит относят к высокому риску. Срок до 30 лет. Калькулятор отмечает каждое нарушение и говорит, сколько собственного капитала не хватает, чтобы вернуться в норму.

Почему 70%, а не 75%, и что это меняет?

Кто продал прежнюю квартиру до подписания договора на новую, владеет единственной квартирой и получает до 75%. Кто покупает до продажи, меняет жильё: по директиве 329 заменяющая квартира (дира халифит, דירה חליפית) — это квартира, владелец которой обязуется продать имеющуюся по статье 9 закона о налогообложении недвижимости, и финансирование по ней останавливается на 70%. На 4 000 000 ₪ разница — 200 000 ₪ собственного капитала. В примере это не больно, финансирование выходит 58,51%, но кто подходит к машканте в 2 900 000 ₪, обнаружит, что дата продажи определила ему сумму.

У того же обязательства есть часы и в налоговом управлении. Заменяющая квартира облагается налогом на покупку как единственная при условии, что прежняя продана в срок по закону: по данным Bizportal, 24 месяца для покупок на вторичном рынке с 1 июня 2025 года, 18 месяцев для покупок между июнем 2023 и маем 2025 и 12 месяцев от передачи при покупке у подрядчика. Срок для вашей сделки уточняют в налоговом управлении, а в калькуляторе он выбирается в поле.

320 000 ₪, которые ждут

Вкладка «Покупка до продажи» отвечает на вопрос, которого нет в обычных калькуляторах машканты. Кто подписывает договор на новую квартиру до продажи, платит налог на покупку как за дополнительную квартиру, 8% с первого шекеля: 320 000 ₪ в примере. Разница с 95 538 ₪ единственной квартиры, 224 462 ₪, возвращается только после продажи прежней в срок. До тех пор деньги заморожены, и они входят в расчёт разрыва.

Сам разрыв: платежи за новую квартиру, которые нужно перевести до поступления денег от продажи, плюс двойной переезд или временная аренда, плюс замороженный налог, минус накопления, которые можно тратить. В примере 1 524 462 ₪, и за шесть месяцев под 6% это 45 734 ₪ процентов. Затем ограничение: банки дают промежуточный кредит (гишур, הלוואת גישור) до 50% стоимости нынешней квартиры минус машканта на неё и до 70% новой минус новая машканта. В примере потолок выходит 206 258 ₪, то есть не хватает 1 318 204 ₪, которые гишур не покроет. Именно это число говорит: либо продавать сначала, либо строить график платежей, который приходит после продажи.

Продать сейчас или подождать

Ожидание меняет три вещи сразу: цену нынешней квартиры, цену новой и остаток, который тем временем гасится. Когда все цены растут на 2% в год, разрыв в примере снижается с 2 340 340 ₪ сегодня до 2 323 317 ₪ через год и до 2 285 489 ₪ через три, потому что остаток уменьшается. Когда цены падают на 5% и 3%, разрыв через три года составляет 2 291 161 ₪, почти столько же, но собственный капитал тает: машканта не уменьшается вместе с ценой. Вкладка позволяет ввести и падение, потому что именно этот сценарий стоит проверить, прежде чем ждать, и можно добавить годовые накопления и расходы на нынешнюю квартиру.

Разрыв на этой вкладке считается при полном закрытии, с маклером 2% и адвокатом 0,5% с НДС и только операционной комиссией. Это модель по вашим допущениям, а не прогноз цен.

Чего калькулятор не делает

Он не собирает набор маслулей: ставка здесь одна, взвешенная, а для построения маслулей есть профессиональный калькулятор набора маслулей. Он не тарифицирует страховку по возрасту и здоровью и не заменяет решение о налоге на покупку или предварительное одобрение банка. Официальный симулятор налогового управления находится на сайте налогового управления, а обязывающее число для машканты — в предварительном одобрении, которое действует 24 дня.

Проверьте до подписания

Три числа из калькулятора стоит сверить с банком и адвокатом до подписания: финансирование после переноса, потому что оно измеряется относительно стоимости новой квартиры, а не двух квартир вместе; срок продажи прежней квартиры, потому что он определяет и долю финансирования, и налог на покупку; и разрыв до продажи, потому что гишур покрывает не любой разрыв. Все числа здесь — оценка по введённым вами данным, условия банка и налоговое решение по вашей сделке могут отличаться.

Частые вопросы

Сколько машканты дают при смене квартиры?

До 70% стоимости новой квартиры по директиве 329, где стоимость — это цена или оценка оценщика, что меньше. Кто продал прежнюю до подписания договора на новую, считается владельцем единственной квартиры и получает до 75%. В любом случае платёж не превысит 50% свободного дохода.

Сколько налога на покупку платят за заменяющую квартиру?

Как за единственную: 0% до 1 978 745 ₪, 3,5% до 2 347 040 ₪ и 5% до 6 055 070 ₪, при условии, что прежняя квартира продана в срок по закону. На 4 000 000 ₪ это 95 538 ₪. Если прежняя не продана вовремя, налог как за дополнительную квартиру, 320 000 ₪, с индексацией и процентами.

Что будет, если купить квартиру до продажи старой?

Платят налог на покупку как за дополнительную квартиру и получают разницу обратно после продажи старой в срок, доля финансирования останавливается на 70%, а разрыв до продажи закрывают накоплениями или промежуточным кредитом, ограниченным 50% стоимости нынешней квартиры минус машканта на неё.

В какой срок нужно продать прежнюю квартиру?

По данным Bizportal, 24 месяца со дня покупки для покупок на вторичном рынке с 1 июня 2025 года, 18 месяцев для покупок между июнем 2023 и маем 2025 и 12 месяцев от передачи при покупке у подрядчика. Срок для вашей сделки уточняют в налоговом управлении.

Какой коэффициент платежа одобряет банк?

До 50% свободного дохода, а выше 40% кредит относят к высокому риску и он стоит дороже. В примере платёж 13 275 ₪ при свободном доходе 33 500 ₪ даёт 39,63%.

Стоит ли подождать с продажей?

Калькулятор не отвечает за вас, он показывает разрыв в каждый момент по вашим допущениям о ценах. В примере ожидание сокращает разрыв меньше чем на 55 000 ₪ за три года, а при падении цен собственный капитал тает быстрее цены.

Читайте также

• Калькулятор продажи квартиры: сколько останется на руках, первая половина решения.
• Промежуточный кредит: купить до того, как продали, условия и риск затянувшейся продажи.
• Калькулятор налога на покупку, ступени для единственной и дополнительной квартиры.
• Калькулятор платёжеспособности по машканте, сколько одобрит банк по доходу.
• Профессиональный калькулятор набора маслулей, для построения маслулей, когда сумма известна.