שכירות זה לא לזרוק כסף. מי ששוכר דירה של 2,000,000 ₪ ב-5,500 ₪ לחודש ומשקיע את ההון העצמי ואת ההפרש מההחזר בתשואה של 6% בשנה מסיים 20 שנה עם 3,375,727 ₪, לעומת 3,185,062 ₪ למי שקנה אותה, אם מחירי הדירות עולים 3% בשנה. מחשבון קנייה מול שכירות מראה מתי זה מתהפך, ובאיזה מספר בדיוק.
| שנה | שווי הדירה | יתרת משכנתא | הוצאה שנתית של הקונה | שכירות שנתית | הון בקנייה | הון בשכירות |
|---|
שני הצדדים מוציאים כל שנה אותו סכום: מי שמשלם פחות משקיע את ההפרש. השוכר משקיע גם את ההון העצמי והוצאות הרכישה. על רווחי ההשקעה מס 25% ריאלי בסוף. הקונה: שווי הדירה פחות יתרת המשכנתא, בלי הוצאות מכירה ובלי מס שבח (דירה יחידה פטורה עד 5,008,000 ₪ ב-2026). מס רכישה לפי מדרגות 2026. מה שאין כאן: מעבר דירה, שיפוץ גדול, תקופות בלי שוכר. תחזית, לא ייעוץ.
השוואה הוגנת מוציאה אותו סכום
רוב ההשוואות מרמות בלי כוונה: מציבות שכר דירה מול החזר משכנתא ושוכחות שהקונה הביא 640,744 ₪ מהבית (600,000 ₪ הון עצמי, 40,000 ₪ עורך דין ותיווך ו-744 ₪ מס רכישה על דירה יחידה ב-2026). המחשבון עושה משהו אחר. שני האנשים מוציאים כל שנה בדיוק אותו סכום. הקונה משלם 8,022 ₪ משכנתא (4.8% ל-25 שנה) ועוד 1% משווי הדירה על ועד בית, תיקונים וביטוח, בסך הכול 9,739 ₪ בחודש בשנה הראשונה. השוכר משלם 5,500 ₪, ואת ההפרש, 4,239 ₪ בחודש, הוא משקיע. את 640,744 ₪ הוא משקיע ביום הראשון.
בסוף התקופה סופרים. לקונה: שווי הדירה פחות יתרת המשכנתא. לשוכר: התיק אחרי מס של 25% על הרווח הריאלי. מי שגדול יותר ניצח, וזה כל הסיפור.
אחרי 20 שנה הדירה שווה 3,612,222 ₪ ונשארו עליה 427,160 ₪ משכנתא לחמש השנים האחרונות, כלומר הון של 3,185,062 ₪. תיק השקעות אין לקונה בכלל, כי בכל אחת מ-20 השנים הוא שילם יותר מהשוכר (בשנה העשרים 132,386 ₪ מול 96,150 ₪ שכירות), ולכן ההפרש זרם תמיד לכיוון אחד. לשוכר 3,375,727 ₪ אחרי מס. הפרש של 190,664 ₪, 6% מההון, על עשרים שנה. בדרך לשם הפער לא גדל בקו ישר. אחרי שנה אחת השוכר מוביל ב-36,477 ₪ (726,188 ₪ מול 689,711 ₪), כי הוצאות הרכישה של הקונה כבר ירדו לטמיון והדירה עלתה רק 3%. אחרי חמש שנים הפער מצטמצם ל-25,140 ₪, אחרי עשר הוא 31,792 ₪, ורק בעשור השני, כשהתיק של השוכר כבר גדול מספיק כדי שה-6% שלו יעקפו את ה-3% של הדירה, הוא נפתח ל-190,664 ₪. מי שמתכנן למכור אחרי שבע שנים מסתכל על מספר אחר לגמרי, וגם על הוצאות מכירה שאינן בטבלה.
המספר הזה שביר. בעליית מחירים של 4% בשנה הקונה מוביל ב-485,309 ₪, ב-2% השוכר מוביל ב-747,413 ₪. תשואה של 8% על ההשקעה במקום 6% מגדילה את היתרון של השוכר ל-1,259,080 ₪, ו-4% הופכות את התוצאה ל-580,404 ₪ לטובת הקונה. שכר דירה של 4,500 ₪ במקום 5,500 ₪ מוסיף לשוכר חצי מיליון. אף אחד מהמספרים האלה לא ידוע מראש, ומי שאומר אחרת מוכר משהו.
