Аренда — это не «выброшенные деньги». Тот, кто снимает квартиру стоимостью 2 000 000 ₪ за 5 500 ₪ в месяц и вкладывает собственный капитал (хон ацми, הון עצמי) и разницу с ипотечным платежом под 6% годовых, заканчивает 20 лет с 3 375 727 ₪ против 3 185 062 ₪ у того, кто её купил, — если цены на жильё растут на 3% в год. Калькулятор «покупка против аренды» показывает, когда это переворачивается и на каком именно числе.
| Год | Стоимость квартиры | Остаток ипотеки | Годовые расходы покупателя | Аренда за год | Капитал при покупке | Капитал при аренде |
|---|
Обе стороны тратят в год одинаковую сумму: тот, кто платит меньше, инвестирует разницу. Арендатор вкладывает ещё и собственный капитал вместе с расходами на покупку. С прибыли инвестиции в конце удерживается 25% с реального дохода. У покупателя: стоимость квартиры минус остаток ипотеки, без расходов на продажу и без налога на прирост (единственная квартира освобождена до 5 008 000 ₪ в 2026 году). Налог на покупку — по ступеням 2026 года. Чего здесь нет: переезда, крупного ремонта, периодов без арендатора. Это прогноз, а не консультация.
Честное сравнение тратит одинаковую сумму
Большинство сравнений обманывают ненамеренно: ставят арендную плату против платежа по ипотеке (машканта, משכנתא) и забывают, что покупатель принёс из дома 640 744 ₪ (600 000 ₪ собственного капитала, 40 000 ₪ адвокату и посреднику и 744 ₪ налога на покупку единственного жилья в 2026 году). Калькулятор делает иначе. Оба человека тратят каждый год ровно одинаковую сумму. Покупатель платит 8 022 ₪ ипотеки (4,8% на 25 лет) плюс 1% стоимости квартиры в год на домовой комитет, ремонт и страховку — всего 9 739 ₪ в месяц в первый год. Арендатор платит 5 500 ₪, а разницу, 4 239 ₪ в месяц, инвестирует. И 640 744 ₪ он инвестирует в первый же день.
В конце срока считают. У покупателя: стоимость квартиры минус остаток ипотеки. У арендатора: портфель после налога 25% с реальной прибыли. Кто больше, тот и выиграл, — вот и вся история.
Через 20 лет квартира стоит 3 612 222 ₪, и на ней остаётся 427 160 ₪ ипотеки за последние пять лет, то есть капитал 3 185 062 ₪. Инвестиционного портфеля у покупателя нет вовсе: в каждый из 20 лет он платил больше арендатора (в двадцатый год 132 386 ₪ против 96 150 ₪ аренды), поэтому разница всегда текла в одну сторону. У арендатора 3 375 727 ₪ после налога. Разрыв 190 664 ₪, 6% капитала, за двадцать лет. По дороге разрыв растёт не по прямой. Через год арендатор впереди на 36 477 ₪ (726 188 ₪ против 689 711 ₪): расходы покупателя на сделку уже сгорели, а квартира подорожала всего на 3%. Через пять лет разрыв сжимается до 25 140 ₪, через десять он 31 792 ₪, и только во втором десятилетии, когда портфель арендатора становится достаточно большим, чтобы его 6% обогнали 3% квартиры, он раскрывается до 190 664 ₪. Тот, кто собирается продавать через семь лет, смотрит на совсем другое число — и ещё на расходы при продаже, которых в таблице нет.
Это число хрупкое. При росте цен 4% в год впереди покупатель — на 485 309 ₪, при 2% впереди арендатор — на 747 413 ₪. Доходность 8% вместо 6% увеличивает преимущество арендатора до 1 259 080 ₪, а 4% превращают результат в 580 404 ₪ в пользу покупателя. Аренда 4 500 ₪ вместо 5 500 ₪ добавляет арендатору полмиллиона. Ни одно из этих чисел не известно заранее, и кто говорит иначе — что-то продаёт.
