מחשבון תמהיל משכנתא מקצועי 

שני תמהילים על אותו סכום, אותה תקופה ואותן ריביות נפרדים זה מזה במאות אלפי שקלים. תמהיל שלישים על 1,750,000 ₪ ל-25 שנה פותח בהחזר של 9,486 ₪, ואם הריבית תעלה בשתי נקודות אחוז ההחזר המרבי שלו יגיע ל-16,837 ₪. ההבדל יושב בחלוקה בין המסלולים, לא בריבית שהבנק הציע. המחשבון שלמטה בונה תמהיל מסלול אחר מסלול, בודק אותו מול מגבלות בנק ישראל ומוציא לוח סילוקין מלא.

הוא נבנה בשביל מי שיושב מול לקוח ומול הצעת בנק, ולא כדי להרשים במספר אחד גדול.

מה המחשבון בודק בזמן שאתם בונים

לכל תמהיל יש ארבע מגבלות שהבנק בודק ממילא, ועדיף להכיר אותן לפני הפגישה. שיעור המימון לא יעלה על 75% משווי הנכס בדירה יחידה, על 70% אצל משפרי דיור ועל 50% בדירה להשקעה. תקופת ההלוואה לא תעלה על 30 שנה. החלק בריבית משתנה מוגבל לשני שלישים מסכום ההלוואה, ולפחות שליש חייב לשבת בריבית קבועה. יחס החזר מעל 50% מההכנסה הפנויה אינו מאושר, ומעל 40% כבר נחשב סיכון גבוה. המקור לכולן הוא הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, וכל-זכות מרכזת אותן בעברית פשוטה (עודכן ב-20 בספטמבר 2026). המחשבון בודק את ארבעתן בכל שינוי ומסמן באדום את מה שחורג, כך שתמהיל מוכן לא נופל אצל החתם בגלל שליש קבוע חסר. יחס ההחזר נבדק מול ההכנסה הפנויה, כלומר ההכנסה נטו פחות התחייבויות קבועות, ולא מול הברוטו שבתלוש. ההפרש בין שתי הגישות הוא בדיוק מה שמפריד בין תמהיל שאושר לתמהיל שחזר.

למה ההחזר הראשון הוא לא הסיפור?

קחו את אותו תמהיל שלישים: שליש קל"צ ב-4.7%, שליש משתנה צמודה ב-3.2% ושליש פריים ב-P-0.7. ההחזר הראשון הוא 9,486 ₪. בסוף התקופה, אחרי הצמדה שנתית של 2% ונקודת עדכון אחת במסלול המשתנה, ההחזר המרבי מגיע ל-11,610 ₪, וסך התשלומים לאורך חיי ההלוואה עומד על 3,160,207 ₪, שהם 1.76 ₪ על כל שקל שנלקח (החישוב שלנו, לפי ההנחות שהוזנו, 22 בספטמבר 2026).

ההפרש הזה אינו הפתעה עתידית. הוא כתוב בחוזה ביום החתימה. לקוח שרואה רק את המספר הראשון בונה תקציב על נתון שנכון לחודש אחד, ואז מגלה את השאר בדרך, בלי שאיש הסתיר ממנו דבר.

מה עושה עלייה של 2% בריבית

עלייה של שתי נקודות אחוז בריבית, יחד עם מדד שנתי של 4% שמתחיל אחרי שנה, מעלה את ההחזר המרבי באותו תמהיל ל-16,837 ₪ ואת סך התשלומים ל-3,962,768 ₪. זו תוספת של 802,561 ₪. על אותה הלוואה בדיוק, בלי ששונה דבר בהצעת הבנק. המספר הזה אינו תחזית. זו בדיקת רגישות, ועבודתה היא להראות כמה מקום נשאר בתקציב לפני הכניסה לתמהיל שנשען על מסלולים משתנים, כשהריבית עדיין נמוכה מספיק כדי שהכול ייראה נוח. מי שההחזר הזה שובר לו את התקציב יודע עכשיו שהחלק המשתנה שלו גדול מדי, וכל זה קורה לפני החתימה ולא אחריה.

הריבית הכוללת החזויה שמופיעה בתוצאות היא המדד של רפורמת השקיפות במשכנתאות. היא מתרגמת את כל התזרים הצפוי, כולל עלויות ההלוואה החד-פעמיות, לשיעור שנתי אחד, וכך אפשר להעמיד שתי הצעות זו מול זו גם כשהן בנויות אחרת לגמרי. ביטוח חיים ומבנה אינו נכלל בה, מפני שהוא אינו מחיר האשראי.