5.56% בשנה, ומתחת לזה הקנייה מנצחת
זו נקודת האיזון בהנחות של הדוגמה: התשואה ברוטו שההשקעה צריכה לתת כדי שהשוכר יסיים עם יותר. המחשבון מחשב אותה לכל סט נתונים, והיא הדבר היחיד שכדאי לזכור ממנו, לא “קנייה טובה” או “שכירות טובה”, אלא איזו תשואה השוק צריך לתת. בשכר דירה של 4,500 ₪ הרף יורד ל-4.43%, וזו תשואה שגם פיקדון בנקאי נתן לא מזמן.
| תרחיש | הון בקנייה | הון בשכירות | הפרש | הערה |
|---|---|---|---|---|
| בסיס: מחירים +3%, תשואה 6% | 3,185,062 ₪ | 3,375,727 ₪ | 190,664 ₪ לשוכר | הקנייה לא עוקפת בשום שנה |
| מחירים +4% | ההפרש | 485,309 ₪ לקונה | 1% במחירי הדירות שווה 675,973 ₪ | |
| מחירים +2% | ההפרש | 747,413 ₪ לשוכר | הריבית 4.8% אוכלת את רוב העלייה | |
| תשואה 4% | ההפרש | 580,404 ₪ לקונה | רף האיזון בדוגמה: 5.56% | |
| תשואה 8% | ההפרש | 1,259,080 ₪ לשוכר | מסלול מנייתי בעשור טוב | |
נכון ל-14 בספטמבר 2026, על דירה של 2,000,000 ₪ עם 600,000 ₪ הון עצמי, משכנתא 4.8% ל-25 שנה, שכירות 5,500 ₪ שעולה 2% בשנה, אופק 20 שנה. הריבית היא ממוצע קבועה לא צמודה ליולי 2026 מנתוני בנק ישראל, וכל השאר הנחות שאפשר לשנות במחשבון.
מה נשאר בחוץ
מעבר דירה כל שלוש שנים, עם הובלה, פיקדון חדש ושבועיים של קרטונים. שיפוץ של 150,000 ₪ שהקונה עושה בשנה השמינית. תקופה בלי עבודה, שבה החזר של 8,022 ₪ הוא בעיה ושכר דירה של 5,500 ₪ הוא בעיה קטנה יותר. בעל בית שמבקש לצאת אחרי שנה. ואת הדבר שרוב האנשים באמת קונים: שקט, קירות שאפשר לקדוח בהם, ושכר דירה שלא עולה. אף אחד מאלה לא מספר, ולכן הם לא בטבלה. לא בדקנו גם מה קורה למי שמפסיק להשקיע את ההפרש אחרי שנתיים, וזה, בפועל, מה שקורה לרוב השוכרים.
מס שבח לא בחישוב, כי דירה יחידה פטורה עד 5,008,000 ₪ ב-2026. מי שבודק דירה להשקעה עם שוכר, לזה יש מחשבון תשואה על דירה להשקעה עם תזרים ומס שבח, ומי שרוצה לפרק את המשכנתא למסלולים, מחשבון משכנתא ולוח סילוקין.
תריצו את המספרים שלכם, לא את שלנו
שלושה שדות משנים הכול: שכר הדירה לדירה דומה באמת, עליית המחירים שאתם מוכנים להניח ל-20 שנה, ומה תעשו עם ההפרש בפועל. מי שיודע שההפרש יישאר בעו"ש, שיזין 0% תשואה ויראה שהקנייה מנצחת בענק. את מס הרכישה במחיר אחר בודקים במחשבון מס רכישה, ואת שאר המחשבונים יש בהאב.
הייתי הולך על התשובה של המחשבון רק אחרי שהרצתי אותו עם עליית מחירים של 2%. השאלה שנשארת פתוחה, ואין לי עליה תשובה: אם מחירי הדירות יעלו ב-20 השנים הבאות כמו ב-20 הקודמות, או שהעשור הזה כבר גבה את המחיר מראש.
שאלות נפוצות על מחשבון קנייה מול שכירות
לקנות או לשכור דירה ב-2026?
תלוי בשלושה מספרים: שכר הדירה ביחס למחיר, עליית המחירים שאתם מניחים, והתשואה שתקבלו על הכסף שלא נכנס לדירה. בדוגמה של המחשבון (2,000,000 ₪, שכירות 5,500 ₪, מחירים +3%) השכירות מובילה ב-190,664 ₪ אחרי 20 שנה, ובמחירים +4% הקנייה מובילה ב-485,309 ₪.
מה נחשב תשואה סבירה על ההשקעה בהשוואה?
מסלול כללי בקופת גמל להשקעה נתן היסטורית 5% עד 6% בשנה לטווח ארוך, מסלול מנייתי יותר וגם תנודתי יותר. פיקדון בנקאי לשנה נותן בסביבות 3% בספטמבר 2026.
למה השוכר משקיע גם את ההון העצמי?
כי הכסף הזה היה לו, ואצל הקונה הוא נכנס לקירות. השוואה שמתעלמת מ-640,744 ₪ ביום הראשון תמיד תראה שהקנייה מנצחת.
המחשבון מתאים לדירה להשקעה?
לא. כאן אין שוכר ואין מס שבח, כי מדובר בדירה למגורים. לדירה עם שוכר יש מחשבון נפרד.
מה קורה אם הריבית תרד?
ההחזר יורד, ההפרש שהשוכר משקיע קטן, והקנייה מתחזקת. ירידה של 1% בריבית המשכנתא מזיזה את התוצאה בכמה מאות אלפי שקלים על 20 שנה, ואפשר לראות את זה בשדה הריבית.
קראו גם: מחשבון משכנתא ולוח סילוקין · מחשבון תשואה על דירה להשקעה · כל המחשבונים