5,56% годовых, ниже которых выигрывает покупка
Это точка равновесия при допущениях примера: валовая доходность, которую должна дать инвестиция, чтобы арендатор закончил с большим капиталом. Калькулятор считает её для любого набора данных, и это единственное, что стоит из него запомнить, — не «покупка хороша» или «аренда хороша», а какую доходность должен дать рынок. При аренде 4 500 ₪ планка падает до 4,43% — доходность, которую ещё недавно давал и банковский депозит.
| Сценарий | Капитал при покупке | Капитал при аренде | Разница | Примечание |
|---|---|---|---|---|
| база: цены +3%, доходность 6% | 3 185 062 ₪ | 3 375 727 ₪ | 190 664 ₪ арендатору | покупка не обгоняет ни в один год |
| цены +4% | разница | 485 309 ₪ покупателю | 1% в ценах на жильё стоит 675 973 ₪ | |
| цены +2% | разница | 747 413 ₪ арендатору | ставка 4,8% съедает большую часть роста | |
| доходность 4% | разница | 580 404 ₪ покупателю | планка равновесия в примере: 5,56% | |
| доходность 8% | разница | 1 259 080 ₪ арендатору | акционный маслуль в удачное десятилетие | |
Актуально на 14 сентября 2026 года, на квартиру за 2 000 000 ₪ с собственным капиталом 600 000 ₪, ипотека 4,8% на 25 лет, аренда 5 500 ₪ с ростом 2% в год, горизонт 20 лет. Ставка — средняя фиксированная без привязки за июль 2026 года по данным Банка Израиля, всё остальное — допущения, которые можно менять в калькуляторе.
Что осталось за кадром
Переезд каждые три года — с грузчиками, новым залогом и двумя неделями в коробках. Ремонт на 150 000 ₪, который покупатель делает на восьмом году. Период без работы, когда платёж 8 022 ₪ — проблема, а аренда 5 500 ₪ — проблема поменьше. Хозяин, который просит освободить квартиру через год. И то, что большинство на самом деле и покупает: спокойствие, стены, в которые можно сверлить, и аренда, которая не растёт. Ничто из этого не считается, поэтому этого нет в таблице. Мы не проверяли и того, что происходит с тем, кто перестаёт инвестировать разницу через два года, — а на практике именно так и поступает большинство арендаторов.
Налог на прирост стоимости в расчёте не участвует: единственное жильё освобождено до 5 008 000 ₪ в 2026 году. Кто рассматривает инвестиционную квартиру со съёмщиком — для этого есть калькулятор доходности инвестиционной квартиры с денежным потоком и налогом на прирост, а кто хочет разложить ипотеку на маслули (מסלול) — калькулятор ипотеки и графика погашения.
Прогоните свои числа, а не наши
Три поля меняют всё: настоящая аренда за похожую квартиру, рост цен, который вы готовы заложить на 20 лет, и то, что вы на деле сделаете с разницей. Кто знает, что разница останется на текущем счёте, пусть введёт доходность 0% и увидит, что покупка выигрывает с огромным отрывом. Налог на покупку при другой цене проверяют в калькуляторе налога на покупку, а остальные калькуляторы собраны в хабе.
Я бы принимал ответ калькулятора только после того, как прогнал его с ростом цен 2%. Вопрос, который остаётся открытым и на который у меня ответа нет: вырастут ли цены на жильё в ближайшие 20 лет так же, как в предыдущие 20, — или это десятилетие уже взяло плату вперёд.
Частые вопросы о калькуляторе «покупка против аренды»
Покупать квартиру или снимать в 2026 году?
Зависит от трёх чисел: аренда относительно цены, рост цен, который вы закладываете, и доходность денег, не ушедших в квартиру. В примере калькулятора (2 000 000 ₪, аренда 5 500 ₪, цены +3%) аренда впереди на 190 664 ₪ через 20 лет, а при ценах +4% покупка впереди на 485 309 ₪.
Какая доходность считается разумной в этом сравнении?
Общий маслуль в купат-гемель для инвестиций (קופת גמל להשקעה) исторически давал 5–6% в год на длинном горизонте, акционный — больше и с большей волатильностью. Годовой банковский депозит даёт около 3% в сентябре 2026 года.
Почему арендатор инвестирует и собственный капитал?
Потому что эти деньги у него были, а у покупателя они ушли в стены. Сравнение, игнорирующее 640 744 ₪ в первый день, всегда покажет, что покупка выигрывает.
Подходит ли калькулятор для инвестиционной квартиры?
Нет. Здесь нет съёмщика и нет налога на прирост: речь о квартире для собственного проживания. Для квартиры со съёмщиком есть отдельный калькулятор.
Что будет, если ставка снизится?
Платёж уменьшится, разница, которую инвестирует арендатор, станет меньше, и покупка усилится. Снижение ипотечной ставки на 1% сдвигает результат на несколько сотен тысяч шекелей за 20 лет, и это видно в поле ставки.
Читайте также: Калькулятор ипотеки и графика погашения · Калькулятор доходности инвестиционной квартиры · Все калькуляторы