שפיצר, קרן שווה או בולט

על 500,000 ₪ ל-10 שנים בריבית 5%, לוח שפיצר מחזיר 636,393 ₪ ולוח קרן שווה 626,042 ₪. קרן שווה חוסכת 10,351 ₪, אבל ההחזר הראשון בה הוא 6,250 ₪ מול 5,303 ₪ בשפיצר, כמעט אלף שקלים יותר בחודש הראשון, בדיוק כשהלקוח הכי לחוץ תזרימית. בולט מראה את הקצה השני: אותם 500,000 ₪ עולים 750,000 ₪, כי הקרן אינה יורדת לאורך הדרך. גרייס מלא של שנה מוסיף 17,359 ₪ לעלות של מסלול שפיצר, שכן הריבית שלא שולמה מצטרפת לקרן וצוברת ריבית משלה. שלושת המספרים האלה הם הסיבה שכל מסלול במחשבון מקבל שיטת החזר וגרייס משלו.

בדקו את ההון העצמי לפני שמדברים על ריבית

דירה ב-2,500,000 ₪ עם הון עצמי של 800,000 ₪ נראית כמו 68% מימון. בפועל, מס רכישה של 20,538 ₪ ועוד עורך דין, תיווך, שמאות ורזרבה מצטברים יחד ל-75,538 ₪, ההון שנפגש עם מחיר הדירה מצטמצם ל-724,462 ₪, והמשכנתא הנדרשת היא 1,775,538 ₪, כלומר 71.02% מימון. עדיין בתוך המגבלה. פחות רחוק ממנה ממה שנדמה בהתחלה. מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה מוקפאות עד 15 בינואר 2028 (כל-זכות, עודכן ב-14 בספטמבר 2026), ולכן המספר הזה יציב לתכנון. הפריים פחות יציב: הוא נגזר מריבית בנק ישראל שעומדת על 3.25% מ-31 באוגוסט 2026, מגיע ל-4.75%, וההחלטה הבאה קבועה ל-21 באוקטובר 2026.

שאלות נפוצות

מה זה תמהיל משכנתא?

חלוקת ההלוואה לכמה מסלולים שנבדלים בסוג הריבית, בהצמדה למדד ובתקופה. כל מסלול מתנהג אחרת כשהריבית או המדד זזים, והחלוקה ביניהם קובעת את רמת הסיכון של ההלוואה כולה.

כמה מסלולים כדאי לקחת?

אין מספר נכון אחד. הכלל המחייב הוא לפחות שליש בריבית קבועה ולא יותר משני שלישים בריבית משתנה. מעבר לזה זו שאלה של יכולת ספיגה: מי שההחזר בתרחיש הלחץ שובר לו את התקציב זקוק ליותר קבוע, גם אם הריבית שלו גבוהה יותר היום.

מהי ריבית כוללת חזויה?

שיעור שנתי אחד שמסכם את כל תזרים התשלומים הצפוי של ההלוואה, כולל עלויות חד-פעמיות. הוא נועד להשוואה בין הצעות שבנויות אחרת, ולכן כדאי להשוות אותו ולא את הריבית של מסלול בודד.

המחשבון מחליף אישור עקרוני?

לא. הוא אינו משחזר את עוגני הריבית של הבנק, את ההפרש בין מדד ידוע למדד בגין ואת עמלת ההיוון לפי הנוסחה המלאה. זהו כלי לתכנון, להשוואה ולבדיקת רגישות, והמספר המחייב מגיע מהבנק.

הנתונים שהזנתי נשמרים אצלכם?

לא. החישוב רץ בדפדפן, וההצעות ששומרים להשוואה יושבות בדפדפן המקומי בלבד. אין הרשמה, אין טופס לידים ואין העברת נתונים החוצה.

המחשבון הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או התחייבות למתן אשראי, ואין בו תחליף לחישוב של בעל רישיון מול הלקוח שלו.

קראו גם

• תמהיל משכנתא ואיך משווים בין הצעות של בנקים, ההסבר שמאחורי הכלי, כולל שלושת הסלים האחידים של בנק ישראל.
• מחשבון משכנתא ולוח סילוקין, הגרסה הפשוטה לחישוב מהיר של החזר אחד.
• מחשבון כושר החזר למשכנתא, איזה סכום הבנק צפוי לאשר.
• מחשבון עמלת פירעון מוקדם, כמה עולה לסגור מסלול לפני הזמן.
• כלים מקצועיים, שאר הכלים לסוכנים וליועצים.